功夫君整合
大数据
2024年，佛山一手住宅成交均价约
1.63万/㎡
，比2023年
下降11.5%
。
（来源：克而瑞，统计截至12月18日）
观察数据发现，
2023年10月、2024年12月
全市成交均价处于
年度低位
，2024年12月上旬住宅成交均价约
1.54万/㎡
，比上半年大部分时间都要低。
功夫君很遗憾地发现，在佛山五区45个板块中，
有42个板块今年房价同比下跌
。其中高明的
杨和镇、更合镇
房价跌幅达
46%
和
41%
，三水的
大塘镇
房价跌幅
27%
。
| 统计截至2024年12月18日
让人意外的是，今年三水的
芦苞、白坭
房价逆势
上涨10%
，
西江新城
房价保持平稳，
南山镇、狮山西区、乐平、张槎、九江、大沥
等板块，房价跌幅
控制在5%以内。
（*年度成交均价）
2024年成交套数TOP5分别是：
大良、伦教、里水、容桂、北滘
。
今年大良板块一手住宅成交
超2700套
，
华侨城天鹅堡二期、顺德华润置地广场
等销量领跑；广佛交界的伦教和里水表现突出，分别有神盘
广佛保利城、宏宇天御江畔
等持续出货，带动区域热度。
（统计截至12月18日）
| 统计截至2024年12月18日
从成交金额看，佛山卖得最好的TOP5板块分别是：
大良、大沥、千灯湖、里水、北滘
，各板块都有自己的“
科代表
”项目。
其中，大沥灯湖北延板块有
保利天瓒、保利灯湖天珺、
建发灯湖缦云
等代表性的豪宅项目；千灯湖则有
招商华玺
和
万科世纪灯湖·瑧府
两大王炸项目；北滘的
保利珺悦府
保持热销等。
（统计截至12月18日）
从成交均价看，
南海千灯湖
和
禅城奇槎板块
依然是佛山楼市风向标，后起之秀
大沥灯湖北延
、
平洲映月新城
等紧追其后。
此外，前几年大热的
三山新城
被挤出了前五，成交均价比城南板块
还要低2600元/平；张槎黑马意外上榜TOP10。
2025年佛山房价何去何从？
建议大家研究一下【
住宅库存
】数据，它反映了楼市的
健康状况
，也能
预测明年楼市趋势
。如果有看不懂的地方，加
@财爷
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克而瑞数据显示，截至今年11月30日，佛山一手住宅库存面积约
833万㎡
，库存套数下降至约
7.28万套，创下近三年历史新低
。
佛山一手住宅库存有效去化，主要是两方面原因：一是佛山
适度调控土地供应
；二是随着政策利好持续释放，
市场信心逐渐恢复
，释放刚需及改善住房需求。
| 统计截至2024年11月30日
从区域来看，顺德和南海库存套数最多，达到约
2.44万套
和约
1.96万套
；禅城去化周期缩减至
13.9个月
，五区当中最为“
健康
”；三水库存适度回落，去化周期缩短至
23.8个月
；高明库存套数约
1.28万套
，去化周期高达
43.9个月
。
| 统计截至2024年11月30日
去化周期=库存量/近12个月的月均销量
一般来说，去化周期在12个月以下，说明楼市供不应求；去化周期在12至18个月，代表楼市供需平衡；
去化周期超过18个月警戒线，就属于供大于求
。
（*近年来库存标准有所放松）
佛山五区镇街众多，住宅库存情况大不相同。
库存套数最多的TOP5板块是：
西江新城、荷城街道、大沥、陈村、北滘
，库存套数分别达到
3500套以上
，在售新盘数量较多、规模较大。
| 统计截至2024年11月30日
但是，我们要辩证地看待“
住宅库存量
”，因为有些板块本身是“
成交大户
”，去化速度亦比较快。结合过去近一年月均销售情况，可预测该板块的去化周期。
