水库论坛问答  第283期（短脚懒人）

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上一期： 第282期 （都市夜归人）

提问: od惠州有投资价值吗

回答：有进无出。

人口密度不够，二手房很难变现。

提问: 欧大，对于上海中环以及中环以内的房子，长远的看几年的话，后面的走势你怎么看？存在下跌因素么？

回答：货币急剧增长中。

下跌就别想了。

而且前二年虚涨的泡沫，正在夯实中。

其实你们有没有发现，上海高端的租金也在涨。

提问: 失去人性，失去很多。失去兽性，失去一切。

欧大，什么叫人性？什么叫兽性？

回答：婆婆妈妈就是人性。

冷酷无情就是兽性。

提问: 欧神，看你说的你死党就一个，好奇你认识了很多朋友，都是利益之友吗？因为发现只打受你启发后、感觉现在喜欢交友，都是有合作的，没有纯粹的友情了，以前读书时结交的好友很单纯，可是三观早已不合，难道人注定孤独的吗？难道注定五年换一次朋友？可是不换那三观好像也真不行，你高速发展，他却仍在租房。

回答：死党和朋友是二个概念。

提问: 欧大，帝都首套买房，找了链家，看了一个链家内部房源，网上确实找不到，房子价格都可心，

看房的时候见了房东，说换房已经看好房了

1）既然着急卖为什么不放在更多人能看的外网？是不愁卖？户型确实同价位算相当好。

2）会不会有什么坑啊？怕被骗…

3）怎么规避风险？看房本，身份证？拉产调？

感谢～

回答：有可能房东SB，只挂了链家。

小白中这种人挺多的。他们以为卖房子，就象股票挂篮子一样。

提问: 注册十个公司开发核靠谱吗？

回答：公司多有什么用？

提问: 欧大，请教下，目前sh一套房的抵押问题1、二抵，能贷130，三年先息后本8%左右；

2、一抵，还完原85折贷款能贷180-200，利率6.2左右，我irr拉了成本已经12%左右，还要过桥下；

请问选哪个？

回答：应该算多出来的50w元的IRR是多少。

再算一次。

提问: 欧大，你好！我在yang企上班，很多同事都八面玲珑，所谓情商高，但也没捞到大的，要成功最重要还是自身牛x，情商高只是润滑剂对吧！T-1规律是什么啊？谢谢你！

回答：赛道最重要，战略高于战术。

提问: 欧大，家人/至亲的价格怎么定？

回答：不懂你的提问。

抉择中，自然就有价格。

例如父母老朽，可学子毅然跨省去北大。

提问: 神，女生也不喜欢被管，怎样才能找到互有默契的人呢？（不是各自乱搞那种默契）

回答：智商到就够了。

提问: 在炒菜过程中，朝向，是否有高压线，是否临近高架，之类好像都不影响买入判断。那请问神，买自住房，是不是也可以无视上述问题呢？

回答：自住你LP会闹

提问: 面临两个选择不知道怎么办，向灯塔请教：

1.新房3.2w 国企的房产单价挺低的，缺点2020年中下房，毛坯，缺乏流动性。

2.淘笋15年楼龄的六楼楼梯房，大小区，大概2.5-2.6w，租金大概在3k每月。

第一个问题，您会怎么选？

第二个问题，另外今天去看的新房，地产商找了银行可以用老人贷票接力贷首付3成、上浮20%可以买新房，我加了贷款员的微信，可否联络他用同样的条件自己找二手房找他贷款？

回答：信息不足，无法判断。

30%差价，不能判断楼梯房和次新到底哪个笋。

大部分做一手房的信贷员，不接二手单。

提问: 殴大万福。请问上海工行按揭收入证明可以交j的么？？这个会被电话查么？主要单位不肯多写收入。谢谢

回答： 请信贷员老师推荐专业人士。

提问: 欧大，豪门找媳妇还得婆婆批准吗？豪门家的孩子既然不愿意被控制，也包括自己母亲的控制吧！

回答：钱在谁手里。

提问: 欧大，长辈支持买房不支持贷款，怎么破？

回答：你就满地打滚，说你要三套。

提问: 抵押贷，十年先息后本，年化七点四值得做吗？

回答：先息后本有十年了？

当然值得。

提问: 欧大，您之前说做后台没有前途，要做前台。可是您又说工作就混着就可以，不必太费心。可前台部门一般都是很忙的？怎么破？

回答：谁告诉你前台很忙的……

提问: 欧大，银行经营贷，当时说做笔50万回存再贷出来，已放款，要不要不认账?

回答：不要和银行耍心眼。

再说钱这么小。

提问: 豪门的入门标准？A9.1仍算高级中产？

回答：这种事哪有尽头啊。A11都只能算起步线。

一般9.2算小富吧。

提问: A8.5应该选怎样的女人？

回答：一般是1700w

原则上不需要选女8.5，因为你不缺钱。而且A9其实生活质量也没改善。

但其实也不会选A7.5，不同阶层的人，生活态度差异实在太大了。前台小妹三观正是小概率事件。

因此是1700w，被你压制，但依然在同一社群。

提问: 神，有套小产权房，别人的名字，现在想来没有安全感，没有任何保障，这种房子，如何通过协议保障自己的权益？？

回答：小产权不限购，可以转到自己名下。

如果你指农民名字，那叠租约和巨额赔偿。

提问: Os，我闺蜜，浙江三线，小康家庭，有个弟弟。她本人学渣，杭州三本，她父亲05年全款买了套130平市中心房，登记在她名下。08年毕业，父亲直言，我给你在杭州找了工作，你乖乖上班，以后家里的所有都是留给你弟弟的，你结婚我给你买辆车+50W现金。呃，那份工作就是某企话务员，要上夜班，接起电话就说，您好，请问，有什么可以帮到您？我闺蜜极其厌恶这份工作，但他父亲，强令她不许辞职，不然啥都不给，08年她月薪2500。她极端压抑，至今未婚，话务员干了将近十年，如今后遗症是，一接电话就说您好，。。。她的反应是下意识的，目前已经离开话务员工作将近一年，但还会脱口而出，因为这个原因，有点抑郁，问，怎么帮她走出来？

回答：你2008年问我，我会劝你立即辞职。

这就是典型的为了分套房子，被体制内锁死一辈子。

2008年杭州房子又不贵，自己按揭，也很快还清了。不做狗。

你2018年问我，这是啥意思呢。难道想让我做心理医生，抱歉不提供此类服务。

你2018年再问我，我还是劝你立即辞职。

不过你既然已经辞职了，请找专业心理医生。

提问: 欧大，准备注册一个公司，用于后续经营贷或者消费贷，请问下面这个经营范围还缺什么吗？        经营范围:从事智能科技、计算机科技、物联网科技领域内的技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务，企业管理咨询，商务信息咨询，图文设计制作，建筑装饰建设工程专项设计，家具、珠宝首饰、日用百货、电子产品、建筑材料、汽车销售、环保设备的销售，从事货物及技术进出口业务。

回答：咨询的去掉，建筑类去掉，免得画蛇添足

提问: 请问殴大：在上海，爸妈（65+）联名有套住宅，2人名下又各自有套商铺（吐血）。在联名住宅不去名的情况下，我能否以全款买房用他们的房票？房票数量为2张？谢谢殴大。

回答：商铺不算，

就是家庭拥有一套住宅。

不离婚可以+1，离婚可以+1，+1

提问: 手持资金240，请问建议在CQ建仓还是SY，在两地都是三无人员，如何配置？CQ新盘笋一些的貌似买不到吧？

回答：沈阳240还是太多了点，CQ吧。

提问: 欧大，您好，我看到2019年1月要实施环保税法，结合最近的社保补缴，税务补缴，感觉政府在变相加税，而且力度很大，不管是对个人，还是对企业，是否是为了弥补近2年货币超发减缓，并为未来进一步减少货币超发做铺垫？如此是否会动摇未来房价上涨的最基本逻辑？谢谢

回答：征税干嘛和环保搞在一起。

直接收“电费税”不是更好。

提问: 欧大，您一直强调香港的房价非常贵，已经在山顶上，这点我也认同，但最近2年香港的房价还在不停上涨，是否是因为内地有大量的资金有避险的需要？如果所有的资产都是人民币计价，我担心一旦人民币韩元化，我们的资产，会极大受损。从这个角度而言，配置一点以美元计价的资产，比如港澳的房产，是否也非常必要？求解惑。

回答：美元资产，也没必要去HK啊。

那都是短脚懒人，贵妇流。

提问: 欧大，如果说上海房价这16年来涨16倍，其中有10倍是因为通货膨胀，有1.6倍是因为人口涌入。那么柬埔寨购房是美元，首先美元10年不会通货膨胀这么多，金边的人口也不会有中国这样的大城市涌入效应。会不会一直不涨？

回答：真聪明。

1）所以我没让你买房

2）西港人口三年内，从5w增加到了35w

提问: 坐标北京，已领结婚证，但征信显示未婚，不离婚情况下买房算sfsd么？

回答：北京不算。

外省算。

提问: 办民生储蓄卡的时候我填的是在职a公司，如果我办xyk的时候填在职b公司是否可以，是否有影响

回答：没问题，跳槽了。

提问: 欧大，SH地区，2019年和2020年，哪一年启动可能性大一些？

回答：不清楚，还要看宏观大势，鹰鸽角力。

说不定就四万亿了。

提问: 欧神，我们常说降维打击，你有没有想过找到一个回到千禧年时候的国家？还是现在你也没能找到它？它有没有可能复制近20年的辉煌？

回答：CQ就是上海

提问: 联排、双拼算是伪别墅么？同一小区，通常在面积相同的情况下相当于独栋几折？

回答：一般看容积率，容积率每差一档（+100%），差价约20%

提问: 欧神再问一下

2层最便宜2.9 万，6层3，15楼3.2 目前低楼层也不挡光，以后不好说，选哪个？

回答：二楼不好出手，无论你遮不遮光。

原则上不建议1～5楼。

提问: 欧大，坐标北方省会，双地铁交汇口，一共三个楼盘，万科次新盘双气2.1，本土知名开发次新双气1.75，本土不知名小开发老破大单气（有天然气没暖气）1.25，这种差价正常么，老破大这个价差值得入手么

回答：买1.25，自己装地暖好了。

提问: 神，买卖双方已在中介处签订购房合同，买房支付定金20w，网签之前卖方反悔不卖了，买房主张按合同双倍赔偿定金是否必胜？卖房不肯赔偿要打官司吗？

回答：定金有收据么。

有没有签了定金合同。

一定要收定金+签合同，才可以双倍索赔。

提问: 请问欧大，清朝为什么会灭亡？

回答：人心散了，队伍不好带了。

提问: 一般来说，刚性年费的大白金和可免年费的金卡/小白金，哪个更容易下卡？花了一年一轮金卡申下来效果一般，接下来开始付费白金卡？

回答：大白金主要看你资质，尤其喜欢体制内。

喜欢稳定流水。

提问: 欧大好～

这次的憋niao估计最坏情况能憋多久？

憋和放的周期长度，您预估是什么情况？

回答：你扪 心自问，钱实力，是不是比2015年强了很多。

承受力也强了很多。

看见小妖精是不是想去买上几套。

大家都富了，就是共振力。

提问: 欧神您好，经营贷20年等额本息，利率5.7，五年还一次本金。但信贷员讲如果贷款人五年内征信和负债变化不大，第五年则不需还本金，到时候银行会发个信息给贷款人，然后贷款人手机确认就可以续贷了。您觉得这个产品可以吗？

回答：只要五年不还，就已经非常好了。

谁还相信第六年的承诺，人事都换好几批了。

提问: 欧神，请教一下，接力贷银行要看我夫妻二人和老人房票的征信，正好这几天我们用了xyk，tx额度在10几个，这个会不会影响能否贷款，是否要还上再打征信？

回答：在上海完全不影响。很小钱了。

提问: 欧哥哥好，金融八卦女文章说现在家庭有2500万净资产在中国才能算富人家庭，这个标准差不多吗？谢欧哥

回答：水库是A8.1和A8.5二档。

提问: 欧神

1.豪门如何选择媳妇？重要标准是什么？

回答：企业招人，并不是简历最好的，而是最match的。

如果是婆婆娶媳妇，主要看豪门这段时间，最需要什么。

如果是企业主娶媳妇，则是50%荷尔蒙冲动+50%这段时间最需要什么。

提问: 欧大，为什么并发都有时效性都有窗口期？现在不是每个城市都可以做并发吗？

回答：主要看上征信的速度。

提问: 欧大，半年后有100万，买一套，应该买cq还是sy？没现金流只能全款或租金本身抵月供。

回答：花80w首付，10w税杂费，10w付月供够了。

CQ都宽裕，可以买200w以上房子。

提问: 真聪明。

1）所以我没让你买房

2）西港人口三年内，从5w增加到了35w

——

西港人口从5万到35万，感觉意义也不大啊？数量太少。可以这么理解么？

回答：未来增加到100w

200w

300w呢

提问: 接上：我认为他抵制买房T-1是因为她是外国人，他认为中国房地产泡沫（他在中国生活14年）而他自己的国家，房子是又便宜品质又好

资金没有姓氏，哪里可以赚钱，就去哪里投资。

这次我怒了，挣钱路上得不到他的支持和鼓励，昨天电话里吵得很厉害，已经约定30号离婚。只是我们有2个孩子，想想好心疼😭😭

回答：。。。。。

控制欲

提问: OD，外环外三房置换到北外滩江景三房，负债扩大三倍，面积只增加30%，有必要么？

回答：外环很大，北外滩档次也波动很大。

首先要看房源笋不笋。

然后才是杠杆放大，面积增加。

提问: 欧大，京沪深，三道坎分别是1套，6套，16 套。那么对标重庆，第二、三道坎分别是多少套了？

回答：如果你是CQ土著，也是1，6，16

如果你是去CQ的水库人，各自X5

提问: 欧大，装修自己的房子出租，厨房是装正常的煤气灶和管道还是装个电磁炉？全包的装修师傅说安全考虑让我装电磁炉，是要省这部分钱吗？

回答：一个煤气，一个电磁炉。

从来没有听说装修师傅让你安全装电磁炉的，怀疑此人人品有问题。

提问: 龟大，问cq现在有刚刚下证就可以办的装修贷吗，想做？接到中介的以装修名义做的二抵，但cq产证压银行如何二抵呢？

回答：产证压在银行是不能做二抵的。

提问: 龟大，请问现在重庆有哪些办法可以破三无贷款呢？租房落户的口子好像被封了

回答：正常落户：45岁+大专以上

不正常按揭：p资料

提问: 龟总好，请问现在cq走全款抵押流经营贷，银行20年等额本息年化8.6实际能贷7成的产品算是现在市场上什么个水平，是否有更优秀的？（打听到的是年化7.4的3年先息后本不过桥同样贷7成对资质要求很高，做不了）

回答：算比较不好的产品，利率太高了。

比较好的是利率6.32%，中间不过桥但每年还本金5%的5年期产品，同样贷七成。

提问: 鬼帅，我2012年在上海租了240平毛坯别墅，自己对内部进行了简单装修配了家电，2016年价格调整到8000，但是她很精推脱没空没有来续签合同。市场行情是毛坯接近1万，装修的大约1万5。房东觉得租给我价格低了，在今年6月份没有跟我打招呼直接在网上挂了1万3，有时候房东打电话说有朋友来看房子让我开门，有时候中介看大门开着直接就带人来看了。

不想搬家。目前的情况，我怎么应对房东比较合适？

回答： 1.5万装修了一栋240平的别墅.......好强悍

你给房东好好谈一下，谈话过程中透露出：

1.有同等条件优先租赁权

2.愿意加点租金

记住，别抬杠，夸房东

提问: 请问重庆房票，重庆有房有信用卡，快50岁了，没社保，公司真实营业，哪个银行办信用卡支持房产证进件？问了几个办卡员都不上门来。

回答：重庆金融环境如此，我也很头疼。

提问: 龟少，一线城市三道坎分别是1套，6套，16 套。那么重庆了，在你看来第二、三道坎分别是多少套了？

回答：依然是6套和16套

提问: 想请问龟总，避房产税需要一年纳税证明，是重庆公司交的纳税证明，还是个人去税局申报的纳税证明？（意思就是自雇人士是否ok?）

回答：你的信息错误，不是要求一年纳税证明，而是要求第一是6个月，第二是社保。

“有工作”特指在重庆就业，1年内在重庆市参加社会保险且缴费6个月以上的（含个体工商户及其就业人员、跨年连续缴纳社会保险费6个月及以上的人员） 。

提问: 神，已经下定了，正在走流程，房子紧靠电梯设备间，在家里能清晰的听到电梯运行的声音，有办法解决吗？还是完全忽略，等机会抛出？谢谢！

回答：我对电梯不敏感。

你家人真的无法忍受的话，可以做隔音层。

基础版是海绵隔音板。

高级版是夹墙。就彻底没声音了。

提问: 神，深圳南山中心区未来9号线地铁口，附近是全国级大型服装批发城。有一套98年电梯笋盘130平上下复式510万。市场除了这套卖的最便宜的600万。一笔可贷490万但是非普通住房税费要70万。我有sfsd名额想问几个问题：

1、此类中心区老电梯楼投资价值真正如何？同关外郊区的次新电梯楼同样笋的盘比较呢？拆迁是不可能，但未来目标客户给谁？

2、出租您建议是隔成7、8套小单间出租（能租2万），还是隔成上下两套出租（能租12000），为什么？

3、金融方案，在当下金融收紧的前提下，您建不建议过户完再贷100万的信用贷？为什么？(本人现金有限，也就100,还有其他月供)

回答：深圳500w的市区三房，有什么好担心的。大把人在喊穷无立锥之地。

你真给他们一套三房，难道还要矫情老破大新破大。

每年差10w，持有三年多赚30w。

售出至少需要全部拆掉，重新装修，装修费约15w，自己考虑。

看信用贷的成本，8～9%可以接受。

提问: 欧大，坐标南方二线省会城市n²，在省内其他地市的县城已领结婚证，但爱人户口为未婚，征信通过未婚资料申请xyk覆盖为未婚。这钟情况下，不离婚买房算sfsd么？会查得出来吗？谢谢！

回答：你可以先按未婚做。

限购审查能过，就没事了。

提问: 神，小白一枚，假定手头不缺钱，在帝都，有首房首贷，有满五唯一的标的，那么是否应该把网签成交价格做的尽量高，尽量把贷款做多？ 虽然因此增值税契税中介费都会高(高不少呢)

回答：我们计算“新增贷款融资成本”，一般拿出10%最多。

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