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2024年，逃离北上海

环线房产咨询  · 公众号  ·  · 2024-04-10 18:35

正文


2020年到现在，上海楼市走完了上升-下行周期，北上海全面溃败。

不管哪个价位段，北上海房价几乎全部跑输。

要保值的，最好逃离北上海。

01

以刚需为例，北上海外环外凇宝、杨行、美兰湖、顾村，基本都跑输了同类地段。

如果你2020年花600多万在顾村买房，即使买位置最好品质最高的保利叶语，到现在也是一分不涨。
同样是125平四房，现在高区只比以前中区贵18万。

但是如果当时600多万买了九亭标杆贝尚湾，现在涨幅还有25%左右，比顾村多赚150万以上。
如果当时你买的是周浦的中金海棠湾，到现在涨幅至少还有40%，多赚200万以上。

其他价位段也是这个规律， 浦东跑赢西南，西南跑赢北上海。

比如预算低一些，400万预算，当时买浦东明天华城，到现在涨幅也在40%以上。
同等预算，回到2020年买了杨行招行花园城，到现在涨幅只有5%左右，忽略不计。

当然以上只是大趋势，板块内不同小区涨幅也有差距。

总体而言，不管什么板块，高品质小区基本都有涨幅。房龄7年以上，弱势区域开始亏损，强势区域略有涨幅。

老房子，基本全军覆没。

比如上大，品质高的滨江公园一号、保利叶之林，与2020年比还有10%左右的涨幅。房龄老一些的经纬城市绿洲，涨幅几乎清零。老房子，直接跌回了2016年。

当然上大与周浦比，各类产品涨幅都要低一些。


02

即使相对保值的中产板块，北上海也跑输了。

入门级产品共康的两房，几乎跌回了2016年，8年一分不涨。
宝山高境绝对的标杆泰禾红御，几乎跌回了2020年。
北上海中产标杆是大宁，跌幅也比同价位中产社区高不少。 如果2020年有1000万预算， 选择大宁收益率还是低于闵行古美、浦东御桥等同类地段。
即使是市区对市区，北上海也跑输不少。

2020年保利在上海有两个地标入市，分别是杨浦的保利天汇和徐汇的保利天悦。

保利天汇最近一套次顶楼成交，90平三房单价12.4万，新房买入单价10.4万左右， 涨幅19%。

徐汇天悦恰好也有一套成交，买入价950万，成交价1290万， 涨幅35%以上。

2020年浦东千万级新房主要在前滩、森兰，涨幅不比徐汇低。

比如前滩华唐名邸，当时走二手房交易流程，单价10.2万。现在尽管跌了不少，14万肯定卖得到， 涨幅依旧有40%。

从刚需到中产，北上海几乎全部跑输。

当然规律是越靠近市区，南北差距越小，因为越市区，区域属性越弱。

周浦和杨行，很难相互替换，上班在浦东大概率周浦更合适。 徐汇和杨浦，替换性就强一些。

瑞虹新城这次房价表现不错，瑞虹位置太好了，覆盖了不少浦东、黄浦甚至静安的客户，区域属性没那么强。

另外就是产品足够强，也能部分的穿透区域，吸引全上海客户的目光。比如新江湾城，也有不少陆家嘴的客户在这里定居，以及不少自由职业者。

2000多万预算，要大户型、高品质的改善产品，上海本来就很难选，挑来挑去也就新江湾、森兰、长风。到前滩这样的地方，总价就超太多。

尽管如此，在同等价格、同等品质的小区中，新江湾房价涨幅放在全市也显得相对普通。


03

背后的原因，环二早就讲过：上海太大了，以至于各个片区有了独立价格体系（《 上海楼市的四分天下 》）。

上班的宝山的居民，大概率只能买在宝山，跟浦东几乎没交集。

很多浦西人民看不懂唐镇、御桥房价，那么荒凉的地方卖10万，疯了吧。

这是典型的站着说话不腰疼，大家上班在张江，买1000万的品质三房，兼顾学区，可不就这两个地方能选。

所以尽管浦西人民看不懂，御桥、唐镇依旧坚挺。
万科海上传奇，即使是这种神奇户型，现在单价也要近10万。好户型10万还是买不到。

旧文《 上海楼市的四分天下 》中环二讲过，决定片区房价的根本力量还是居民收入、还是产业情况。

看目前经济形势，浦东依旧大幅领先，南部依旧大幅领先。

2024年上海市重大工程（科技产业类）一共78个，真正位于2号线以北的只有14个，占比只有18%。

能称得上位于北上海的，只有6个。而一个浦东新区就有32个之多。






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