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最近来重庆的越来越多，热情空前高涨，KAI本身却回不了上海了。定的回上海的机票已经由改签至退票，回程不可期。
出来的盘总是秒抢，连200万的二手房都是秒抢。有朋不断自远方来。谢谢大家的信任，麻烦大家登机前，再提醒一下KAI安排管家接机。最近感觉脑容量有点不够用，接机的管家也有点忙不过来，怕万一给耽搁了。
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即日起，会在文章结尾增加一个栏位：今日笋盘推荐。
以下为正文：
天诛阶段必备--房产代持的操作方法
大概从前年开始，不少库友就开始咨询，能不能借别人名字买房，2016年魔都限购升级，跑来问的朋友更多了，因为“借名买房”这条路，除了破解限购难题，还能破解限贷（代持人如果记录良好，首付比例也低）。2017年，更多的朋友从全国各地来加入重庆团购，KAI仔细研究了一遍房产代持问题，后续顺利地帮一批团友做了代持方案，个中经验心得，打算今天一文说尽。
代持是什么？
代持也就是通常所说的“借名买房”，借名的原因千千万，总结起来无外乎不想登记自己名字（原因你们自己想）和无法登记自己名字（被限购限贷）两种。
房产代持到底合法吗？
经向多位律师求证，普通的房产代持完全合法有效（可参考合同法52条，物权法司法解释第2条等及大量判决），仅有一种例外，就是政策保障类房屋。代持本身是一种合同约定，只要双方自主协商、意思自治，中间没有欺骗或强迫，代持合同都有效。
那么为什么政策保障类房屋，不允许代持呢，因为经济适用房、安居商品房、自住型商品房等等，它的购买人必须要有经济收入方面的资质，而这类政策保障房制度通常是在行政法规里有规定。按照我国合同法，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效的。那么，跟别人约好，用别人的资质去买经济适用房，这种约定自然是无效的。
那么，买动迁房可以代持吗？分到动迁房这事儿肯定是要有资格的（你得是拆迁户啊），但动迁房取得后三年内无法交易，这只是地方政策，并非法律法规规定，所以，无产证的动迁房当然是可以买的了，自然也是允许你用别人名字买。话说回来，没有产证的动迁房，买起来风险不小，这个怎么操作，以后专开文章写。
房屋代持有什么风险？
无限房票大法，既破限购，又破限贷，这么好的路子，怎么没流行起来？总结起来几个原因，第一，没房没贷款的朋友哪那么好找，即使有资格的，也舍不得让你用啊，给钱？给钱也不能帮啊！什么，帮忙代持五年给5万零花钱？来来来，坐下来咱慢慢谈。。没错儿，除非是父母或铁哥们，借别人名字买房，都得给点好处费的。
还有个原因，大部分人还是担心，几百万的房子写别人名字，会不会哪天他翻脸不认人了，人房两空。这里要唠叨一句，缺乏制度约束的人性才经不住考验呢！不信你借一百万给别人还不打借条，人家肯定要动动坏心思。话说回来，签好内容准确、完善的协议，确保如果别人动歪主意，即使通过打官司也能把房子拿回来，而且代持人还得付出违约的巨大代价，这么一想，代持人就会认真代持你的房子了。
所以说，代持的唯一风险，就在于代持人的道德风险，到期不认账、没事儿躲着你、你让他卖他不卖、可能还偷着想用房子抵押借钱或者卖了套现等。这些问题，一套好的代持约定，都可以处理好。
当然，如果你已经用了朋友名字买房，但连个代持协议都没签过。此处手动一个周星驰惊讶脸，服！比代持人道德风险更大的风险，就是你本人了。
具体怎么操作？
1. 代持人（房票）要选好
建议从身边亲戚朋友中找有资格但无购房意愿的做代持人，一是放心，二是沟通起来好说话。当然，你要是选朋友的朋友或者陌生人，也要做好背景调查，守法、信用良好、品德靠谱为佳。
2. 购房姿势要正确
怎么证明房子是你的而不是代持人的呢？出资这块是第一步，能直接付给上家或开发商最好，如果不行，资金流也要清晰，转账备注得写清“借名购房款”。月供按揭，即使要代持人办手续，资金流也要清晰。
3. 签订代持协议
有人非要较真，问口头约定行不行？口头约定的代持也有被法院认可的，但举证也太难了，两方各执一词，你让法官怎么相信你？一份好的代持协议非常必要，而且绝不应该是百度文库里那种字体硕大但一共就两三页的烂文本。
根据经验，认为好的代持协议至少应包括：房屋实际产权的确认、资金流向的安排、双方出资的陈述、房屋占有和维护、房屋转让安排、实际产权人的权利、代持人违约责任等几大项内容。具体协议文本，建议请专业律师准备，避免因小失大，因为协议内容太简单导致后期争议。
KAI这里有专业版律师审核修改过的房产代持协议书，参加重庆团的可以免费获取。
4. 办理余值抵押
协议签完就算完事儿？当然不是。法律理论有一条：合同债权无法对抗物权的优先性。说人话就是房产交易中心那登记的内容比合同内容重要多了。万一代持人偷卖房子，虽然事后你能打官司把房款要回来，可买了房的人可不退房啊，房子毕竟没了不是？要想确保房子掌控在自己手上，就得办抵押，怎么抵？如果房子没有按揭，好办，让代持人配合把房子抵给实际产权人或者他指定的人？如果房子有抵押，就得办二押，用房产余值抵。特别注意，房产升值了，余值抵押也得定期更新。房产买卖前必须要解抵押，这样房子卖之前你便知道。办抵押也是个专业活，基础的借贷安排也要做好。
5. 签署租赁合同并接管房屋
你肯定常听“买卖不破租赁”这句话，法律内在是人情，这背后的道理在于法律认为租客总比房东惨一点，扫地出门没地方住的事是断然不能在我们社会主义天朝发生的。因此，只要租期没到，房子卖了也赶不走租客（当然有种例外是房子租之前就设抵押）。实际占有在实务中对证明实际产权很有帮助，房子买下后，最好是自己住，不行就自己租，反正租金走一圈也回自己口袋不是？
6. 委托公证
这涉及到什么时候卖房，以及谁有权卖的问题。实务中，代持人如果动歪心思，可能会拖着不卖，那么出售房屋全权委托公证就好解决这问题。当然，各地操作不同，据闻，上个月厦门就暂停了无产证房屋的全委公证，上海由于打击“套路贷”，对全委公证审查也更严。
7. 原件拿手上
购房合同、产证、购房发票、公共维修基金票据原件都要自己收着，代持协议原件也要保存好，常见到协议复印件没被法院认可最终悲剧的案子。
做到以上几点，主要风险可以排除。当然，房产相关交易中各种坑，真正经历过的人都懂。KAI做过的代持安排中，很多还涉及继承、婚姻、共同出资等各种复杂情况，每一类变化都会带来额外风险，需要筹划以排除风险，这无限房票大法，需要制度的保驾护航才算万能。
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