昨天LPR终于开始降了，可以看到一年期和五年期的LPR，都下调了10个基点。
虽然这个降幅不算很大，但我们也算是迎来了久违的降息，盼星星盼月亮终于盼到了。
经过这次降息以后，目前的LPR应该算是史上最低的房贷利率水平了。
因为按照目前“LPR-75个基点”的定价公式，降息前的首套房主流利率为3.2%，现在会下降至3.1%，达到历史最低水平。
这里面五年期以上的LPR下降，会直接影响存量房贷利率，这
对存量房贷说
也是个好消息。
所谓的存量房贷，说的是房贷新政出台以前发放的个人住房贷款里面，还没有结清的部分。
今年5月17日的时候，不是国家开始放松房地产调控的一揽子政策落地了嘛。
央行等部门明确宣布要从全国层面降低首付比、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率。
不过这次的政策大礼包主要是针对新购住房的人，存量房贷的利率暂时并没有调整。
所以在这次降息之前，存量房贷是一直处于高位的，很多人也一直在讨论这个事情，但针对存量房贷的降息一直都没落地。
大家对存量房贷利率讨论这么多，是因为前几年房地产市场比较热的时候，很多人都在入市抢房。
当时不光是整体房价在高位，因为买房的需求非常旺盛，房贷利率也处在高位。
现在这个时间节点回头看的话，很多人的房贷利率还在5%左右的位置挂着，相比现在的利率还是挺高的。
这点从贝壳研究院的监测数据，也能看出这两年存量房贷和新增房贷的利率差距有多大。
受“517”新政影响，2024年5月，百城首套房平均商贷利率降至3.45%，二套平均利率降至3.90%。
新政之前的存量房贷利率普遍比较高，首套利率基本在4%以上，二套就更高了，二者已经形成倒挂。
这次LPR降低以后，每个月存量房贷能少还多少钱呢？我们这里大概算一下就知道了。
如果5年期以上LPR维持在3.85%，以首套房贷200万元、期限30年、房贷利率LPR、等额本息还款方式计算的话。
降息之后每月房贷可以少还约116元，折合每年约1392元，总的贷款利息可以省约41312元。
虽然这轮降息以后存量房贷利率也降了，但是对于前两年房贷利率高位买房的人来说，手里有钱提前还贷依然是非常好的选择。
这两年国家一直在降低利率，你去银行买个定期存款的话，基本上2%收益率那种都要靠抢了。
等于说前两年房贷利率高点买房的这批人，房贷利率和银行存款之间的差距快要有3%了。
现在这个世道，你到市场上想要找到能覆盖这个3%收益差额的东西，其实是非常难的。
这里其实自己算算账就明白，如果是在前两年利率高点买房，基本上有钱就赶紧提前还贷才是最好的理财。
因为在整体利率水平不断往下走的大背景下，你到任何地方买存单或者稳健理财也就2%多点的收益。
所以市面上那些大额存单或者是稳健理财，相比你3%的差额的房贷利率，买啥基本都很难覆盖。
在这种情况下，提前把之前利率高位借的房贷还掉，可以让你少承担3%的利差收益损失，
对你来说提前还贷就是最好的理财。
不过这里要注意的一点是，如果你是个主要收入来源是工资的打工人，即使你手里的钱足够，也不要把房贷全都还了。
因为如果你是个打工人，每个月的收入来源主要又是工资的话，房贷是可以用来抵税的。
只要手里有钱就努力把大部分房贷还掉，最后剩个一两万块钱的时候慢慢还。
每个月要还的钱不多而且年底还可以抵税，这种一举两得的好事何乐而不为呢。
另外从整体经济的角度看，虽然这次降息10个基点的力度不算太大，但也算是个好的开始，有助于新一轮降息预期的形成。
之前我们也曾经讨论过降息这个事情，我们的看法是在目前GDP平减指数为负值的情况下，目前的实际利率水平还是太高了。
但是在外部环境还处在美联储加息周期的背景下，我们如果降息幅度过大会拉到利差，给汇率带来一定的压力。
不过从目前的各种数据看，美联储这轮加息周期可能会在九月份结束，我们降息刺激经济的空间也逐步打开了、
从刺激经济的角度看，降息最重要的作用是通过连续降息，从而形成降息的预期。
这样就可以改变居民和企业部门的消费、投资节奏，达到内需提振的效果。
而且我们现在也在调结构，从调结构的角度看，降息也
可以通过降低融资成本的方式，鼓励企业加大研发和创新投入，推动产业升级和高质量发展。
同时还可以帮助企业
优化自身的债务结构，降低企业杠杆率，提高经营的稳健性。
而且从我们
最大的内需部门房地产角度看，这次降息其实是有利于房价企稳的，本质上这是个算账的问题。
因为目前在房价下行趋势里面，影响房价企稳的最重要因素，是目前的租售比偏高。
在租售比偏高的情况下，
房租收益难以覆盖利息成本，就需要房价上涨来覆盖这部分成本。
如果房价不涨的情况下，房租收益又没有办法覆盖利息成本，大家买房的意愿就不可能强。
举个例子，假如
你的房贷利率是3%，你这套房的租金收益率平均2%的话。
这意味着未来30年时间里，平均每年房价涨1%你才可以保本，不然就是亏钱。
在这种情况下如果利息成本不往下走，大家又觉得房价不会上涨，自然也就没啥人买房。
假如你的房子租金收益率在2%，降息以后你的房贷利率也到了2%，甚至更低。
这时候你买房就变得相对划算了，如果你是买房投资的话，算租售比基本覆盖了你的成本。
稍微价格有点上涨就可以盈利，等于说手里有个不亏钱的看涨期权，相应的购房需求也就会有所提升。
所以从这个房价企稳的角度看，如果未来新一轮降息周期开启，租金收益在降息以后就能更大比例覆盖利息成本。
从租售比的角度看，这样就可以很大程度上增强房子这类资产的整体吸引力，吸引更多的买家入场提升需求助力房价企稳。
另外就是如果拉长时间看，这次降息如果是新一轮降息周期开端的话，那么大概率红利和高股息依然没啥问题。
因为随着降息周期持续，这类公司或者行业短期可能会随着利率下行，会继续延续原有的趋势。
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