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子木聊房
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zimuliaofang
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作者 |子木
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这几天深圳有一新开楼盘摊上了事儿，一度登上当地楼市头条，引来无数吃瓜群众热议。
事情的经过是这样的。
新开的楼盘位于深圳龙华区，于11月24日深夜开盘，首期开盘220套。经过一夜鏖战，第二天项目方传出消息，总共卖了161套，去化率达到80.5%。
紧接着当地就有媒体公开发文质疑，称内部消息泄漏，明明只卖了42套，去化率仅有21%，和80.5%有着天地之别。然后罗列二三论证了，
项目方是在公开撒谎。
于是媒体就和开发商干起来了。
这剧情如果放在一般项目上，几乎击不起任何波澜，大家没兴趣看。不就是开发商销售成绩的好坏吗？即使是卖得不好，这在当下的市场，也再正常不过了。
怪就怪在，这个楼盘叫金茂府。
01
这场赌局要凉？
在业内，大家说到金茂府经常提到一个词叫“金茂府现象”，意思是金茂府出现的地方总伴随热销，多年来形成这样一个规律：金茂府走进一个地区，基本会成为当地的标杆住宅社区，例如早期北京的广渠金茂府，上海的大宁金茂府。
这次争议漩涡中的龙华金茂府，是金茂在大湾区的首个府系产品，三年前拿的地，因为受限于现房销售，整个开发周期用时三年。换句话说，项目呈现在购房者面前就是现房，品质如何，倒是骗不了人
拿下图龙华金茂府的门头牌匾来说。
看起来挺普通，长8米，高1.2米。但它不是拼接的木板，而是由一整块红木削出来的，重量就有2吨。
项目方称木头是从非洲热带雨林找到的，是一根直径2米，树龄约500年的红木。而这一切仅为给业主营造一种回家的尊贵感。
当然这次在深圳楼市上，金茂府也搞出了不小的动静。
3年前，金茂和电建顶着巨大的压力拿下龙华这块地，土地楼板价一度高达5.6万/平米。这在当时，算是十足的楼王，直接把附近的二手房价拉升了好几个段位。而且这块地是全国首块全现房销售项目。
期房改现房，对资金流的要求是极高的，而且现房要经得起市场考验，出现任何瑕疵，都会深陷舆论漩涡。所以无论业内业外，都想看看这个产品究竟会长成什么样子，尤其是价格方面。
这么贵的拿地价，再加上豪宅定位的造价成本。按照正常的楼盘推算，行内人发挥想象，纷纷猜测大概是12万/平米以上走了。
结果因为限价政策，金茂府的开盘价显然让人出乎意料，开盘单价设定在90211-144211元/㎡，整体均价为10.3万/㎡。
但对于目前还是深圳非核心地段的龙华区来说，这个房价已经是极值，相对于6、7万/平米的区均价来说，已经上浮了40%～60%。金茂府内部的顶层复式产品卖到了1个亿，这在龙华区是首位，直接叫板福田香蜜湖和南山前海的豪宅。
所以在某种意义上讲，深圳龙华金茂府就是龙华房价的风向标，卖得好不好也成为世人对此地区房地产价值的一次再定义，对市场有一定的借鉴意义。当然这仅是此事件发酵的“其次原因”。
主要原因是什么呢？无非是满足了吃瓜群众的剧情需要。
有一本舆论管理学书里讲到，吃瓜群众有五大看点：1、屌丝逆袭；2、大咖落难；3、人设翻车；4、晚节不保；5、桃色新闻。
一些媒体口中，龙华金茂府撒谎，销售去化从80%跌至20%，正符合大咖落难的剧情。
当然这也怪龙华金茂府之前开发布会太高调，话说的太满，遭太多同行的黑眼。经此一遭，实属正常。
02
龙华金茂府因此备受质疑，有一些深圳读者向我求助，问到底是谁对谁错。金茂府是不是产品不行？龙华区的地段是否都是炒作？
咱们有一说一，要抛开身份站在第三方的角度去分析这个事件。最重要的是，真相到底是什么？这个对于购房者来说更重要。
对于当地一些媒体罗列二三的论点我们可以一一去分析思考。
第一。龙华金茂府的开盘价太高了！10.3万/平米的售价比周边二手房高了47.1%，而且龙华区不是深圳核心，且也不是深圳主流的豪宅地段，凭什么卖这么贵？这个价格完全可以在核心区买到豪宅，谁会选择在这里？
第二。龙华金茂府选择在夜里开盘，太过蹊跷，而且在渠道平台上卖的房子是个位数。现场没有看到销控表，这不是“心虚”吗？足以证明161套就是假的。
我们先来分析第一个，“龙华金茂府开盘价比周边高，不合理。”
这其实就是千人千面的道理。让我想起了买手机，如果一个人月薪5万，那么认为1万多的苹果其实并不贵，但如果一个人月薪3千，他可能认为3千元的高配小米就很奢侈。
龙华金茂府的开盘价贵吗？只有买这里房的人才有感知。
其次我们来看金茂府的过去。
其实不只是深圳龙华金茂府，北京、上海、天津等等，全国23座城市44座金茂府，只要开盘，价格都比周边的二手房均价高出了一个段位。
尤其是北京广渠金茂府，和龙华金茂府的经历很相似。
2009年6月30日，历经一小时，97轮竞价，22次举牌，方兴地产（中国金茂前身）以40.6亿元的价格竞得广渠路15号地块，刷新了北京历史以来最高总价和单价两项纪录，成为当时新闻头版的“双料地王”。
经过2年开发，广渠金茂府于2011年对外开售。那时候的广渠路还属于“外环”地带，区域房价仅为2.5万元/平米，那么当时广渠金茂府的开盘价是多少？
一期销售均价：4.5万/平米，比周边价格整整高了80%。
但是在政策严控，大限购的背景下，广渠金茂府两次开盘，仅用2小时就创下了35亿和15亿的销售额，成为当年北京楼市的年度销冠。
所以在非核心地段，把房价卖到比核心区的都贵，金茂府之前是有过案例的。当然站在市场角度讲，房价贵不贵，我们说了不算，要看需求。有人买就不贵，没人买就很贵。
而且对于房地产价值来说，除了地段就是品质。在某种意义上讲，品质可以弥补地段的不足。
因为地段可以随着轨道交通，基础配套的升级而快速改善，而对于楼盘来讲，如果一开始用了渣的材料，不合理的设计，后来几乎就无法改善了。
接下来，我们再看第二个问题。
龙华金茂府选择在夜里开盘，太过蹊跷，而且在渠道平台上卖的房子是个位数。现场没有看到销控表，这不是“心虚”吗？足以证明161套就是假的。
这个论据好像不那么专业。因为房子卖得好卖得不好，和白天黑夜开盘没有任何关系。这些年，夜里开盘卖的很惨的有，夜里开盘被哄抢一空的也有，说明不了什么。
