自家人明算账盐田港REIT给关联方深圳港集团的租金降了

观点 · 公众号 · 房地产 · 2025-01-14 07:30

正文

如今看来，在激烈的市场环境下，自家人也得明算账。

前有京东，后有盐田港，物流仓储市场寒意传导到项目租金上。

近日，红土创新盐田港REIT披露了2024下半年主要运营数据。能够发现的是，盐田港REIT与原始权益人深圳港集团的整租合同顺利进入下一个租赁周期。

但是，租金降了。

给关联方降租 ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

盐田港REIT公告显示，根据现代物流中心与深圳港集团签署的租赁合同，深圳港集团合计租赁面积为11.63万平方米（其中仓库租赁面积为9.24万平方米，办公租赁面积为2.39万平方米），占现代物流中心项目可租赁面积的44%，租赁期限为2020年10月14日-2026年10月31日。

2024年10月31日，现代物流中心与深圳港集团所签署合同正常履行完四个租赁年度，而第四个租赁年度仓库租金为40.14元/平方米/月，配套办公租金为53.52元/平方米/月。

根据最新合同约定，经与深圳港集团磋商达成一致，最终确定第五个租赁年度仓库租金为37.91元/平方米/月，配套办公租金为50.55元/平方米/月。

也就是说，第五个租赁年度仓库租金降了2.23元/平方米/月，配套办公租金降了2.97元/平方米/月。这一价格回到与2020年相当的水平，当时深圳港集团租用的仓储部分租赁价格为37.5元/平方米/月，租用的配套部分租赁价格为50元/平方米/月。

此前在红盐田港REIT举行的三季度说明会上，投资者已经表达了对租金的担忧，降租似乎是下行市场的大概率走向。彼时基金管理人称，基于目前市场整体情况，管理人已提前与深圳港集团进行多轮沟通，新租赁周期的定价将在四季度完成，将充分考虑园区已有客户的租金水平以及市场租金的水平来确定。

如今看来，在激烈的市场环境下，自家人也得明算账。

盐田港REIT持有的基础设施项目为现代物流中心和世纪物流园两个仓储物流基础设施项目。

根据最新披露的数据，2024下半年，现代物流中心租约到期面积合计82063.90平方米。基金管理人与运营管理机构通过挖掘园内客户需求，以及积极引进储备新客户等措施，实现新签约面积合计86051.10平方米。

出租的压力 ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

截至2024年12月31日，盐田港REIT所持有的两个基础设施项目综合出租率为94.15%，其中现代物流中心为93%，世纪物流园为100%。2024年度平均出租率为92.12%，其中现代物流中心为90.57%，世纪物流园为100.00%。

世纪物流园项目包括1座仓库（含配套办公及地下车库），总建筑面积为6.74万平方米，仓储及配套部分总可租赁面积为5.24万平方米，承租人仅1户，一直都保持满租的状态。

压力主要在现代物流中心上。三季度现代物流中心项目涉及约1万平方米因客户因业务调整在8月31日到期退租，三季度末时点出租率较第二季度由91.5%下降至88.26%。运营管理机构积极开展空置区域的招商工作。从目前看，该项目出租率有所回升，已从三季度末时点的88.26%提升至93%。

拉长时间来看，在激烈的市场环境下，盐田港REIT于2023年Q4、2024Q1、2024Q2、2024Q3、2024Q4的出租率分别为97.62%、95.58%、95.75%、90.19%和94.15%。

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