30年后，能靠房子养老吗？
如果你的房子在北京上海深圳这种一线城市，哪怕再破、再小，恭喜你，大概率可以！
如果你的房子在三线及以下城市，哪怕很新、很大，很抱歉，应该很难。
当回答这个问题的时候，本质上我们是在判断30年后的房价。哪类城市的房价会保持现在的高位，或者继续上涨？
用一句话回答就是——人口持续增长的城市！
我们的印象中，所有的城市人口都在增长，从小县城到北上广深都是这样。过去的三十年的确如此，但是未来一定不是这样子。
今天北京上海一套房子的租金可以轻松养活三四线城市的两个老人。但是，如果你手里是一套三四线城市的房子呢？未来入住率会更低，直接没有租金收入！
原因有两个。第一，全国人口30年后只有10-12亿。这是易富贤和苏剑两位教授的研究结果，他们还发现2018年中国已经进入人口拐点——开始负增长。
很多媒体质疑他们的成果，但是没人能拿出比他们更有说服力的证据。我建议大家去看看两位教授的原文，你会和我一样赞同他们的研究结果：“2018年我国人口总生育率为1.05，出生1031万人，死亡1158万人，负增长127万人”。
人口总量整体减少是我们这一代人从没遇到过的情况。所以，很多人对前不久鹤岗出现白菜价的房子很惊讶。如果你知道整个东北人口已经连续十年负增长就会明白，未来鹤岗这样的城市会更多。
第二，全国人口整体减少会让大城市人越来越多。
这个论断看上去很奇怪，仔细想想就明白。小地方人口减少时，各种配套服务、就业机会就会减少。这首先会让年轻人离开，走向大城市。东北不就是年轻人首先出走吗？
未来全国很多地区都会是这样。人口去哪里？只能是有工作机会的大城市。
日本人口从2010年开始减少，很多小乡镇荒芜一片，但是东京都市圈的人口还在持续增长，并且成为全日本唯一的人口集聚圈。未来中国也会有几个像东京这样的核心城市，其他地方的人口不可避免会减少。人口减少的城市的房子是没办法养老的！
俄罗斯也是同样的趋势，1993年全国人口开始减少，但是莫斯科的人口越来越多！从900万增加到现在的1260万，净增长了40%。
既然人口减少的三四线城市的房子不能养老，怎么办？
放到三十年的历史趋势下看，现在一定是县城房价的高点，因为现在是人口的高点。如果你房子够多，现在就把三四五线城市的房子卖掉，换成核心城市租金回报率高的住宅、公寓，因为只有能产生租金的房子才叫资产。
很多国际企业已经在购买中国一线城市的商铺了。
2018年7月，加拿大博枫投资基金以48亿美元收购了浦东金桥太茂与嘉定南翔太茂。2018年11月，新加坡凯德集团以127.86亿元买下上海最高双子塔。2018年11月黑石集团以86.2亿人民币收购了上海怡丰城购物中心和淮海中路雪豹商城。2019年2月20日香港领展集团以65亿元人民币购买了深圳怡景中心城。
这是明确的风向标！要知道他们拿的是真金白银在做投资，比经济学家的报告要更有说服力。
上图的趋势还在延续。2019年一季度外资已经投资了500亿，陆家嘴浦发大厦、虹口一方大厦、五里桥绿地综合体都被外资收购，全年超过1000亿是肯定的。
外资一挥手就是一栋大楼，那此刻你的问题一定是，未来30年，人口会继续增长的城市有哪些？我要怎么投资才能靠房养老？
很多人会给出不同的意见。我认为有以下几个标准可以参考。
第一，城市的经济腹地有多大。用这个标准看一下国家九大中心城市（北京、上海、广州、成都、重庆、武汉、郑州、西安、天津）你就会发现，天津和其他城市比优势不大，因为距离北京太近了，排除掉。
第二，城市的主导产业发展如何。用这个标准看深圳、杭州、苏州等城市虽然不在九大中心，但人口一定会持续增长，因为经济太好了，可以考虑。
可以再外加一个指标，看你们当地的房子是不是过剩。小技巧是看租金，因为这是真正市场化的指标。如果现在你的房产收回来的租金都不够你在当地生活，那未来可能更糟。
只有能流通或者有租金收益的房子才是资产，否则就是一堆钢筋混凝土。靠房子养老的本质是靠租金养老，租金高的前提是有人气儿！
