本文主要讨论了深圳楼市的一系列问题，包括当前的经济形势、楼市政策、购房策略以及房产投资的核心要素。文章指出，在楼市分化的大背景下，购房者和投资者需要更加谨慎地制定购房策略。
文章指出购房需要先定战略再定战术，选城市、片区、小区和具体户型房子的重要性。并强调了品质、物业、楼龄等因素在选房中的关键作用。
文章对深圳楼市的现状进行了分析，认为深圳作为人口净流入的大城市，基本面没问题。同时，文章也指出了深圳楼市的未来趋势，包括核心城市核心地段的购房保值逻辑依然有效，但安全边界会进一步收缩。
文章提醒投资者，买房和换房是普通人的超大额支出，需要谨慎决策。同时，也强调了把握时机、选对板块和小区的重要性。
这两年，我们的首要任务是拼经济，但上面几乎把最好的爱都给了楼市。
尤其是今年，从4月份的去库存到9月份的止跌回稳，再到最近的稳楼市，轰轰烈烈展开的一系列刺激措施，房地产支柱地位可见一斑。
很多时候，购买力都是被逼出来的。
截止到目前，深圳全市新房库存量约3.9万套，9月底的时候还是约5万套。关内和关外的新房都快速消化了一波。
这个时候，普通的个体需要考虑几点：买房最重要的是什么？应该怎么买更安全？如何才能更好的守护家庭资产，避免损失？
买房子最重要的，是先定战略再定战术。
很多人往往都还没想清楚，就匆匆忙忙的去看房，看了样板房一冲动就下定金了，这种买房方式非常看运气。
什么是战略呢？根据战略的重要程度依次排序：第一是选城市，第二是选片区，第三是选小区，最后才是选择具体户型房子。
房地产长期看人口，中期看土地，短期看政策。
深圳作为人口净流入的大城市，基本面没问题，主要就是选择那些人口净流入，靠近优质产业的片区。
在战略上做了正确的决策后，才开始做具体战术。
包括具体要怎么买？要买怎样的房子？首付月供多少钱？租金能租多少钱？自己住还是出租等等。
现在买房不像十年前，只要买进基本上就能赚钱。
有些人认为的“洼地”，它很可能就是个深坑。
有些人认为很贵的地方，但它也可能是个“洼地”。
如果一套房子它的价值低于它的价格，就算它的价格再便宜也不值得投资。
如果一套房子它的价值高于它的价格，就算它的价格很贵也非常值得投资。
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现在深圳楼市，买房不仅要贴着地段、产业走，也要看重品质。
同一地段内，整体品质越好的小区往往越吃香，行情来了，价格也跑得比别人快。
像人车不分流，物业起不来，房子本身又老，这种居住体验差的老房子，高光时刻已经过去了。
哪怕市场继续向上走，这些房子的价格也会表现乏力，而且档次会随着时间推移而下滑。
尤其是改善群体，买个上千万的房子，环境很重要，如果物业太差，房龄太老，不仅住得憋屈，还会很大程度影响家庭的未来资产走向。
楼市进入改善时代，每个人都想住好的，一定要尽可能避开老破旧，重视物业、楼龄、品质等这些因素。
还有户型选择方面。
看现在买房的刚需和改善，很多都是二胎家庭或以上，开发商在产品打造上也是与时俱进，80多平可以做到3房甚至4房。
产品迭代后，之前的89平两房、100多平两房，类似这种大面积少房间的户型，由于受众面窄，未来竞争力相对来说是要弱很多的。
豪宅的户型，允许个性化，因为大多数人是否喜欢，一点都不重要，富豪喜欢就行。
包括相比商业、交通、教育等这些能用钱解决的东西，富豪们更看重的是地段、稀缺景观资源和圈层。
但刚需和改善不一样，越个性化的东西，越影响转手率，所以在选房时还是要用大众眼光来判断。
深圳核心区的一套商品房，动辄几百万、上千万，甚至是几千万，把房子卖掉后就能实现很多人梦寐以求的财务自由。
但是现实中，那些真正的有钱人，一般都不会选择落袋为安，而是落砖为安。
这是为什么？
因为，通胀持续存在，长期留有现金并不能带来安全感。30年前的万元户，在当时来说是富豪的象征，但放在今天而言，什么都不是。货币超发下，只知道一味地存钱，到头来注定沦为穷光蛋。
反观那些把现金换成优质资产的人，十几年前在核心城市买了房，最后都得到不错的收获。在深圳楼市里，这样的例子比比皆是。
这个世界，没有什么毫无道理的横空出世。
能够在房子上赚钱，基本都是把国家政策玩得明明白白的人。
中长期来看，核心城市核心地段的购房保值逻辑依然有效，但因为楼龄、户型和品质的差距，安全边界会进一步收缩。
机会是有限的，金字塔越高，上面可站人的地方越少。
这轮救市，必然是以牺牲大部分城市和大部分人的利益作为代价，趁着市场还没有完全空转多，好好珍惜现在深圳核心地段的品质次新房。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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