广州的顶级学位房还值不值得买？

果爸看房 · 公众号 · · 2025-03-23 20:25

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上一篇文章发出后，后台不少粉丝留言，基本都是围绕“学位房”还值不值得买来讨论的。

作为一个房产博主，又是一个家长（我女儿25年上一年级），结合我日常接到的买房咨询，个人的感悟，来聊聊学位房的的一些思考。

老牌学位房的价值所在

这几年学位房回调也挺厉害，比如越秀的东风东、天河北的华阳、龙口西，对口的热门盘都经历了冲高回落的过程，学位壳的门槛从400-500万回到了250-350万左右的区间，单价也从高位时期的10万+到了现在7字头。

不过我们这里就不讨论这个回调的园林，到底是学位价值缩水还是因为大盘的影响，这个话题也挺长，几句话讲不清楚。

根据我自己接触和了解到的信息，很多家长为什么还是认这些老牌学校，原因有三：

一是老城区周边的教辅机构比较丰富。

鸡娃的家庭补课那是必不可少的，不仅是日常的文化课，还有各种课外兴趣班。这些有经验的辅导机构，普遍集中在越秀、天河北这些传统鸡娃区域。

我了解到的很多家长就是这样，不仅看中学校本身，还看中周围非常成熟的补习氛围。

对于一个新盘或者教育资源一般的板块来说，补习班资源要成熟，也需要一些时间发展。

二是名校积累了很多同频的家长，生源是比较有保障的，学校成绩有结果，说明师资力量、学校管理非常到位，这些软实力，家长是认可的。

这些年新盘引进名校成了传统，但还是有家长对于新学校的师资力量、管理情况存疑，对他们来说，确定性更重要。

三是小升初的确定性。

为什么天河北、天河公园西门、华景的买家普遍都能接受这些又旧又破的房子，因为天河的学校之前都是直升，小学初中都是名校，家长也更加安心，不用担心初中开盲盒。

越秀虽然不是直升，但好的初中普遍比较多，摇号进好学校的概率比较大。

当然，还有一些其他原因，我就不过多强调了。整体来看，传统热门板块，集中了很多鸡娃家庭，有丰富成熟的教育资源，也难怪一直有家长宁愿牺牲居住品质，也要去买这些一梯队学位房了。

怎么选，看家长的心态

我从最初看房子时，就摆正了态度，买个学位普通的，只要不是那种口碑很烂的村小就行。

我们能力、精力都十分有限，孩子也是普通娃，不想卷、也卷不动顶级的教育，只能在最开始就降低自己的预期。

但不同家庭的实际情况，家长的看法认知，孩子的学习能力，都是有差异的，怎么选也是个性化的，看大家如何取舍房子和教育之间的平衡。

我是不过分鸡娃，同时也认为房子是一个家庭非常重要的资产，所以不太建议为了顶级学位放弃房子的资产属性，我更建议大家追求一些均衡性。

主要原因还是，很多板块的教育配套在提升，和一梯队的教育资源在拉近，相关部门也在推行教育公平化。或者有些板块，在经过多年的发展之后，教育资源也有了明显的进步。

最典型的就是广钢新城，引进了省实，现在那边的小学和初中，口碑还是蛮不错的，附加的教育资源也比较丰富，适合对教育有比较高要求的家庭。

现在的新盘配建名校也成了一股潮流，这在某种程度上会进一步稀释那些学位房的价值，这类房子的流通性会继续下行。

当然了，新学校的教学质量如何，需要一定时间来夯实，存在很多不确定性，入住早期需要面对补习资源不足等问题，这对于不少家长来说，也是一种挑战。

这也侧面反应为什么小面积的学位房、学位壳还是有教育流通的，毕竟越秀天河的优质资源，是其他区域短时间内无法赶上的，这些资源的变化腾挪，也不是三五年会发生的。

所以同样的预算，大家都要接受不同的情况：

学校好、各种教育资源丰富，但是房子旧，房子小，以后流通性会下降，这种行为更像一种消费；

新盘次新盘可以让人住的更舒服，但是位置、配套会差很多，需要接受前期的不方便。

我的建议：权衡教育的连续性和房子价值

我的看法一贯以来比较“中庸”，既要关注教育属性，也希望大家不要忽略房子的资产属性。

教育上，不用追求绝对顶级，选一个氛围圈层比较好，最好是带九年一贯制学校，生源也比较稳定的盘。

参考广钢新城、牛奶厂，这两个板块都是以教育为亮点吸引买家，经过这些年的发展，两个板块的成绩陆续有了，整体反馈还是不错的。

所以如果你要买的这个盘，没什么太糟糕的生源，当初又是以“教育”为亮点买房，整体的学习氛围不错，以后学校的成绩大概率不会太差。

为什么建议优先带九年一贯制的呢？因为上学更加连贯，不用担心派位、摇号到那些差学校。

一般配建的学校就在小区旁边，接送也非常方便，省了很多时间精力。尤其是那些考虑二胎或者有了二胎的家庭，这套房买了就要住10年甚至15年，接送是个非常大的问题，便利度一定要重点考虑进去。

房子方面，尽量选择一些地段稍微成熟点，有潜力的板块和新盘、次新盘。

现在越秀、天河北这种带省一级学位的房子，普遍都是25年楼龄以上，有些去到了差不多30年。

不仅楼龄很老，小区也非常旧，公共区域很糟糕，户型普遍比较差，居住体验不是很友好。而如果买学位壳租房，还要面临租房、搬家的成本，也未必住的特别舒心。

整体来看，我觉得一梯队的学位房未来依然有流通性，但是它的价值大概率会随着更多“挂牌名校”的崛起，持续被稀释，逐渐转向消费品类型。

从长远来看，如果你不是超级鸡娃的家长，还是去做一些房子和学位比较均衡的选择。

如果你一定要顶级学位，预算有限的情况下，就只能牺牲居住的舒适度、房子的流通性。

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我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。

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