“银十”开局不利
在刚刚过去的“十一”长假，楼市成交极度低迷。据上海链家市场研究中心监控数据显示，黄金周期间（10月2日至8日），全上海市新建商品住宅成交面积仅1.97万平方米，环比下跌88.75%，同时创造了近7年的新低。此外，二手房成交量与9月低水平相比，也没有出现明显变化。
上海楼市成交乏力，只是“银十”开局不利的一个缩影。根据易居研究院公布的数据显示，通过对包括北京、上海等在内的25个城市新建商品住宅的成交数据分析发现，“十一”长假期间，各地楼市成交状况普遍冷清。
数据表明，2017 年 10 月 1 日至7 日，全国 25 个重点城市新建商品住宅成交面积为 131 万平方米，而去年同期这25个城市的成交面积为 237万平方米。如此看来，今年“十一”假期住房成交同比跌幅为44%。
具体来看，25 个城市中，有18 个城市出现了销量同比下跌态势，占比超过7成。其中，包括苏州、东莞、宝鸡、南昌、肇庆、呼和浩特等城市跌幅超过70%，此外扬州、江门、北京等城市跌幅也超过了50%，长春、青岛、杭州等城市跌幅也有45%左右。
其实，一线城市“金九”行情已明显褪色。根据克而瑞公布的数据显示，在9月份，北上广深四大一线城市成交量为172万平方米，环比8月微涨8%，比去年同期则大幅下跌61%。就具体城市来看，除了深圳环比、同比上涨之外，北京、上海、广州三地均为负值。即使是与2017年前7个月平均水平进行比较，北京、上海、广州三地降幅也分别达到41%、12%和36%，降温迹象明显。
二三线城市的成交情况大致相似。克而瑞数据显示，在9月份，包括成都、武汉、佛山等在内的24个二三线城市，成交量为2131万平方米，环比微幅下跌0.2%，同比下跌46%。其中，包括杭州、郑州、长沙、合肥、福州、厦门、青岛等热点城市，同比降幅则达到40%～80%之间。
调控效应释放
楼市出现降温态势，说明在“房子是用来住的、不是用来炒的”的政策指导下，调控效应释放，各类投资投机需求得到了有效遏制。
具体分城市来看，此前一些投资需求比重较大的城市，如苏州、南昌等城市跌幅较大，此外东莞、肇庆、扬州等出现投资过热而导致房价大涨的三线城市，也出现了明显降温，这说明当前楼市在调控的作用下，正在逐渐回归理性。
专家分析指出，导致今年“十一”长假期间楼市低迷的原因主要包括调控、供给、市场预期改变以及假期因素。
政策效应的不断释放，是导致“银十”冷清开局的主要原因。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，自去年“9·30 新政”出台后，全国各地政策持续收紧，包括限购、限贷、限售、限价等政策，都抬高了住房交易的成本，使得房屋交易的频率放缓。尤其是部分大城市购房的首付比例从过去的三成提高到五成甚至更高，这在一定程度上加剧了观望情绪，进而影响市场交易。
供给因素也在很大程度上对市场的供求关系产生了影响。纵观各地楼市调控政策，都对预售证的发放采取了比较严厉的管控措施。如长沙在今年7月份出台“限价令”规定，长沙市的商品住房项目申请预售许可证，价格比照2016年10月的均价来确定。一些房企若“一意孤行”试图报高价，那么就很难获得预售证，这自然会影响可售房源和供应量，进而影响市场交易数据。
不可否认的是，当前市场预期已经出现了。政策收紧下的市场心态其实在不断发生变化。去年“9·30 新政”出台后，同时伴随着今年二季度全国各地楼市政策的加码，当前市场参与者对待政策的心态相对平和。而在今年9月份有部分城市又陆续出台了一些政策，进一步强化了市场对房价“看跌”的预期，由此失去了追涨动力，也在一定程度上使得购买的动力变小。
当然，假期效应也不容忽视。由于今年国庆假期和中秋假期重叠，所以假期时间要比去年假期多1天。根据国家旅游局公布的数据显示，2017国庆假期全国接待游客7.05亿人次，这相当于有将近一半的人在国庆期间选择出行，因此对于相关购房者、售楼部门、中介公司等的出行和工作都会带来一定的影响。
“银十”是否有戏
“金九”已经褪色，那么“银十”楼市成交状况能否出行明显改观？
业内人士分析指出，在保持市场稳定这个基调下，10月份楼市难有明显改观。易居中国执行总裁丁祖昱分析指出，现阶段调控政策势必继续深化，这必然会进一步影响到市场，整体政策的叠加效应，会在四季度更加明显地显现，之前的调控有部分被限价抵消掉，但量变终将引发质变。10月份除了长假因素之外，还要考虑到市场稳定需求，所以预计10月份供求还会保持现状。
严跃进指出，在成交速度放慢的情况下，有可能会促使房企降价销售。他认为，对于部分房企来说，在市场交易持续处于低位的情况下，若资金面压力继续加大，那么后续进行降价也是完全有可能的，这个时间节点或在明年上半年出现。而对于购房者来说，房企定价策略的调整，有助于降低其购房成本，这对于自住和首套购房需求而言自然有积极意义。
而对于四季度后两个月的政策走势，丁祖昱认为，限售会在更多城市落地，金融方面相关整治还会进一步加强，租售同权还会具体落实，特别是在土地市场方面，将会有更多城市效仿上海，将更多租赁用地推入市场。今年“金九银十”的成色已经大大削弱，期望供求突破还是要看四季度最后两个月。
