YY | 地产宏观速递（Oct）：销售表现边际改善，止跌回稳预期初显

YY评级 · 公众号 · · 2024-11-22 18:17

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摘要

自2024年9月24日中央出台多项政策组合拳以来，10月销售表现边际改善，房地产开发资金累计同比跌幅亦进一步收窄，土地成交仍在低位徘徊，投资开工依旧承压。一线城市新房二手房成交量率先回暖，但价格尚未止跌，若后续刺激政策持续出台，将助力购房者信心修复，实现行业企稳预期。

销售端 ： 10 月销售表现边际改善。总量层面，1-10月全国商品房累计销售跌幅持续收窄，单月销售量价环比回落。城市结构来看，成交量上，30大中城市中各线城市成交面积总体好转，一、三线城市成交面积显著上升，二线城市成交面积仍在下滑。价格层面，各能级城市新房成交价格同比跌幅仍在扩大，百城住宅价格指数环比持续改善，二手房市场持续下行，各能级城市跌幅均有所缩小。一线城市观察来看，新房成交方面，10月北上广深成交量总体上升，上海成交价格上涨，北京广州深圳成交价格下滑；二手房成交方面，深圳量价齐升，北京上海量涨价跌。周度高频数据显示，11月以来一线城市新房二手房成交量有所回落。

投资端 ： 全国土地成交同比持续下滑，百城土地成交溢价率低位震荡。 24年1-10月全国房地产开发投资累计完成额8.63万亿，累计同比下降10.30%，较24年1-9月累计同比-0.2pct，10月份当月同比下降11.83%，环比跌幅增加2.45pct。 10月新开工面积和施工面积累计同比跌幅仍在扩大，竣工面积累计同比跌幅出现收窄，或因四季度为竣工高峰期，预计后续竣工表现将持续改善。

融资端 ： 1-10月房地产开发资金累计同比跌幅进一步收窄，受销售回暖影响，定金及预收款和个人按揭贷款累计同比跌幅持续改善。 至24年11月15日，24年央企开发商累计净偿还437.34亿元，国企开发商累计净融资408.96亿元，泛民企开发商累计净偿还1,402.01亿元。就24年10月而言，央企开发商净偿还60.57亿元，自9月以来净融资转为净偿还，国企开发商净偿还20.23亿元，自9月以来净融资转为净偿还，泛民企开发商净偿还85.26亿元，较9月偿还持续收窄， 央国企融资波动承压，泛民企融资持续改善。

政策端 ： 2024年11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合印发《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，从政策效果看，新房销售受益于契税面积放宽和税率下调带来的购房者置业成本下降，预计刚需和改善性住房需求增长明显。增值税优惠的标准放松则将降低一线城市二手房交易成本，有利于二手房市场提振需求。

1. 销售端：销售表现边际改善，一线城市量涨价跌

1.1 销售总量层面

1.2 销售价格层面

1.3 一线城市观察

2. 投资端：土地成交低位徘徊，投资开工再度承压

3. 融资端：房地产开发资金累计同比跌幅进一步收窄

4. 政策端：刺激政策持续出台，助力楼市“止跌回稳”

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