借营改增“炒房抵税”？这是误读！企业购买住宅不能抵扣增值税

21世纪经济报道 · 公众号 · 财经 · 2016-11-06 12:16

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导读： 今年以来，一些城市房价出现快速上涨，备受社会关注，也牵动着人们敏感的神经。有观点质疑，5月份营改增试点全面推开，把不动产纳入了企业增值税抵扣的范围，买房能抵扣增值税，会不会是企业加入了“抢房大军”，从而助推了房价上涨？针对这一问题，记者采访了有关部门和专家。

厂房、店铺、办公楼等不动产，进项税可抵扣

不久前，有关上市公司出售房产“保壳”的消息，颇为引人注目。

“这些房产都是企业在多年前购置的，跟营改增关系不大。”上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建分析，营改增政策规定，企业在5月1日后新购置的生产经营用房，其进项税额可以进行抵扣，但出售房地产并不能抵税。

“营改增全面推开后，虽然不动产纳入了增值税抵扣范围，但企业购买住宅也是不能抵扣的。那种认为营改增会助推房价上涨的观点，实际上是对政策的误读。” 国家税务总局有关负责人表示，按照营改增政策规定，企业用于生产经营的厂房、店铺、办公楼等不动产，其进项税可以抵扣；而企业购买的住房，属于用于集体福利和个人消费，其进项税额不允许抵扣。

记者从有关部门了解到，在一些房价上涨较快的城市，并没有出现企业大量购进住宅的现象，更没有企业购住宅抵税的情况。而且，不少银行并没有开展针对企业的住房按揭业务，这意味着企业购住宅一般需要付全款，大量“炒房”也会受到资金限制。

从此轮房价上涨的轨迹看，深圳、上海等城市住宅房价从年初就已经出现快速上涨，商住两用房从去年开始就已经进入火爆状态。

“将不动产纳入抵扣范围，是消费型增值税税制本身的要求，跟房地产去库存、鼓励房地产投资没有任何关系。” 税务总局有关负责人表示，营改增的最终目标，是建立彻底的消费型增值税，通过改革进一步完善税制，有利于企业减负降成本。5月1日全面实施营改增后，今年5—7月全国营改增已累计减税1260亿元。

不动产纳入抵扣范围，利于商业地产活跃

营改增将不动产纳入抵扣范围，对住宅市场影响不大，那么对商业地产会有怎样的影响？

5月17日，中广影视发布公告：决定出资6533万元购买位于通州区台湖镇外郎营村北京民企总部基地14号楼的房产，用于公司经营发展需要。新购置的房产按照11%的增值税率抵税，企业可以减轻税负700多万元。

“营改增将新增不动产纳入抵扣，企业可能会对商业地产重新配置，以更好地利用这一政策红利。这在客观上，会促使商业地产市场成交更加活跃。 ” 胡怡建介绍，除了新购置房产外，企业还可以把以前购置的生产经营用房出售，再新租赁一处不动产用于生产经营。这样，出售房产让企业资金充裕，新租赁的不动产又能抵税。

从上市公司公开披露的情况看，今年以来，A股上市公司千万元购置商业地产方案有近60宗，但同时还有70多家上市公司公告称要出售自有的房产。比如，禾嘉股份近日发布公告，拟将位于四川省成都市的房屋和土地资产，以及公司持有的中汽成配100%股权，以6.27亿元予以出售。 这表明，营改增全面推开以来，企业对于房地产的配置表现为有买有卖，并没有出现“一边倒”的情况。

“企业作为纳税人，首先考虑的是经济效益。对于不动产来讲，新增不动产可以作为进项税抵扣，但如果其投资行为对生产经营没有益处的话，也不会仅仅为了抵扣去购买或者大量购买房地产，这是企业自己的投资决策问题。”财政部副部长史耀斌表示。

专家分析，企业炒房转卖并不“省税”

“营改增作为一项税制改革，对企业新购置生产经营用房减税力度很大，但‘炒房’者并得不到什么好处。” 全国政协委员、瑞华会计师事务所管理合伙人张连起解释，虽然购买商业地产可以抵税，但当企业出售这些地产时，需要缴纳的税费也不少，远远高于个人销售住宅的缴税。

尽管如此，不少企业对房地产投资仍表示出相当的热情。9月14日，九鼎集团旗下控股公司九鼎投资发布公告，准备将募集到的15亿资金全部用于房地产投资。在新三板的企业中，9月份宣布购买商业地产的还有翼捷股份、本贸科技等。相较于新三板企业，保险公司投资房地产更是大手笔。今年7月，国华人寿保险买下上海陆家嘴SOHO世纪广场，成交总额为32.97亿元。

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