//【NIFD季报】房地产市场及房地产金融运行——2024年度房地产金融
作者：蔡真 崔玉 陶琦 刘冲 张弛 2025年03月20日
房地产政策方面，2024年政府部门从供需两端持续优化房地产政策，包括进一步放开限购、限售、限价等购房限制性措施、降低住房交易环节税费、优化个人住房金融政策（下调首付比例、新增和存量房贷利率等）、满足房企合理融资需求、支持土地和存量房收储、在城中村改造过程中重启货币化安置等。
房地产市场运行方面，2024年前三季度，房地产市场持续下行，表现为房价全面下跌，新建商品住房销售疲软，住宅开发投资规模、新开工面积大幅下降，土地交易市场供需低迷，住宅库存去化压力上升，住房租金价格水平下跌。但是在“9·26”一揽子政策的支持下，房地产市场交易活跃度上升，止跌回稳态势初显：其一，部分城市住房价格已经环比止跌：其二，新建商品住宅第四季度销售规模的季度同比增速重回正增长；其三，国房景气指数自2024年5月开始持续小幅回升；其四，一线城市住宅库存去化周期已经处于合理水平。
房地产金融方面，2024年个人住房贷款利率大幅下调，多城个人住房贷款利率调整至3.0%；存量房贷利率再度下调，个人住房贷款提前还款规模下降，个人住房贷款余额止跌回升至37.68万亿元（第四季度净增加1200亿元）。受最低首付比例下调和房贷利率下降的影响，居民购房时使用财务杠杆有所提升。2024年房企可用于房地产开发的到位资金规模为10.77万亿元，同比下降17.0%，行业总融资规模大幅收缩；随着城市房地产融资协调机制加速推进落实，房地产开发贷款余额累计净增加了4125亿元，同比增速连续10个季度保持正增长；房企境内信用债的发行规模为3766亿元，同比下降16.8%；房企境外债发行规模为44.5亿美元，同比下降77.2%，房企已经基本丧失了通过发行境外债融资的能力；而且存量债券规模也在持续下降，房企债券“借新还旧”模式难以为继。
