专栏名称: 中金固定收益研究

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【中金·REITs】公募REITs月报（2024-9）：短期或有波动，把握配置良机

中金固定收益研究 · 公众号 · 理财 · 2024-10-08 22:58

正文

中金研究

行业近况

截至9月30日，中国公募REITs45只上市标的总市值为1250亿元，中证REITs全收益指数本月下跌1.27%，价格指数下跌1.77%；美国、新加坡和中国香港REITs总回报指数本月分别上涨2.99%、4.16%、12.54%。

市场短线回调后企稳，成交活跃度有待进一步修复。本月日均换手率0.57%，环比下降0.20ppt，剔除新发项目后全市场日均成交额为3.26亿元，环比下降24%。本月C-REITs全市场流通市值加权总回报为-1.33%，产权类（-0.99%）再次跑赢经营权类（-1.62%）。节奏上来看，本轮回调自8月7日收盘九连阳结束后开始，在估值比价效应、止盈及流动性需求影响下REITs市场震荡并缩量回落，直至9月24日国新办发布会当日开始企稳反弹，且成交量有所修复。我们跟踪的C-REITs市场情绪指数在9月前16个交易日连续收于20以下的低迷区间，月末修复至31.2。

估值比价压力已有所缓解。我们统计9月底产权REITs市值加权远期分派率为4.96%、经营权REITs市值加权中债IRR为7.02%，与十年期国债收益率利差分别走阔5bps、36bps。产权REITs市值加权TTM分派率与中证红利指数TTM股息率利差转正为5bps，历史上该利差为正出现在今年2月初以及7月23日，均为一轮阶段性上涨行情之前。250日历史分位数来看，C-REITs市值加权P/NAV位于65.4%，低于沪深300指数P/E(TTM)的100%，但高于可转债市场百元溢价率的13.2%分位数。

短期资金面扰动或提供配置良机。受9月24日国新办发布会“新政”[1] 影响，金融市场风险偏好迅速升温，9月最后一周权益市场较快升温，债市则出现较为明显调整。我们认为上述变化对REITs市场的影响或在于：1）资金面：部分REITs市场活跃资金或受权益市场吸引，对REITs市场形成扰动，但长线资金仍是市场压舱石；2）估值面：风险偏好快速提升或推动REITs估值出现分化，受益于宏观经济修复的相关项目（如货运占比较高的高速、消费、产业园及物流仓储）估值有望阶段性修复；3）基本面：“新政”影响或在四季度开始显现，若宏观经济数据出现修复，REITs经营基本面或有望循序改善。综上，我们认为REITs市场短期或有一定波动，建议关注消费、货运占比较高的高速、产业园和物流仓储项目的估值修复机会，以及现金流稳定项目（如保障房和公用事业）估值回调后的配置机会。

风险

市场情绪波动超预期；项目运营业绩不及预期；无风险利率大幅上行。

[1] https://www.gov.cn/lianbo/fabu/202409/content_6976186.htm

C-REITs月度市场回顾

市场规模与收益情况

图表1：截至9月30日，C-REITs总市值为1250亿元

注：数据截至每月底
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表2：已上市公募REITs限售解禁情况

注：1）数据截至2024年9月30日；2）蓝色为已解禁份额
资料来源：REITs基金发售公告，中金公司研究部

图表3：C-REITs市场9月收益情况

注：数据截至2024年9月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：C-REITs加权平均总回报与C-REITs市场情绪指标走势

注：1）为了方便对比，我们对中证REITs价格指数及中证REITs全收益指数进行起始日期标准化调整；2）数据截至2024年9月30日；3）C-REITs市场情绪指标根据我们2023年3月24日发布的《公募REITs市场情绪指标初探》中描述的模型计算，并剔除了所有项目上市首日的换手数据
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表5：C-REITs市场收益波动率

注：数据截至2024年9月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部

流动性与资金面

图表6：C-REITs市场成交额及换手率

注：1）数据截至2024年9月30日；2）换手率基于自由流通份额计算
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表7：C-REITs市场月度大宗交易金额

注：数据截至2024年9月30日
资料来源：Wind，上海交易所，深圳交易所，中金公司研究部

图表8：9月资金价格波动上升

注：数据截至2024年9月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部：

图表9：9月底十年期国债利率相对8月底上升2bps

注：数据截至2024年9月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部

相对价值与相关性

图表10：C-REITs市场及其他大类资产风险收益对比

注：数据统计区间为2021年6月至2024年9月
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表11：各大类资产价格指数动量与估值分位数对比

注：1）数据截至2024年9月30日；2）C-REITs估值为市值加权P/NAV，股指估值为P/E(TTM)，可转债估值为百元溢价率
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表12：C-REITs与债券到期收益率走势对比

注：1）数据截至2024年9月30日；2）中债IRR数据起始日为2021年8月13日
资料来源：Wind，REITs招募书，中金公司研究部

图表13：产权REITs分派率（TTM）与股指股息率（TTM）对比

注：1）分派率（TTM）= 最近4个季报披露的单位可供分配金额之和除以市值，少于4个季报的项目的可供分配金额按天数年化；2）新上市项目从第一个季报发布日期起纳入计算；3）数据截至2024年9月30日
资料来源：Wind，REITs季报，中金公司研究部

图表14：C-REITs市场表现与其他大类资产相关性（上市至今）

注：1）数据截至2024年9月30日；2）相关性系数基于日收益率计算
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表15：C-REITs与股债收益率60日滚动相关系数

注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2024年9月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表16：产权类及经营权类REITs与股债收益率60日滚动相关系数

注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2024年9月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部

P/NAV、现金分派率与IRR

图表17：C-REITs全市场P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2024年9月30日；2）按市值加权

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表18：产权REITs历史P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2024年9月30日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表19：经营权REITs历史P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2024年9月30日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表20：C-REITs 9月交投及估值情况

‍‍‍‍‍‍‍注：1）数据截至2024年9月30日；2）2024年年度管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算；24H1实际可供分派率（年化）基于各REITs2024年二季报披露的本年累计可供分配金额（易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分）计算，按实际运营天数年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2024年预期）的计算中，有历史季报的REITs基于各REITs23Q3至24Q2累计可供分配金额（中金山东高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分）计算，没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算，均按实际运营天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；3）未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；4）NAV均剔除分红

资料来源：Wind，中债估值，中金公司研究部

近期政策跟踪

图表21：部分近期REITs相关政策与动态

注：以上政策及文件依次来源于

https://www.tj.gov.cn/zwgk/szfwj/tjsrmzfbgt/202409/t20240906_6720093.html；https://www.ln.gov.cn/web/zwgkx/zfwj/szfbgtwj/2024n/2024091208482697566/index.shtml；http://www.csrc.gov.cn/csrc/c101954/c7507765/content.shtml；https://www.ndrc.gov.cn/xwdt/xwfb/202409/t20240920_1393107.html；https://mp.weixin.qq.com/s/Cjii508-f5LKTA4SujB2vg；https://www.beijing.gov.cn/zhengce/zhengcefagui/202409/t20240920_3901530.html；https://zjj.sz.gov.cn/gkmlpt/content/11/11580/post_11580569.html#2020

资料来源：天津市人民政府，辽宁省人民政府，中国证监会，国家发改委，北京市文化和旅游局，北京市委，深圳市住房和建设局，中金公司研究部

境外REITs市场回顾

图表22：美国REITs市场走势

注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2024年9月30日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表23：美国REITs股息率与美国十年期国债收益率对比

注：1）数据截至2024年9月30日，数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，NAREIT，中金公司研究部

图表24：美国权益型REITs P/FFO情况

注：NAREIT最新数据截至2024年二季度, 数据频率为季度
资料来源：NAREIT，中金公司研究部

图表25：美国权益型REITs同店NOI同比增速

注：NAREIT最新数据截至2024年二季度, 数据频率为季度
资料来源：NAREIT，中金公司研究部

图表26：中国香港REITs市场走势

注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2024年9月30日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表27：中国香港REITs股息率与香港政府十年期债券收益率对比

注：1）数据截至2024年9月30日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表28：新加坡REITs市场走势

注：1）以2011年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2024年9月30日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表29：新加坡REITs股息率与新加坡政府十年期债券收益率对比

注：1）数据截至2024年9月30日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表30：中国香港REITs P/B

注：1）数据截至2024年9月30日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部

图表31：新加坡REITs P/B

注：1）数据截至2024年9月30日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部

图表32：美国各板块REITs总回报情况

注：1）2018-2023年数据为年度总回报率，2024年9月数据为月度总回报率；2）数据截至2024年9月30日
资料来源：NAREIT，中金公司研究部

Source

文章来源

本文摘自：2024年10月8日已经发布的《公募REITs月报（2024-9）：短期或有波动，把握配置良机》

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张星星分析员 SAC执证编号：S0080524020008

顾袁璠分析员 SAC执证编号：S0080523080008

谭钦元分析员 SAC执证编号：S0080524020010

孙元祺分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951

张宇分析员 SAC执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713

杨鑫分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA

陈健恒分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220

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