【居民资产负债表—房产与股票观察】
在居民资产负债表的资产端，收入、房产与股市构成重要的三大项，而房产与股票是居民重要的资产与财富。
影响居民消费的不仅仅是收入，还有房产与股票等金融资产的变化。影响居民消费的不仅仅是当下的实际财富变化，还有预期财富的变化。
房地产在这一轮巨幅下滑之前，在 2022 年前，
房地产贡献了中国 GDP 将近 1/ 4，贡献了中国广义财政收入的38%，它在我们整个中国居民财产占比达到 70% 左右
，同时，
在以往中国经济历次复苏过程中，它在信贷拉动方面它是占比相当高的
。
比如上一轮 2016、2017 年时
，曾有两个季度它占新增信贷
60% 左右。
毫无疑问，房产是城市居民第一大资产配置，在资产中占有非常高的比例。
居民股票资产配置不一定高，因为经历过08年的过山车、15年股灾以及近三年的阴跌熊如铁，大部分投资者亏损累累。但股市对居民情绪和预期影响巨大，
毕竟有2亿股民、6亿多基民。
近几年年，A股融资额全球之最，但在全球主要资本市场中表现很差，是最差之一。在股市经历过2020年、2021年的短暂高光时刻之后，进入连续三年的持续下跌，历经十多次3000点保卫战。A股始终未改牛市涨过了头，熊市跌过头，牛短牛猛，熊长熊惨的态势。
但这次A股的下跌与之前不大相同，高速切换与轮换，围绕3000点反复波动，形成典型的猴市。
港股、A股在世界主要股市📈的趋势下，却逆向而行📉。
于是，新国九条推出，旨在从基础与底层逻辑上重构A股。
楼市在经过2021、2022的短暂疯狂之后，2023年随着恒大等巨头的暴雷，进入危机期。今年5月，史上最密集力度最大的救市政策开启，旨在防范房地产风险与危机的同时，重构中国房地产。
股市太重要了❗️转型升级、高质量发展、科技创新，离不开强大的健康的资本市场。但曾经的A股成了圈钱、割韭菜的舞台，背离了资本市场的初心，说其自食其果应不为过。
就股市而言，资金摇摆在大盘股与小盘股之间，形成典型的存量博弈，而在交易量萎缩的存量市场，量化交易与游资加剧了板块的轮换与轮动。
要么资金在小尾盘题材股、概念股中短线投机，要么又走向大盘股行情。各种金融创新，在大盘下跌中，形成暴雷与踩踏。
房地产太重要了‼️辉煌的20年，房地产对经济发展功不可没。但是，透支了未来，留下了比当年日本楼市泡沫更大的隐患。地方债、中小金融机构风险无不与房地产风险有关
。
救楼市其实就是救金融，救经济。
按照野村证券首席经济学家陆挺的说法，现在房地产行业存在着
三个下降螺旋
。
而且这三个下降螺旋，
不完全是能通过一些传统货币政策，甚至是财政政策所能够解决的。
第一个下降螺旋特别简单，就是房价下跌导致大家购买意愿，尤其是投机的意愿和投资的意愿急剧下降。
房地产价格下降幅度官方统计没有下降太多，但民间研究院统计从高点到现在全国平均下跌了 27% 左右。
第二个下降螺旋，就是在保交楼和买房之间，越是存在保交楼的问题，大家越不愿意买房，房地产开发商就没有这个资金。
房地产开发商的资金在很长一段时间大部分，不是来自于银行，也不是来自于影子银行，而是来自于我们中国买房的老百姓。
当然我们看到买房百姓他可能从银行借钱了，但直接这个给最大资金的提供方实质恰恰是中国的买房人。
越不买房，开发商越没钱盖房，越没钱盖以前卖掉的房大家越不买。
以前大家认为这只会存在于民营房企身上，后来大家知道甚至有一些非常著名的大型国有房企也开始会面临资金紧缺的问题。
第三个下降螺旋是在房地产和财政之间的下降螺旋。
中国财政之前 38% 来自于土地
，按照国家统计局卖地收入下降了
50% 左右
，而且实际上
还要扣除地方政府把地卖给自己平台的那部分资金
，所以真正下跌幅度远远超过50%。
这时我们发现地方政府
大量的削减支出，乃至各种的工资薪酬方面的一个支出
，那么越到中国中小城市这一方面的支出对当地中产阶级的收入影响越大。这些人越没钱，就越没有这样一个实力去买房，
这就造成了尤其是在广大中小城市的另外一个下降螺旋。
总体来说，中国当下这三个下降螺旋，中国的房地产企业已经几乎没有自己的这个能力靠自身来进行自我修复，同时后，我也不认为在这个过程中间能通过降息这样的货币政策能够让房地产这样的一个行业在这个过程中间能够走出来。
由此看来，中国的楼市与股市双双走到了十字路口，都将面临转型与重构，乃至刮骨疗伤式的康复。
过渡期与转型期，难免阵痛与震荡，但已经无法再延缓放后。今日不做，明日必须做，且成本更高损失更大。
A股的走向是：回归投资本质，而非短期投机。
房地产的走向是：回归居住属性，而非短期金融投机。
无论是A股还是楼市，变革的阵痛期都需要一定的时间，一年甚至数年，但不可半途而废。
真实看，当下的楼市因为过去积累的问题太多，短期内仍将面临出清与企稳。底线是，别演变成日本那样的危机。价格的企稳与交易量的回升，还需要一段时间，目前仍在下行期。
A股由于曾经的股灾与三年的阴跌，泡沫只在中小尾盘股（PE仍高达57倍），大盘股已经在低位。新政策的落地，还需要一段时间，震荡在所难免。
此外，A股与楼市背后还有一个更大的底层逻辑问题，
就是人口结构、宏观经济、内外部环境的趋势变化。
先看人口问题：
1. A股投资者年龄结构图，从此图看出，A股投资者后继无人啊！
