农业+文化+旅游+地产,一场农业旅游大爆炸!

农业与文化自古以来息息关联，相辅相成。现今随着旅游和地产两大行业的不断发展，以旅游吸引物及其配套服务设施为导向，结合农业与文化、休闲与度假等多功能、全覆盖的新型土地综合开发模式形成，休闲农业与地产业相结合形成休闲农业地产的趋势愈加明显。

休闲农业地产的五种类型

休闲农业地产是以休闲农业为依托，在经营休闲农业项目时，引入房地产的经营思维，从 产品规划、景区服务、营销推广 等方面进行地产化运作，从而更好地发挥项目优势，更加深入地挖掘产品的市场潜力。

休闲农业地产是休闲农业同地产业的一个嫁接，涉及到 农业、文化、旅游业和地产业 ，要对其进行分类是一个综合的提炼和概括过程，以休闲农业的分类为理论基础，与房地产业进行融合、对接，从而形成休闲农业地产分类，主要包括以下五种：

1.以农家乐为基础的地产开发

农家乐是休闲农业中最广泛的模式，是以农家为重点，即该地区农民的 生活现状、生活方式和民风民俗 为吸引物，满足城市居民返璞归真，回归自然的需求的一种农业休闲产业形态。

以农家乐为基础的旅游地产开发可以称之为农家乐升级版，它整合乡村旅游与旅游地产，使旅游经济和地产经济相融合，实现乡村旅游凭借旅游地产提升内涵，旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值。

2.以农业观光园为依托的地产开发

农业观光园是以高科技农业或者成规模种植、养殖农业为主体吸引物来满足人们在休闲活动中的相关物质与精神需求的一种农业休闲产业形态。

因为农业观光园本身是具有一定土地规模的，可以某项农作物、养殖业或手工副业为卖点，综合 餐饮、住宿、采摘、游乐 等多项休憩内容，采用“庄园式”地产开发，如 采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、养生山吧等系列农庄、酒庄、水庄、山庄。

3.以古村落为依托的地产开发

古村落是经过时间和历史的沉淀而完全或部分保留下来的人类居住的区域，这些村落集中反应了当时人们的生活及劳作状态，具有各自的时代特征和地域特征，通常都是遗留下来的宝贵文化遗产，此类产品是田园旅游房地产中资源条件最好的产品，以保留过往鲜活的生活方式为最佳卖点。

4.以景区为依托的地产开发

景区是具有一定的自然、人文资源，为游客提供 游览、观光、探险、休闲、科考 等服务的盈利性机构。以景区为依托开发的旅游房地产：一种是在自然风景周围的度假型地产，另一种是与景区融合进行地产开发的项目。

5.以新农村建设为基础的新房地产开发

随着一线城市房地产市场逐渐走向成熟和饱和，众多开发商开始向二、三线城市进军，但是迄今农村房地产市场依然是一片蓝海。政府连续颁发了几个一号文件，预示着新农村建设将成为未来几年的热点。政府加大对于农村基础设施的投入，如 公路交通、供电、供水 等，这些都为农村房地产的开发提供了良好的基础。农村房地产是在房地产开发的过程中渗透农业文化所形成的一种延伸模式。

现今，农业的不断发展和人们对创新农业的不断尝试，农业的概念已经远远扩大，在农业也需要与时俱进的前提下，发展农业必须颠覆对农业的理解，农业不是单纯的人与地的关系，随着技术的进步和发展，农业的外延应该扩大到更多的领域。

结合土地人文资源发展起来的旅游产业

这一点前面两部分已经做了详细的介绍。休闲农业和乡村旅游是目前创新农业的重要形式，将农业与旅游结合也是优化农业产业的重要方式之一，在传统种植、养殖等农产业的基础上，适当地开发其他的资源，尤其是旅游资源，最大程度地利用产业优势和土地资源优势。

以土地为基础的农业地产开发

养老地产市场真空多，潜力大

对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。形成这一潜力市场的原因包括：中国已进入老龄化社会；传统养老方式面临挑战；国内的养老设施满足不了需求。

目前国内很多开发商在研究养老地产，但养老地产在我国大部分省份还是空白，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数，做得比较好的有 北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、台湾的长庚养生文化村 等。

养老地产开发有例可循

湖南首个纯粹老年生活示范城浮出水面，这个目前中南最大的老年城，成为长沙养老地产的试水之作。

在长沙，康乃馨国际老年生活示范城成为长沙首个老年社区，填补了养老地产空白地带。而另一家本地发展商华盛麓峰集团亦在不断加快对于养老地产的研发和投入。很明显，中国的人口红利正在向老龄市场转移。

休闲养生地产是农业地产开发的尝试方向

养生地产的市场需求

亚健康群体的高比例和社会老龄化的发展趋势，使得中国社会在城市化推进过程中的住宅需求呈现多元化，养生地产已经被列为了住宅产业的稀缺产品。中国老年人口中已经到60岁及以上的人口15989万人，约占全国总人口的12%，比上年上升了0.4个百分点。

养生专家曾有过形象的比喻：人体就像一个弹簧，外部环境和工作劳累就是外力。长时间的紧张劳作和恶劣的环境使弹簧越来越紧绷，最终弹簧无法复原。所以，人的体力精力需要保持收支上的平衡，一段时间的紧张劳作，需要相当甚至更多的时间来调整，才能使机体恢复到正常状态。

开发养生地产要遵循的原则

养生地产必须要选择在适宜人居和生态景观资源优质的土地和区域， 滨海、滨江、滨河、滨湖、林地、山谷、湿地、种植园 均可作为养生地产的选址要素作为参照；住宅建筑的科技运用一定要 在通风、采光、环保 方面加强创新，使得居住空间除了更具有科学性外，还要更加符合人体所对 阳光、空气、水分、视觉、感官 的需求。

服务设施要在满足老龄化和亚健康群体的健康保健需求方面做出最具有人性化的设计和配置，如 健身广场、有氧运动设施、健身房、音乐房、氧吧、休养室 等。

养生地产的市场引导

养生地产，是人居产品的理性回归，也是对人生价值的全新认定；养生地产所倡导的 环保、健康、低碳、养生、自然、和谐 也迎合着这个时代发展的最终方向。

现阶段我国养生地产无论在数量上还是质量上总体来说还是处于起步阶段，但是可以预见，我国的养生产业潜力极其巨大，极有可能成为二十一世纪经济最大的增长点之一。

不改变农业性质的商业地产开发也是新形势

商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。

商业地产的形式多样，主要包括 购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称。工业园区 一般不划为商业地产。实际上现在的很多地产形式，是融合了 住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产 等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。理解的时候，不要为这些概念所拘泥。

商业地产的模式有三种：

第一种， 我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源。

第二种， “出售”这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。

第三种， “租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；

另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛。

现在很多发展休闲农业的 地方，在旅游产业中也集合了一定的商业地产形式，如将部分农业用地租售给房地产企业，开发一些养生养老地产产品等。

创意江山  文旅智造—中国特色小镇实战领先设计团队

北京创意江山旅游规划设计院是旅游规划甲级资质单位，专门致力于城市策划规划、旅游景区规划、产业园区规划、农业规划等研究和服务的专业机构。服务对象包括特色小镇、田园综合体、区域开发、旅游度假地产、主题商业地产等。创意江山 旅游规划设计院 联合“国泰腾盛基金”及多家央企机构，共同打造特色小镇顶层设计、内容智造、策划规划、创意景观、商业模式、投融资、及项目运营等全产业链服务。

陈放，中国创意最早开拓者，中国策划学创始人，720°特色小镇创意工法总策划。 先后担任近两百多个县市政府顾问。出版《策划学》、《创意学》、《特色小镇大系统解决方案》、《7A旅游小城镇》、《中国城市创意实战》、《盘活老城镇》、《核策划》等著作50余部。

中国特色小镇跨界产业联盟根据国务院三部委到2020年前建设100个特色小镇的相关文件，解决现阶段参与方缺思路、缺资金、缺创意、缺渠道等相关技术难题，在多家央企、中国农业金融委员会、中国创意研究院、清华大学建筑设计研究院城镇发展研究中心、国泰腾盛北京资产管理有限公司、华诚博远工程技术集团有限公司、中央电视台、新华网、中交建、中财、中建、中青旅等单位大力支持下成立。目前，已在全国举办二十八届特色小镇实战沙龙，并开展一系列特色小镇投融资服务。中国特色小镇跨界产业联盟本着“品牌共享”、“专业互补”、“ 资源整合”、“ 产业融合”的宗旨，发挥联盟优势特长，为中国特色小镇事业的开展提供系统服务。