房地产│广发证券研究小组
乐加栋、邢莘、张春娥、谢淼等
乐加栋 / 房地产行业首席分析师兼董事总经理，硕士，毕业于复旦大学。拥有15年证券行业研究经验。
代表性的报告：
《房地产行业：央行831新政，本轮地产预期的“分水岭”》
《华润置地（01109.HK）：韧性生长，万象更新》
《房地产行业2024年投资策略：与时舒卷，和光同尘》
《房地产行业“517新政”点评：重大转变，方向明确，力度空前》
《房地产行业：沪广深放松，高能级城市有望进入上行周期》
2024年新房成交规模仍然下跌，新房和二手房总交易规模相对稳定。根据统计局数据，2024年1—11月新建商品房成交面积、金额分别下降16%、21%，回顾2020—2024年，新房成交面积下行经历了4个平台，从20.1亿平米下降至9.35亿平米，后三个平台降幅为37.8%、19.2%、7.4%，降幅逐步收窄。从2024年新房表现来看，“9·24”新政效果强于“5·17”，政策脉冲的原理存在一定区别，市场潜在购买意愿的释放对于稳定预期的政策反馈更显著，而对于行政类政策的反馈则较为平淡，且政策效果持续时间也更短。二手房成交面积则从2023年开始增长，2023年同比增长23%，预计2024年全年涨幅在13%左右。将新房、二手房作为整体来看，2024年预计全年总成交面积下降3%，过去3年全国新房、二手房总交易规模相对稳定。
政策发力叠加价格回调，购房负担率大幅下降，市场具备企稳条件。购房总负担率是一个考虑了房价、收入、首付、利率四个因素衡量居民短期购房难度的指标，2021年3月至2024年10月，行业依次经历了房价下跌、收入增长、利率下降、首付下调，根据团队测算，中国购房总负担率从97%降至55%，累计下降42个百分点。对比海外经验，日本均衡期购房负担率平均为46%，美国购房环境相对宽松的时期（2009—2021年）平均为47%，与日本、美国均衡期水平相比，目前我国购房负担率下降空间约为5%—10%，当前中国房地产市场已具备自发企稳的条件。
对于中国房地产市场而言，既有经济大环境的影响，中长期的发展又决定于大环境的表现。从美国、日本的经验看，我们要做的首先是避免进入持续下行周期，短期就需要通过进一步降低“居民购房负担”来实现成交的持续放量。在利率、首付政策空间较小，政策有希望稳定价格的情况下，最大可能调整的就是在分母上做加法，通过货币补贴的方式，提升居民的购买能力。中央政策明确表明“止跌回稳”与“稳住股市楼市”预期，政策能动性提高，货币发力叠加强预期管理，2025年房地产市场大概率将走出预期持续恶化的“负循环”。
乐观、悲观情况下，2025年预计房地产销售面积分别同比增长5%、下降6%，市场下行速度将有所放缓，政策思路若不做大的突破，则全年交易量仍存在下行压力，预计全年新房成交面积下降6%，新房、二手房成交总量下降3%，价格持续下滑，预计金额同比下降9%。若中央能够在“适度宽松的货币政策”的带动下，提高对于需求侧的扶持力度，2025年市场将会迎来增长，预计2025年销售面积同比增长5.1%，价格止跌回升，金额同比增长6%。
2025年土地、开工有弹性。土地、开工增量指标，2024年跟随销售持续下行，预计全年下滑仍将超过20%，且拿地开工率较低的问题已经广泛影响产业链的相应逻辑。预期修复对土地成交和开工的影响会更加显著，乐观预期下，拿地强度及开工率均有所好转，2025年商住用地出让金同比增长14%、开工面积增长9%。悲观预期情境下，投资强度下降，开工率不变，则2025年土地成交金额下降14%，开工面积下滑13%。
施工、竣工、投资等指标依然处于下行阶段。实物工作量相关指标仍有下行压力，基于主流房企土储及竣工比例测算，预计2024、2025年行业竣工面积同比分别下降25%、22%。土地购置费、施工面积对2025年投资形成拖累，乐观、悲观预期2025年投资分别同比下降7.6%、11.7%。
2025年强烈看好地产板块投资配置价值。2024年行业最大的变化，是中央对行业态度的变化，而2025年是行业“止跌回稳”关键年，市场大概率从“政策底”过渡到“价格底”。2025年投资大逻辑是，价格预期企稳下企业基本面修复，选择具备强投资能力、短期销售增速快的龙头企业。
风险提示：政策效果不及预期，持续性不及预期；市场景气度进一步回落的风险；企业盈利能力的修复节奏低于预期。（观点来自2024年12月发布的《房地产行业2025年投资策略：风雷一朝至，长舒万里怀》）
