昨天，我在电梯碰到公司的同事，急急忙忙地说赶着去体检，我就奇怪了，公司本来这个月底就安排了集体体检，他干嘛要那么急着自己先去体检呢？
他跟我说，他最近特倒霉，自如租房出的两次事，他全沾上了。尤其看到阿里员工住自如租房，因为甲醛超标去世后，感到特别害怕。
因为他住的那间自如，上个月隔壁房间水管爆了，自如就在其他租客没有搬离的情况下，直接安排装修队进场装修，砸了地板，又漆了墙壁。他特别担心里面的甲醛超标，所以急着先去体检一下自己的白血球指标。
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自如房间爆水管事件
而上一次，在长租公寓爆雷的时候，他也查了一下自己的自如app，猛然发现他的租金是交给“中国对外经济贸易信托有限公司”的贷款。但在当时签约的时候，自如员工也并没有告知过他，这都让他觉得自如租房越来越不靠谱了。
一直以来，我对自如租房还是比较认可的，尤其是对自如的创始人左晖先生，觉得他独辟蹊径的眼光和逆势而上的勇气，是很多企业家的榜样。但是今天自如的过失发生在我的同事身上，这就让我不得不重新审视自如了。
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自如贷款合同，还款账户为中国对外经济贸易信托有限公司
今天，我想带大家从一个企业发展的宏观，中观和微观三个角度来分析一下，自如如果有过失，究竟在哪里？
我们首先说微观，微观指的是一个企业的产品和服务层面。
在一点上还是要肯定自如的，他们的租房在服务品质还是不错的，像是时尚简约的装修风格，一个月两次的上门卫生服务，响应迅速的维修，这些服务细节做得都很好，在租客间也形成了良好的口碑。
第二点，宏观层面。一个企业所处的经济环境下，行业的发展趋势。
现在国内的租房市场是一个高速增长的增量市场。
一方面，房子越来越贵，不仅一线城市房价高涨，2016年以来，二三线市场也涨起来了。
另一方面，租房的人自然越来越多。2017年深圳新增常住人口达到了62万，广州新增了45万，杭州新增28万，这些新涌进来的大多都是年轻人，这都是租房的刚需族。
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部分租客最自如的评价
那么既然自如的微观服务和宏观环境都不错，那么它的问题出在哪里呢？
那就只能出在中观层面了，也就是企业的发展模式和盈利模式。
一般长租公寓的盈利模式都是靠租金差价，他们先是把个人业主的房子承租下来，租期一般是三到五年，然后重新装修，再分租给租客。
但是这种模式有个痛点，就是利润并不高。
打个比方，一间四房两厅的房子承租下来，付房东租金5000块，重新装修成五房一厅转租出去，顶多就6000多块，还要承担装修费用，只要一间房间空置租不出去，这套房间就是亏本的。
从这个角度我们来估算一下，一个长租公寓如果空置率达到20%，运营商就要亏本的。而想要盈利，根据一些公寓公布的数据，出租率更是需要达到95%以上。
长租模式的第二个痛点，是资金回笼还是太慢了。
一般长租公寓会把房租提前预交给房东，但是他们租出去的时候，又是按月份从租房者的身上收回来的。
对于长租公寓来说，先引导租客以月供的形式交租，然后在很多租客不知情的情况下，签了一份贷款协议，等于自己申请了一笔贷款，一次性把一年的租金付给了长租公寓，而租客原本每月的租金也就变成了给金融公司的还贷。
长租公寓通过金融公司一次性回笼了一年的房租，然后有条件去租更多的房子，做大规模。
最后的结局大家都清楚，过度扩张一旦不小心就会造成资金链断裂，缔造了这次长租公寓的雷潮。
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