康养旅游的开发模式分为三类，分别为优势资源依托型、特色文化驱动型和康疗保健植入型。
主要依托优良不可复制的自然资源，包括高山、溪水、海洋、温泉、森林、云海等，这些优质的自然资源都具有一定的康养价值，同时对旅游者有一定的吸引力，能够用以发展康养旅游产业，这种开发模式的核心优势在于项目地的资源具有不可替代性，一旦康养旅游发展到一定规模，便很容易形成核心竞争优势，难以被取代。
• 森林植被康养类
依托优质的森林资源，将现代医学和传统中医学有机结合，并配备相应的养生休闲、医疗及康体服务设施、丰富森林游憩体验，打造一系列以改善身心健康、保健、养生、养老为主要目的森林康养旅游度假产品。
• 温泉矿物康养类
温泉本身具有保健和疗养功能，是传统康养旅游中最重要的资源。现代温泉康养已经从传统的温泉汤浴拓展到温泉度假、温泉养生。温泉养生产业在坚持温泉医学和温泉疗养的基础上，开始出现休闲化和综合化的趋势，以针对健康和亚健康人群为主，以放松解压、快乐度假为主要目的养生旅游逐步成为时尚，并与传统温泉医疗产品有机结合，形成以保养和健康促进为主的养生温泉。
• 滨海湖泊康养类
人具有天然的亲水性，水体具有游憩休闲、开阔心境、清洁空气、适宜气候等多方面的养生价值，对康体保健、旅游度假人群具有极大的吸引力。滨水康养旅游是以湖泊、湿地、海洋等水资源为主要依托，结合当地特色养生文化、城镇村庄、农业产业等资源，配备相应的养生休闲度假及医疗服务设施，开展休闲观光、养生保健、康体运动、美食体验、滨水度假等服务活动。
• 乡村田园康养类
以乡村、田园为生活空间，以农作、农事、农活为生活内容，以农业生产和农村经济发展为生活目标，回归自然、享受生命、修身养性、度假休闲、健康身体、治疗疾病、颐养天年的一种康养度假方式。田园养生度假开发要注重田园、自然、村庄三者的有机结合，以田园为主，以村庄为次，以自然为补充，以“田园的村庄化和村庄的田园化”，来发挥田园的空间载体作用。
主要依托项目地独特的文化资源，如佛教文化、道教文化、茶文化、长寿文化、武术文化等，这些文化可以陶冶情操，有助于修身养性，放松身心，通过丰富多彩的文化体验活动，最终达到康养的目的，这种模式围绕某一种或几种文化资源进行开发，最终形成文化康养品牌。
• 宗教文化养生类
利用道教、佛教等宗教传统中饱含的丰富的养生、绿色医疗、自然保健、自我身心保养等资源，深度挖掘项目地独有的宗教、民俗、历史文化，结合市场需求及现代生活方式，打造利于养心的精神层面的旅游产品。满足人们观光游览、审美欲望、精神需求和猎奇心理，在获得文化体验的同时，能够修身养性、回归本心、陶冶情操。
• 民俗文化养生类
利用历史、民族、茶道、饮食、武术、体育、文学、书法等传统文化中包含的陶冶情操、强身健体、修身养性等丰富的文化内涵，结合市场需求及现代生活方式，打造利于放松身心、缓减压力、治疗亚健康状态的精神层面的旅游产品，满足人们观光休闲、文化体验、养生度假的需求。
文化和自然资源不突出的区域，以旅游区现有特色医疗资源为平台或引入国内外医疗资源，打造康复治疗、养生保健、慢病疗养、旅游观光、休闲度假等多功能式度假区，开展SPA、瑜伽、推拿、中医药保健、现代医疗、医学美容等。
• 中医药康疗类
依托中医药资源以及养生保健服务设施，以中医药文化独具特色的理论体系和内容为基础，将现代科技和古代中医养生理论相结合，在环境适宜的旅游度假区实现中医养生，增强体质，修身养性的度假生活方式。
• 现代医学类
以医护疗养、康复休养为主题的旅游。依托适宜的气候资源、医药资源、现代中西医疗技术资源等，将优质的医疗康复咨询服务与旅游度假结合，以中西医疗、心理咨询、康复护理、医药医疗科技、医疗设备、复健器材、居家护理设备等内容为核心。一般分为以保健养生为主的疗养旅游，和以疾病疗愈为主的治愈旅游。在达到治疗目的的同时进行康复、疗养、观光、度假。
从总体布局来看，目前国内康养旅游发展主要分布在西南、长三角、山东及东北等区域，并且各具特色。
包括华北地区的京津冀三省、华东地区的鲁苏浙沪闽、华南的粤琼，同时还涵盖港澳台，“北上广深”等一线城市均位于此，中国经济最发达的区域，康养产业基础较好。
未来应充分发挥其经济和开放优势，重点发展医疗设备产业及智能装备制造产业，同时依托旅游资源优势，发挥区域旅游集散功能，打造中国现代康养旅游品牌。成为国内康养旅游的核心区域板块。
东北三省依托优质的自然环境和生态环境，各个地区康养产业因资源不同而存在差异，以黑龙江最为成熟。
针对东三省康养产业发展态势，未来应继续加强医养旅游，同时结合区域特点，尝试发展运动康养，以促进康养行业多元化发展。
中部地区由江西、河南、湖北、湖南、陕西、安徽组成。该区域跨过中国三大自然界，名山名川相辉映，文化资源丰富，但经济发展薄弱。该区域康养产业发展刚刚起步，产业定位总体不够明确，产业内容地区分割严重；中草药资源和医疗设备相对其他区域不占优势，医养融合发展存在困难；康养产业链不明晰，产业布局资源导向型显著。
未来应继续强化中部六省间旅游战略合作，推出鼓励康养产业发展的相关政策，如建立合理的准入制度，打造“无障碍”审批环境；推进金融机构创新符合康养产业特点的金融产品和服务方式，加大信贷支持，引导推动康养产业投资基金；培育壮大一批重点产业园区，创建优势品牌。
西部地区包括四川、贵州、云南、青海、广西、宁夏、甘肃、西藏、内蒙古、新疆、重庆、陕西等十二省、自治区和直辖市。西部地区拥有较为优质的康养旅游资源，但由于交通因素制约，大部分区域经济欠发达，产业建设与发展较慢，以纯粹资源性康养为主导，区域康养产业发展差异明显。
养老地产从2013年政策元年以来，逐渐成为养老服务领域改革的重点，从土地供应、优惠鼓励、政策监管、融资模式等方面，加快推进养老地产的发展进程。在与养老地产相关的关键政策与要素环节中，“土地供应”成为限制养老地产发展规模、经营模式及整体价值有效性的关键要素。近几年，随着宏观用地政策的收紧，建设用地的可利用空间逐渐收窄，如何更好地利用增量用地，以及复活规模较大、成本较低的存量用地，尤其是企业自有的自有用地、工业用地等已有用地开发养老项目，成为进军健康养老产业的企业必须思考的问题。
（一）土地政策严控增量同时，鼓励盘活存量
改革开放以来我国经济飞速发展，但也遗留了大量经济发展问题，其中存量资产治理就是重要的一块。
当前，存量土地处置已同解决资金沉淀、项目拖延等问题并列，成为稳增长攻坚战的重要抓手。
2014年国土资源部发布《关于推进土地节约集约利用的指导意见》，要求严控建设用地增量，盘活存量，严控城市新区无序扩张，加强建设用地全程监管及执法监察，同时制定鼓励政策，形成节约集约用地的激励机制。
2016年国土资源部印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》中指出：鼓励原国有土地使用权人进行改造开发，除有关法律法规，以及国有土地划拨决定书、国有土地使用权出让合同明确规定或者约定应当由政府收回土地使用权的土地外，在符合规划的前提下，原国有土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发，改造开发土地需办理有偿使用手续，符合协议出让条件的，可依法采取协议方式。
（二）国家鼓励盘活存量社会资源发展养老
2016年十六部委发文《关于支持整合改造存量社会资源发展养老服务的通知》中指出鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设。2017年《关于运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见》中指出鼓励政府将现有公办养老机构交由社会资本方运营管理。支持机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等，通过PPP模式转型为养老机构，吸引社会资本运营管理。鼓励商业地产库存高、出租难的地方，通过PPP模式将存量厂房、商业设施及其他可利用的社会资源改造成养老机构。
存量资产转型方向很多，但从2017年全年来看，目前存量资产转型养老政策尤为利好。可以转型养老的存量资产主要为以下几种：工业用地、社区服务用地、公共事业用地、公益用地、烂尾楼盘、办公楼、公用设施用地、园林地域、存量酒店及度假村、集体用地、旅游用地。其中涉及最多且具有代表性的为工业用地、公共事业用地和办公楼，不少央企及地方国企，皆根据自有存量用地的特色属性，通过各种合作与开发方式，实践着存量资产盘活开发养老服务项目的轻资产运营模式新路径。
（一）工业用地改造养老项目：重庆中梁镇的“政府建设+村集体运营”模式
重庆市沙坪坝区中梁镇原为机械加工企业聚集地，地域内有近100家机械加工企业。随着机械加工行业产能过剩，多数企业入不敷出导致倒闭或低效运作，在国家清理僵尸企业行动中，中梁镇出现大量存量土地。在国家支持养老后，当地政府对8000多平方米的工业厂房进行了适老化改造，充分利用自身资源与环境优势，发展旅居养老和康复养老，主要面对活力老人，建设特色养老园区。
在运营模式上，中梁镇养老园区由政府统一改造建设，而将运营权交由村委会组织的村民集体手中，由村集体进行养老项目的具体运营与管理，这种“政府建设+村民集体运营”的自给自足模式，不光服务区域内有需求的养老人群，同时面向区域外进行康养、旅居服务的接待，成为我国多少政府主导型存量资产改造养老服务项目的典型模式之一。
（二）公共事业用地改造养老项目：不老山庄的“存量土地使用权租让”模式
天开瑞祥不老山庄，位于北京人文大学康庄校区内，由2栋原学生宿舍楼进行适老化改建而成。北京人文大学为最早一批的民办大学，其校区众多，后因多种原因，部分校区闲置，其土地和建筑变为存量资产。国家支持养老后，北京人文大学康庄校区把部分房产以租赁形式出租给天开祥瑞养老院，由不老山庄为主导，对租赁校区的存量资产进行改造运营，在政府等多方支持下开办不老山庄。
项目规划用地860余亩，总建筑面积为30万平方米，一期养老中心占地139亩，建筑面积3.5万平方米，包括一个近1.5万平方米的养老居住区。目前不老山庄共有1078个床位，以活力老人为主，以生活、快乐、健康为三大核心的长者乐园，为老人提供半年以上长住和候鸟式旅居服务。
（三）社区商业用地改造养老项目：首开寸草“合作共建”模式
首开集团为北京市属大型国企，以房地产开发与经营为主。经过30余年的发展，目前物业管理面积4500万平方米。多年的房地产开发历程，使得首开集团旗下积攒了不少低效利用的物业资产，且多数分布在大型居住社区内，周边配套齐全、就医便利，改建运营养老服务设施项目具备天然的“存量资产优势”。
首开寸草推出第一家养老机构，也是全国首个复合介护型养老设施示范项目——首开寸草学知园项目正式对外营业。该项目由首开集团对自有原商务办公楼进行改建装修，并交由由寸草春晖团队进行实际的运营管理。周边社区配套、医疗资源极为丰富。
该项目的成功落地与运营，也为国企利用自有存量资产改造以及与专业实施运营团队的合作共建撬动集团健康养老业务板块的产业实践，探索了一条可行的模式路径，树立了一个典型的成功案例。
（四）宗教用地改造养老项目：广安禅寺“养老功能拓展”模式
浙江建德广安禅寺，利用寺院内部的多处闲置房屋，重新装修改造成适老化住宅，对外进行运营。寺庙巧妙借用自身禅寺资源，对接传统文化，为老人们养老提供一方好去处的同时，更是在打造一个养老的共同体，寺院、僧众、义工、老人和子女亲属等多方力量的共同参与，让佛门清净地成了老人们的心安之处。
禅寺现有55位来自全国各地的老人在此常住养老。相比那些硬件设施比奢华拼高端、造价昂贵的养老机构，偏安一隅的广安禅寺安养院非常朴素。除了为老人健康和生活方便考虑对全院所有卫生间进行了真空厕所改造外,4栋32间寮房，陈设布置都很简单。
第一，在产业导入上，存量资产改建养老服务的的核心是“养”。在地产转性与重新利用的基础上，存量资产的盘活需要更加注重落地康养产业内容的规划设计与落地，避免陷入传统地产开发“快销赚快钱”的旧有模式，警惕养老设施用地的政策限制与监管。
第二，在规划设计上，存量资产在改建养老服务设施的规划、设计、配套设施和设备中均应体现生态、环保、安全、体贴等特点，同时项目容积率、绿化率、公共活动空间以及电、通风与采光等方面都要注重老年人的要求和感受。一方面，注重户型设计的舒适性、整体环境的优雅性、外出交通的便利性、平时生活的安全性;另一方面，注重产品配套设施的适老化细节设计。
第三，在功能整合上，由于与传统住宅产品的目标客群不同，在存量资产转型养老项目开发中需要注入更多的医疗健康管理、文化娱乐及家政物业等“软”服务，这些需要企业大力投入和整合资源。
第四，在盈利模式上，存量资产转型养老服务项目因其土地性质不同、定位不同，盈利模式有产权销售、租赁、持有经营和混合经营等不同模式，企业须全身心投入、全方位服务、“捆绑式”承担风险。
第五，在资源整合上，养老项目多投入周期较长、投入大，需要整合大量的产业资源，再加上行业内多数项目都是摸着石头过河，政府的配套政策以及行业标准都没有明确，尚无现成的政策或者成功的案例可以照搬，在这种情况下，不具备一定经济实力和社会资源的企业，在盘活存量资产转型做养老服务实践中需特别谨慎。
第一步：研判区域资源开发方向
康养产业对区域资源依赖性较强，因此首先要明确可依托现有资源开发的康养旅游产品体系，再适当引入对当地资源无依赖的技术手段与方法等，形成完善的产品组合。开发过程中需要从旅游“食住行游购娱”要素角度出发，全方位与康养旅游产品结合，增加游客的互动性和体验性。
第二步：明确开发主题和定位
• 明确市场定位：吸引目标市场，占据稳定客源
银发养老（老年人群）
——目前市场上以养老地产为主，随着互联网、金融保险等行业的介入，未来开发热点为智慧养老（互联网+健康养老）、居家养老（个性健康管理）和娱乐养老（注重精神生活）。
保健养生（儿童/中青年亚健康群体、妇孕婴幼）
——当下儿童、中青年亚健康比例不断攀升，而相关康养产品缺乏。未来针对这部分人群，可考虑从饮食调理、健康运动、心理疏导等方面开发相关产品，填补市场空白；另外，应补给妇婴医疗资源，鼓励发展妇婴康养产业。
康复治疗（疾病群体）
——全国各地医养结合的模式已经逐渐开启，但医疗产品和服务聚焦于保健、养生和休闲度假，诸如健康医疗、智能装备等重医疗或纯医疗的产品和技术匮乏，有待提升。
美容康体（健康人群）
——该类人群的康养产品和旅游融合度较高，包括医疗旅游、休闲度假康养、健康检查、医疗美容等。
• 划分产品层次：针对不同人群消费需求，打造高、中、低档多层次旅游产品
康养旅游产品应该遵循旅游发展规律和旅游市场的需求，分层次和成体系科学地打造，康养旅游产品应分为高、中、低端旅游产品。这些产品按一定的比例配置，满足多层次的康养旅游市场需求，最终把项目地打造成为康养旅游目的地。
第三步：整合上下游产业，带动传统产业转型升级
将项目地现有产业统一向康养产业靠拢转型，布局全面的康养产业系统，提高现有产业的市场高度和发展潜力，促进形成康养产业的品牌效应，为项目地康养旅游、全域旅游提供区别于周边市场的、独特的产业基础。
第四步：与其他休闲产业和新型业态联动融合发展，打造区域康养产业集群
构建一系列“康养+”模式，形成康养旅游多点开花的局面，为健康与旅游融合发展提供坚实的基础。基于动态资源观和产业联动融合观，推进康养旅游与其他现代休闲业和新型业态的全面融合，发展密切相关的休闲度假、康体疗养、养生养老、旅游社区等健康产业经济。构建一个“康养旅游产业集群”，推进和完善康养旅游产业链与产业集群，实现区域旅游业向休闲度假旅游的发展转型。
第五步：构建区域康养旅游共同体，实现康养旅游全域发展
康养旅游强调的是达到全面舒畅身心的目的，因此应该突破以往景区景点旅游单个独立发展的模式，充分挖掘项目地与项目地之间的过渡地带资源的康养价值，将区域打造成为一个产品丰富、产业完善、服务健全、营销多维的“康养旅游共同体”。
通过对康养旅游发展模式、产品形态等分析，我们也不难看出，康养本身不仅仅只是一种产业，更是一种健康生活的方式与理念，需要与多种业态融合，能以多种形式与载体呈现。康养旅游也正是健康养生与不同旅游业态融合发展的结果和体现。因此，需要以“康养+旅游+X”的模式不断创造出更加丰富的新型业态，推进康养产业的全面与持续发展。
【
开课地点
】
北京 农广大厦
【开课时间】
2
019年7月27—29日
【主办单位】
中厚明德集团 特色小镇研究院
【参课人员】
特色
小
镇
、
田
园综合体相关
投资商 开发商 相关产业链负责人
【课程主题】
政策解读、立项辅导、融资申报、拿地策略、案例解析... ...
【
课程特点
】
一线评
审专家授课、模块化教学、操盘手现
身说法 精讲细研
【
咨询热线
】
16601291889 微信同号
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项目当前处于哪个阶段？
1、
意向介入阶段
想介入但不了解项目发展前景，以及是否适合自己做，想要系统学习了解
2、
初期拿地阶段
对项目有初步构想，需要与政府谈判取地，但不知道如何立项及资源整
3、
项目进行阶段
已完成取地，但不清楚下一步如何落位推进，找了不少机构，效果不理想
4、建设落成阶段
项目已落成，但没达到预期效果，不知道如何盘活，投了不少钱，进退两难
操盘手面临的难题
取地难
如何和政府谈合作条件，签订有价值的协议？项目如何申报立项？和村集体签署流转协议那些有效？
实操难
参加不少学习，依然没思路？开发商/产业类公司如何操作该类项目？没有文化产业/山水资源的项目如何操作？
融资难
如何拿到政策性银行资金？民营企业如何找央企/国企/上市公司联合投资？自投资金占比多少为宜？
运营难
已经“入坑”如何盘活？如何打造自己的IP？项目如何招商引流制造爆点？如何打造四季全时爆款？
乌龙入坑
没有策划 生搬硬套 创新过度 只玩概念 盲目选址 缺乏学习
一、
最新政策解读
1、特色小镇、田园综合体、现代农业产业园
2、康养、森林康养
3、农业一、二、三融合示范区
4、美丽乡村、民宿
5、大棚房 、限墅令
二、
拿地
1、产业勾地攻略 项目选址技巧
2、低成本获取建设用地指标
3、如何判断不同土地类型配比最合理、规避“雷区”？
4、和村集体签土地协议种类与注意事项
5、集体建设用地如何高效利用
三、定位策划规划
1、项目如何找魂、根据目标客群项目精准定位？
2、对标国家政策，精准立项
3、项目顶层设计与产业规划
4、运营前置构建盈利模型
四、立项申报
1、厘清申报归口 精准对标
2、申报材料组织与编写技巧
3、与政府签订投资框架协议 谈判技巧
4、逐级申报 掌控申报节点 先谋后动
五、
融资
1、8大融资模式（政策性银行贷款、融资租赁、政府引导基金
发债 资产证券化 PPP 股权融资 信托）
2、项目融资渠道种类的选择与注意项
3、如何引入央企、国企做信任背书
4、资金方如何选择投资项目
六、
运营（招商）
1、四季 全时 业态布局与招商
2、运营团队的搭建与管理
3、引入外部团队 托管运营注意事项
4、线上线下营销策略
七、品牌
输出
1、标杆项目模式梳理与输出
2、品牌引入的合作模式选择
3、品牌的塑造方式方法
4、网红项目的打造与运营推广
