断了一个亿的财路 - 杂谈房地产供给侧改革

今接到一陌生房产中介电话，他上来就说：

“大哥，雄安的房子买不到了，周边的地区考虑吗？”

我问他说周边哪里？

他接着说

“北京有套房......”

用我一朋友的话说，这么多年来他掐了无数中介的骚扰电话，也断了自己一个亿的财路。

北京又限购了。

北京还要加大土地供应面积。

住房终于要供给侧改革了？力度堪比IPO加速？

两个礼拜前，有篇流传甚广的文章，题为《中国为什么要控制北京上海的人口，明明还有很多土地可以用于建住宅？真相原来如此》。此文描述了一个现象， 近12年来，北京住宅土地供应面积不断下降 ！

时至今日，北京、东京、洛杉矶，同为人口1000-2000万的特大都市，其城区建设面积的比例为1：5：8。

于是，昨晚北京电视台的一条消息，引发广泛关注：

北京将在2017-2022年供应住宅用地6000公顷，，以保障150万套住房建设需求。

现在各方面的解读很多，各口径的数据也极为混乱，汇总如下：

• 相比一个多月前，2017年年供610公顷的计划，这次通过一个五年规划把之前2017年的计划 直接提高了一倍

• 年均1200公顷的供地计划 扭转 了十二五以来北京住宅用地逐年下降的趋势，但总量上 并无大的飞跃 ，且比十一五仍然 相去甚远

• 实际的供应数 落后 于计划数，在十二五的最后几年越来越明显，政府逆周期调控，对土地 惜售

在北京限购后，政府加大了北京住宅的土地供应量，对2017年的计划进行了调整。 但这并非一次“大跃进”，从供应上对整体房价（以商品房为代表）的影响十分有限。

引用公号“黔财有话说”的观点，5年建设150万套只是增量，并非净增量。在骑行客看来 绝大部分将是保障性住房，与大家瞩目的焦点 - 商品房的房价无关 。

对保障房，我给大家来个普及，主要是指棚户区改造。 前一轮调控中，政府曾要求开发商在拿地造商品房的同时，在旁边直接劈一块出来造保障房。这当中曾出现不少“寻租”的现象。

在2010年史上最严房地产调控的“国十条”颁布后，保障房曾作为对冲投资下滑的手段。2011年喊出1000万套的建设任务后，声势达到顶峰。

回溯当时提出的2011-2015建设3600万套的任务，后来以新开工（并非竣工）的名目为计，基本完成。2016年的建设任务下降至全国600万套。

但保障房对商品房价格的影响几乎可以忽略不计。 刚需大多来自城市中产的底层，不属于保障房覆盖的对象，手中没有可用作“寻租”的权力，却要面对繁衍的压力，透支不属于本阶层的消费力，撑起引发全民焦虑的房价。

对“北京调高供地计划降房价”不要期望太高，当年加大保障房建设就是最好的例子。

房价最好的出路是不涨，慢慢涨，慢过老百姓收入增长的速度。

如今中国人一边在全民焦虑买不起房，一边90%的人都住在自有的房屋中。大城市的年轻移民最具活力，在媒体上发声也最高，但他们真的只是少数10%。