存量市场有个好处，就是版块的价格波动不会太大，更多的楼盘是跟风随着广州楼市的大盘浮浮沉沉。
没有增量配套，也就意味着以后买入这里的增量资金会变少。
慢慢地，这样的版块会变成一个内生市场，俗称只有地缘客户。
2月份天河北成交了59套，总价上了1000万以上的只有2套（1套峻林，2套天河新作）。
开年之际，教育配套占优区域二手房是交投旺季，从目前的市场行情来看，家长型买家入市积极性极高，但总预算有限。
按照现行政策，华阳、华康、龙口西全部直升广州中学，即同一教育集团内解决9年义务教育。
即便2026年以后没有直升，参加摇号的5间中学（华附初中部、天河外国语、清华附中、执信天河、华颖外国语）也是优质学校。
这种既可保底、又可稳中求进的政策，为买入天河北的家长们吃下一颗定心丸。
第一代是鸿景园、天隆花苑、金富苑、天城广场；第二代是鸿翔大厦、天翔花园、天逸大厦；第三代产品是芳草园、保利中宇、伊顿10诸如此类。
伊顿18的所有两房户型，全部都是暗厨；芳草园所有的三房户型，公卫全部都是暗卫。
至于保利中宇，只有三个户型：85㎡的两房、98㎡的三房和151㎡的四房。
买两房全部北向有噪音，你得准备好安装隔音玻璃；买三房全部都是单卫，你得看看能不能改多一个卫生间出来；买四方全部面积超豪宅线，你得准备好钱。
版块能级强如天河北，强配套强学位，但是产品也会随着日新月异的户型升级而慢慢遭到市场的嫌弃。
很多学位房买家，如果预算不高的，买房优先考虑满足学位需求，至于楼龄和户型，只能妥协。
预算高一些的，可能就更加挑剔——不仅要满足自住需求，还要买的标的物能够保值。
保值是什么？保值就是资金这盆水，装在一个不漏水的容器里面。
要达到不漏水的要求，一方面要满足标的物的基本面要好，没有什么大硬伤；另一方面就是要楼龄次新。
因为次新，才值得长期持有；哪怕以后要出售了，也有客户愿意接手。
天河北目前存在的一个隐患，是很多房子的楼龄已经站上20年——新是全方位的新，旧也是全方位的旧。
旧的户型设计，旧的得房率，旧的居住圈层，未必符合当下新质购买力的口味。
价格看上了，小区看上了，配套看上了，就是二手房子没看上，这就是当下改善型买家看二手房碰到的问题。
缦云和观樾、越秀天河和樾府、保利天瑞等，不是天河外国语，就是省实，可以说是全员皆名校。
在教育方面基本满足需求的情况下，房子的居住品质就成为了很多买房人重点考量的因素。
天河北存量的二手里面，真正的好楼盘好户型放盘量是极少的，惜售的原因不言而喻——
真正的好房子是很少有人出售的，因为卖了也没有更好的选择。
很多业主住久了，也习惯了这边的顶级配套，要让他们换到另一个能级比天河北差的地方，由奢入俭难。
老钱不折腾了，新钱看不上，这就是核心区很多老破大房子面临的问题。
愿意接手这类老破大的，大概还是板块内的置换客户——由小换大。
这样的对手盘，市场相对小众，流通性只能依靠地缘购买力。
跟跌跌不休的二手盘形成鲜明对比的，是一手盘市场的火热。
政策呼吁市场，应该造好房子，所以什么样的房子是好房子？
有人总结说，始于颜值，敬于地段，合于设计，终于品质。
这里面，地段仅仅占据了4分之一，而产品占据了4分之三。
换言之，未来房子的价值，产品价值会越来越受到市场的重视。
这些年市场下行，市场倒逼产品力——建筑外立面、景观、户型每年都发生变化：
现在的楼盘已经很少做弧形阳台，现在的户型越来越注重收纳空间，越来越注重如何给家人创造更多的互动性。
现在新房项目这么多，很多人看房很容易陷入乱花渐入迷人眼。
很简单，第一可以看区域新房的认购率，这代表买家对项目的认可度；
改善看单价，单价决定 地段和配套，是否还有上升空间——单价贵了容易买错，便宜了又容易入坑。
高端买家看趋势，趋势比价格更重要，叠加稀缺性、尊贵感、圈层纯粹性，有门槛才是好事，才能把价值拉满。
记住一点，便宜的房子里面最值钱的是砖头，贵的房子里面最没有价值的也是砖头。
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我是吴大，独立思考，不吹不黑，为广州中高端买房人提供购房＆落地服务；如果你也有购房疑问（置换、学位房、改善等），欢迎添加下方微信进一步咨询，我们下期再会！
