一位资深粉丝留言批评我一不提高文笔，二不提示风险。
文笔就承蒙各位将就看看，饭菜难吃，但有营养，你就当吃红军饭忆苦思甜了。
今天就说说风险。
特朗普减税有没有影响？
一个村的东端有一个C街招商，西端有一个U街招商。历来都是C街容易招商。
现在U街说我这里管理费降了，
没疑问提升了U街招商的吸引力。
可是为什么C街容易招商呢？
因为C街这边人多。
所以特朗普减税之利空，没有我们想的那么大。
那什么更利空楼市呢？
加息。
加息提高了现金的安全度。
很多人买房子的初衷是因为觉得现金最不安全，所以要找一个地方囤积现金，本来去了股市，结果股灾了，后来就汹涌进入楼市。
加息之后，现金变得没那么不安全了。
这会使得非现金资产都得承压。
所以我们需要严肃地思考具体某套房子与现金对比，到底谁更安全？
北京、上海、深圳都出现了豪宅全款买入，并且微幅上涨的市场现象；那些武汉成都南京上海北京的低开新盘，市民更是趋之若鹜。
也就是这些房子比现金安全。
为什么一边说加息一边说现金也不安全呢。
因为美国式加息，是为了加息以后可以降息。
吹气球吹得很大，先放一部分气，为了下次可以继续吹气。
那为什么不在加息降息切换的时候买房子？
好房子之所以是好房子，是卖家买家都知道好。预期一旦切换，卖家涨价没商量。
对于普通房子来说，从绝对上衡量，总有各种缺点。要么地段不够好，要么产品不够好，要么品相不够好，可能客厅阳台不够宽、厨房太小等等以前买家不那么关注的缺点都浮现了。各种缺点被市场无情地挑剔，房东们应该深有体会。
预算越低越要谨慎。
我并非推荐我的咨询服务，事实上我最近的一个客户我给的意见大体就四个字：太老，不买。
她说中介说这些低总价的房子卖一套少一套，中介没有说谎，但是我们不买；她说中介说这套房子跌了7%，中介没有说谎，但是我们不买；她说她买的理由就是担心房子涨起来吓人，她是硬刚需，她的理由成立，但是我们不买。
我按预算从低到高四个片区说明买房子的风险，都是我们重仓的所在，也就是片区买入10套以上。
A片区我已经好久不推荐了，但是它性价比依然胜过同总价新房。峰值回落10%。
B片区我们回避峰值，持续买入。峰值回落7%。市场中的房子普遍太贵。
C片区我们持续买入，并不停歇。片区高总价正在回落。片区低总价有一些急售房零星回落并秒卖。
D片区我们主要买了新房，一套上涨，其他房子根据新开一期的价格是下跌了（跌幅也可以忽略）。从新房的销售情况来看，行情向上，但主要是因为去年8月、9月没涨。
也就是即使我们买的这些地方，也有很多房子
跑输了一般性理财。而至于市场中峰值买入的那些人，必然是站岗了。
那么是不是不买更正确呢？
如果买错，不如不买
，因为认房认贷和加息预期。
战略上依然买入为主。
以C片区为例子，新拍的地新房保本价5万，料该地块会采取高低配，公寓类可能4.7开盘。
保本价销售，片区预期年涨幅7%，也就是如果匀速上涨，2018年7%，2019年7%。
之前文章中说过，这种情况因为买入的时候有税费支出，短周期
是跑输一般性理财的。
这是第一层风险。
第二层风险是没有人规定开发商一定要盈利。
开发商是可以亏的。如果保本价卖销售状况不理想，
那么开发商就是亏的。
入市的时候开发商通常会把次级位置的房源低价入市，如果走量理想再慢慢涨价实现盈利。而如果看空楼市，很可能拖延上市时间，并非囤地，可是无法盈利销售还不如延建。
我们也就只能陪着开发商等待市场回暖。你的财务情况必须陪得起。
如果对于市场预期看空，开发商停工是符合财务逻辑的，因为建好卖是提高了所有成本的财务成本，停工只提高土地成本的财务成本。所以逆向思考，如果你看某个地王拖着建设进度，证明开发商也没有信心。（也不排除是囤地）。
很多地王，
建设得的确不算快。
第三层风险是你可能在黎明之前离场。
2016年我说松江看涨，但是我不喜欢松江。后来很多人说没看到我的文章，他们为了置换市区在松江大涨之前卖了。
当初松江也有挺多地王的，那些地王也没法盈利离场。直到2016年。
今年还有一众卖了小城市房子买上海的，卖了成都、杭州买上海的，伤感到无语凝咽。
他们说他们不该卖的。
这个解读充满了马后炮的意味。
当初就不该买。
如果先买的上海返买外地，是不是就踩对节奏了呢？
我就是这么做的。我多少次想买合肥，想买厦门，想买深圳，结果就是受到我影响的人买了，而我自己没买，
我就是严守上海。
有留言说我也是马后炮。我有一些判断不是一定写在公众号了。2016年8月郑州，9月长沙、成都（客户群判断），10月武汉买入、三线某城市买入（客户咨询意见），2017年初南方城市买入（客户咨询意见）。上次举例的南方没线城市，
就是我自己。
需要说明的是，我也可能犯错。去年9月长沙、成都、杭州，我的排序是杭州最差，当然我有客户并不听我的意见，买了并且涨幅惊人。
要守到黎明，就要求你的财务始终在安全线内。所以先买后卖是比较尴尬的。
我有一个客户去年买了上海，财务略紧张，去年底问我西安要不要卖。我给的意见是财务安全第一，西安过年再说。
不出意外，他卖了。卖了之后西安房价接近翻倍。
他得之上海失之西安。如果财务安全的出发点是一致的，操作并没有什么错。上海的房子自带房票光芒。
我们看看市场中的高杠杆玩家，不想办法上海买而去买外地的人，风险就是存在卖在黎明前的可能。
当然更惨的是，没有黎明。
第四层风险，没有黎明。
你有没有经历过山东海景房的绝望？
你有没有经历过长沙、成都房子的绝望？
你有没有经历过上海乡野房的绝望？
你有没有经历过上海老破的绝望？
可能你都没有。因为你不是老司机。
我有客户跟我说他卖长沙卖出过绝望，卖上海乡野房卖出过绝望。所以他为了安全起见，重仓浦东内环线。
我有客户跟我说山东那些房子，悔不当初。
我有客户跟我说买了个老破，基本不涨。
后来上海老破还是有了黎明，后来上海乡野还是有了黎明，后来成都、长沙不仅有了黎明还艳阳高照，后来山东海景房也涨了。
有些黎明是必然到来的，有些黎明却可能是最后一次的救赎。
匠人，这套6折我买不买？
我给的答案是不买。
--------------------------------------------------------------------------
匠人有矩致力于上海楼市投资性研究，拥有10年地产公司产品设计经验，7年上海楼市研究及实际操作经验，至今为数千位市民提供过咨询。
收费咨询服务微信号 Irisacta
