置顶：
点击上方蓝字“
观点
”，欢迎关注并置顶，即可快速获取房地产新鲜深度资讯。
作为中国金茂的掌门人，李从瑞显然已经把握了市场化的精髓，而在自我定位上，李从瑞的自我期望也颇具市场化韵味。
编者按：8月7-10日，博鳌房地产论坛将连续第十七次在海南举办。十七年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。
“跨越与去地产化浪潮”主题下，在激烈的论剑中思辨，在专业的交流中融合，2017博鳌房地产论坛海纳百川，为中国房地产注入新的生命力。
不断探索、不断创新，观点地产新媒体特别推出“2017博鳌特稿”系列报道。
观点地产网
盛夏，北京的早晨。位于西二环东南边的复兴门便开始了一天的忙碌，人群来来往往，熙熙攘攘，道路纵横交错，车水马龙。这个历史最悠久的交通枢纽之一，用它的繁华见证着这座城市的古老和现代。
从复兴门往西直走600米，就是中国金茂的总部所在地——位于复兴门外大街的中化大厦。蓝色玻璃幕墙的建筑立面，尽显挺拔轩昂，内部大开间结构户型，又充满创意挑战。国人崇尚的稳健端庄和现代科技的大胆创新，在这完成了一次完美的融合。
这种别具一格的气质风度，正如中国金茂身上央企稳健持重与民企灵活高效双向气质的良好适应。
“中化集团不同于一般的中央企业，它是一个市场化、国际化程度比较高的集团。中国金茂是接受了中化集团这种国际化、市场化的基因的。”采访刚开始，中国金茂首席执行官兼执行董事李从瑞就如是向观点地产新媒体介绍。
承袭于中化集团的这种市场化基因，过去几年间，在央企背景的房企增速纷纷放缓的环境下，中国金茂以每年超50%的复合增长率逆袭成为内地房企中的一匹黑马，规模增长速度一度踏入行业前五。
在这样一个夏日艳阳的早晨，伴随着空气中慢慢渗透的冷气和玻璃窗边绿植摇曳迸发的生机，李从瑞向我们讲述金茂的过去、现在与未来。
“国企中的外企，央企中的民企”
“国企中的外企，央企中的民企”，是多年来央企间、行业里给中化集团的名声。作为建国后成立的第一家国营对外贸易公司，国际化的视野注定了中化集团必然是一家市场化程度较高的央企。
在李从瑞看来，中国金茂过去几年的高速发展，正是因为承袭了中化集团“国际化、市场化”的基因。“中国金茂很开放，是一个充满活力的企业。”
在宁高宁履新中化集团之后，其市场化改革不断深化。过去，中化集团共有18个职能部门，经过改革，现在的中化集团仅设9个部门，不仅合并了一半，而且各个事业部都得到了充分的授权。
“宁高宁董事长的到来给我们打了一剂市场化改革的强心针。”李从瑞认为，宁高宁董事长的加入使得中化集团在多方面突破了过去低效率的制约，“通过市场化改革，以目标为导向，把事情做成了就行。”这种开明的企业作风，也让李从瑞相信，效率问题将不会成为中国金茂未来发展的障碍。
深入有效的市场化改革也让金茂在土地市场上展现出所向披靡的状态。过去几年间，中国金茂辗转全国各大一线城市和核心二线城市，所到之处皆有所获，将不少优质土地收入囊中。
李从瑞说，金茂拿地的过程，实际上是基于金茂自身条件，对土地未来价值进行分析判断的过程。
从金茂自身条件来看，以高端产品著称的中国金茂相较于很多地产企业，拥有更强的溢价能力。长久以来，中国金茂旗下的“府、悦、墅”等产品系以科技智慧、绿色宜居等差异化的产品特点为公司带来了可观的产品溢价和品牌口碑。
而在研判土地、分析土地价值方面，中国金茂也有着一套方法论。
李从瑞介绍了上海大宁金茂府项目地块的获取逻辑。在拿地之前，金茂对这个地块进行了三个维度的思考：一来全国范围内，房地产行业在上海的稳定性最强；再则大宁金茂府项目的地块自身具有稀缺性，未来几年内上海将少有类似土地出让；其三，地块周围的改善性需求非常大——3万多户居民，项目周边却没有新建楼盘在售，这意味着好的项目对于周围的居民将具有强大吸引力。
经过深度研究后，尽管项目所在的闸北区过去并不被市场完全认可，但中国金茂仍然毫不犹豫地拿下了这块土地。
“咱们看问题得看未来，千万别只看过去，你要老看过去，什么事都干不成。”李从瑞笑着说。
“我们兼顾了今天，也兼顾了未来”
这种关注未来的思路，亦正体现在金茂的战略转型升级上。
2015年10月14日，原方兴地产召开发布会，宣布正式更名为中国金茂控股集团有限公司。公司定位城市运营商，发展战略由“双轮驱动”升级为“双轮两翼”。其中，“双轮”指地产开发与持有，“两翼”则由服务与金融构成。
为什么要转型？李从瑞说，这样的战略路径选择是基于金茂对于未来形势的判断和对自身优势的分析而作出的。
过去十几年正是房地产野蛮生长的时代。土地的不断增值为地产企业带来了充足的溢价，“谁拿地谁就赚钱”。“但这个过程不会长期持续，作为生息资产的土地红利会逐步消退。”
正是看到了野蛮生长时代的不可持续，中国金茂最终选择了坚持“销售+持有”的路线。不单纯地追求住宅销售快周转带来的短期效益，而是从供给端出发，致力于满足高品质改善性的市场需求，实现可持续地发展，“要跳出这个（野蛮生长的）圈子”。
“同时，我们认为持有这个环节在未来10年还是有机会的。尽管周转没那么快，但毛利摊到每年来看，它的总体回报是不低的。”
在房地产规模快速狂奔的年代，李从瑞坦言，坚持销售和持有并举“需要一定的战略定力和长远判断”。
自2014年开始，金茂就提出了2019年进入房地产行业第一梯队的目标。但与一般房企不同的是，在金茂的视角中，规模并非地产行业第一梯队的唯一要素。李从瑞和中国金茂对何为第一梯队房企有着三个维度的评判。
第一，适度的规模，之前金茂定义的是销售规模为年度签约销售额800亿，现在调整到了1000亿；第二，持有板块收入达到50亿，进入行业前5名；第三，保持10%以上的净资产收益率，同时保持毛利率比行业高出10%以上，事实上，金茂的毛利率在过去几年间一直坚持如此。“（具备这三点）就代表你的效率、规模、稳健性非常好，（能够）高品质快速可持续性地发展，我们是这样定义行业第一梯队中的圭臬的。”
李从瑞说，金茂国际化的视野让其看到了今天至未来20年的发展趋势。而过去金茂在住宅开发和持有物业经营当中的经验积累，也让其有了更高的着眼点和目标。
更名之后，中国金茂自信地提出了城市运营商的战略定位。过去的运营经验让中国金茂练就了综合性的实力，其目标不再仅仅是销售和持有的协同发展，而是站在城市发展的高度，从运营和规划一个城市着眼，为居民提供满足工作、生活乃至全生命周期的安居条件。因此，中国金茂在原有的“销售+持有”双轮驱动模式外，提出了“金融+服务”两个新的增长引擎。同时，金茂也将资本驱动和规划驱动作为了城市功能升级和产业升级的助推利器。
这一切，都将给金茂未来十年的可持续发展带来机会。
“因为我们做了很多准备，所以我们就有这样一种机会，既兼顾了今天，也兼顾了未来。”
“这种可持续性体现出了我们的特质，这也是我们这样一个央企背景的企业稳健性的体现。”
李从瑞的音调并不高，但掷地有声，说这话时，未来仿佛已在脚下。
接地气的职业经理人与品质至上
业绩会上、公开场合、私下交流，大多数时候我们见到的李从瑞都面带微笑，亲切可爱。但这并不是一个喜欢高调的领导人，履新金茂首席执行官四年多，李从瑞几乎没有接受过任何正式的采访。
