刘晓博 | 香港，疯了！

昨天（ 5 月 16 日）晚上 7 点多，香港楼市惊爆大新闻：在中环美利道地块招标中，一幅只有 50 年年限的商业办公性质的用地，以每平方米 54 万港元的楼板价成交！

这幅土地（见上图）总面积只有 2880 平方米，目前是一个公共停车场和 10 层楼高的政府大楼。此前，香港廉政公署的总部曾设在这里。这幅土地在 2015 年被政府改变用途，未来将作为“公共停车场 + 商场 + 写字楼”，最多可以建设 43200 平方米的房屋（其中包括一个公共停车场）。

有 8 家企业参与了拍卖，其中包括李嘉诚的长实地产。最终，恒基兆业以 232.8 亿港元价格拿下该幅地块。未来包括建筑成本、资金成本，这栋大楼每平米总成本有望超过 65 万港元。

这块土地不仅成为香港历史上新的总价地王，也成为新的单价地王。对于这个招标结果，香港社会似乎很淡然，有“意料之中”的意味。其实早在 2015 年这幅土地改变用途，准备拿出来拍卖的时候，媒体就给出了“超过百亿”的估值；今年投标期间，媒体则预测总价将超过 200 亿港币。

上图中的矮楼，就是新地王所在地，背后就是有“大砍刀”之称的中国银行香港总部大楼。

虽然“香港新地王”在香港反响一般，但在内地却造成了空前震撼，这超出了很多人的经验范畴。在一般内地居民眼中，香港最近几年比较衰，两年前楼市还爆出了地价下滑的新闻。

去年上海徐家汇一块住宅用地，拍出了楼板价 10 万元的天价。当时内地媒体惊呼，北京和上海的地价快要赶上或者超过香港了。但北上深核心区的商业用途地块拍卖中，地价很少能突破 6 万元，深圳前海近期还多次出现楼板价 2 万多元的情况（带有定向转让性质）。此次香港中环的地王，一下子把香港跟北上深的商业用途地价，拉开了十倍之遥。

另据报道，香港中环上一次出售商业地块是“国际金融中心”地块，由恒地以及新鸿基地产等财团于1996年夺得。国际金融中心第一及第二期平均楼面呎价2300港元，即2.4万每平。 也就是说，中环地价在过去20年上涨超20倍。

那么问题来了：香港的商业办公用地，为什么价值超过住宅，也远远超过北上深的商业办公用地？

第一，香港中环在全球写字楼市场具有超然的“至尊王者”地位，高地价、高租金一直是常态。

根据仲量联行的最新数据，香港中环片区的甲级写字楼租金遥遥领先伦敦西区和纽约中城区。按照每平方英尺的年租金计算，香港中环为 302 美元（折合每月每平方米 1866 元人民币）、伦敦西区为 197