水库论坛问答  第291期（骨干分子）

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上一期： 第290期（官僚主义）

提问: 欧大，城市民宿是否属于高速发展中的行业呢？

回答：政府限制会严查

提问: 神，想请教您一下，如果准备在上海买第二套，手机现金有250万左右，是买内环普通住房，还是买中外环500万以下的再抵押呢？

回答：上海二套只能做普通住房通道 。

提问: 欧大大好，如果现在有3000万人民币存款，工商银行VIP高端理财存款可以做到年华5%左右吗，一年150左右？谢大大

回答：做不到。

3000w和3w，回报率其实是完全一样的。

提问: 员工工资没有过万，但是开工资证明要写过万，买房，会不会被税务抽查呀。欧大。

回答：不会。

工资证明不是法律文件。

提问: ogg，追问一下，三元桥是国贸9折的话值得么？

回答：影响因素太多，无法判断。

九折差不多了。

提问: 4w/m商品房  3w/m动迁房  相同位置  该选哪个  谢谢OS

回答：看附加条款还有多少。

一般拆迁房品质，就要八折。

提问: 欧大大，经过过去一轮上涨，现在随便一个三四线城市都过万甚至奔两万。这么看下来，上海很便宜了啊，泗泾九亭还有很多3万～4万的房子，接下来该轮到上海了吧！

回答：还在压制。但动力是有的。

提问: 欧神好。以前以为只有温州老板才会炒房子，表要笑我，真的是新闻讲什么，信什么。国庆恶补了水库公众号的文章，太震撼了，以前都白活了。我和我爱人北京土著，四十左右。没买过房子，所谓房票贷款一样没有，真是糊涂。我俩性格都很宅，技术工作，不善交际，就是努力上班，努力带娃，没有老人帮忙，弄得身心俱疲，身体累到己经不能再坚持工作，即使这样也是普通职员到头了，收入也不高，二个人年收入三十。现在住父母的一套小房子，120的货币基金，一些P2p理财。神，您认为我们投资重庆房子，北京实在买不起，同时移民美国可行不。您觉得川总统和2025说在，移民还有意义么。现在都不知道怎么办才好。您看问题的眼界和角度与常人不同谢谢

回答：US移民没有价值。

买CQ，或者沈阳二手都可以。

提问: O大，深户朋友央行征信黑名单（欠款还清已三年），为提高征信洗白（至少提升芝麻积分），想出以下几种方案：A：加名字到配偶名下房产，废了首房资格；B:花5万块钱买粤B车牌，买车，但人不在深圳也不方便；C：买五险一金；D：买银行理财产品搬砖。哪个方案好点儿？或者有更好的建议

回答：C有效，B轻微有效。

AD无用。

提问: 跟CF的联系，用将来的钱做现在的投资？比如用xyk，贷款等。但CF横盘就是亏损，怎么破？

回答：楼市横盘概率不大。

眼光长远点。

别三个月不涨，就如丧考妣。

提问: 神，CQ是现在入手还是春节前入手比较合适？或者再等等？

回答：现在就可以入。

不用吃尽每一分钱。

提问: 见多识广、吃的龙虾比我吃的饭还多的ogg，问两个北京微观问题：1.在面积（260米）、楼层、朝向、户型、学区、楼龄等要素基本一致的情况下，三元桥西北角、国贸西北角、星光天地三个地段的价格比例您认为多少合适，例如0.9:1:1？2.上述三个地段发展潜力看好哪个，个人感觉三元桥附近都是中航的地和老楼房，好像不如国贸桥东西侧前景好？

回答：哪个空地多，哪里就好。

因为中国尊CBD建设，我更看好国贸>三元桥

提问: 欧大，您年初和大白的一场活动，您认为深圳处在新的上涨周期的开端，2018会➕30%，大白认为深圳处于一个上涨周期的结尾，2018不会涨，现在2018接近尾声，我认为可能大白的判断更接近事实情况，现在如果让您复盘2018，您会修正什么看法吗？谢谢

回答：不用修正。

1）的确比年初，还是高了。

2）叠了几次政策，本身还要强呢。

提问: 欧大，政治智慧和手段可以通过后天培养吗？

回答：可以。但上限是天生的。

提问: 为什么古代有的子女要为亡父亡母守孝三年，这不是很浪费人力吗，为什么会有这个传统

回答：守孝农活还是要干的。

只不过不能做官。

官太多了。

提问: 非题主，觉得这个问题有意思。1-就算积累了也不见得能保得住，因为并没有掌握真实的竞争技能? 2-有可能被女人背后的男权灭掉? 3-女人哪天一绝情，就很惨?

回答：除了拿到钱，其他都不稳妥。

提问: 欧神

以前没车没房的时候有女朋友

现在有车有房了反而没有女朋友

为什么会是这样？

回答：以前的女人，你看不上了。

提问: oD: 深圳华润城润府2028，十年保守能到25万吗

回答：不预测涨幅，十年太远

提问: 欧神，请问派出所的网和民政局联网吗？现LH状态，要给孩子去派出所上户口，用J结婚证可以吗？或者圈里熟悉的回答一下，谢谢

回答：华东都联

提问: 欧大，深圳你一直有推荐的小区，那上海呢？还是西边徐泾九亭?那边住宅才400-500百万，如果要追求贷款贷到极致的话只能找别墅了。

还是等过了19年再入手吗？

回答：贷款到极致，陆家嘴滨江房啊。

提问: 欧神，连续买了6年的平安保险，4月底的时候来了一条短信说给我平安授信486000，授信保留一个月，授信额度就是信用卡额度吗，当时不以为意，7月才关注的水库，我是不是错失了一个大额度卡，现在该怎么补救。

回答：不是，是融e贷，利率22%

提问: 欧大，您见多识广，想问多军由于激进导致的悲剧到底多不多？特别是在现在这两年涨幅不大甚至停滞的时候

回答：0%

提问: 今天看到一个报道上说一位陈姓市场卖菜小贩因长期捐款对自己很刻薄落下一身病最终获得时代杂志报道。以前很倾佩这样人性光辉，现在感觉很很没劲。这可咋整。

回答：竖什么样的典型，都是有引导的。

提问: 神，留下还月供的子弹不多了，挺不过一年半就断供了，什么时候才能启动啊，感觉现在凉凉呢

回答：一年半足够了。

提问: 欧大，现阶段如果长期投资重庆和杭州（不考虑杠杆率和其他因素），从升值幅度上杭州会跑输重庆么？

回答：CQ胜

提问: 欧大，感觉桃木剑和空空如也改的户型更实际更专业，但是大家还是乐意跟马丁提问（明显很多方案很差）这是不是说明红就有市场，假大师横行天下的原因，当然马丁人还是很有趣的

回答：民宿的品位，

和屌丝节省的思路，是二回事。

提问: 请教一下，同一个期房小区，叠拼和平层、顶复，住宅单价相同，都是7万，平层是92平三居，顶复是220平米4居，叠拼是170平米四居加170平米地下一层和地下二层的仓储用房，叠拼地下仓储单独房本，仓储单价3万。平层也有仓储面积，单独房本，单价2万，大概2万一平，20平米，也是必须买。考虑投资买哪个呢？考虑自住又买哪个呢？

回答：一般叠拼总有上上下下的赠送。

本身叠拼血统也比平层好。

提问: 欧神，南方弱二线省会城市，今年已经2n，准备3n（已交定金），感觉3n比2n压力大很多。目前现金已打光，有xyd65万元（已变首付款），xyk有额度50万元（基本每月还6万元xyk），本人每月收入1万元，目前月供3万元。

1.炒饭前期，首付主要依靠xyd，已用xyd65万元。月供主要每月靠xyk转动现金流。请问目前月供负现金流2万元，加上xyk还款负现金流是8万元，如此空当接龙还款，除了每天记得还款，其他没问题吧？有什么优化建议，谢谢！

回答：信用卡负现金流不是-60000，是每月500元。

没事的，有空再办点卡。

提问: : 总价一样 smbj&汤高 都是300平+ 哪个舒服？

回答：汤高别墅有赠送

提问: 欧神，坐标一线，有个亲戚告诉我现在不适合建仓，因为每年供楼成本在十个点左右，哪怕找笋盘，低于市场价8-10个点，也颁不回成本，不适合建仓，要缓缓，等fj有启动趋势时，再买不迟，你觉得呢

回答：他是SB

维持成本每年3.5%+交易税费分摊

除非最极端的算法，买完一年就卖，成本才要10%

提问: 欧大，经营贷办下来后，比如20年的，公司是否一直需要维护保留？20年？

谢大大

回答：不用。

一二年就够了。

提问: 欧大，请问怎么能提高自己的职场政治能力？

回答：首先，你要了解游戏规则。

提问: 据说银行系统对公业务坏账35%，这个数据可行度如何？

回答：应该不止。

地方融资平台完全是空气。

例如1000亿搞个EXPO，剩下什么？

提问: 马丁，请教下你觉得以下这个户型比起正常的南北通户型会折价多少？

回答：直接问折价多少是个T+1问题，

回答你一个就会有下一个。

人还是要追求底层逻辑。

除了折价还有折时和折完美度。

折时：卖出时遭遇耗时耗力的地狱模式；

折完美度：每天回家进门就恨不得把隔壁那块强过来的憋屈感+客厅冬日无阳的卑贱感+怎么装修都到不了范冰冰感。

提问: 请教下水库红人马丁，天平街道公安大楼，五十平一室户单价近十二万的学区房，想出手容易吗？

回答：问我法租界是问对人了。

吴兴路，过去叫潘兴路，为纪念美国上将约翰·约瑟夫·潘兴。去年帮中学同学在那儿买了套1948年的潘兴公寓（Pershing Apt.）。

公安大楼，上海人都知道康办的边上，然而这几栋不需要政审，除了高安路一小的学区，也符合土著“想在当大官的人旁边有套小房子”的置业习惯（现在看有点过时但现实中依旧买力强劲）。

12万可以挂的，如果照老外的生活习惯涉外装修一下，带个2万的租约可能更好卖。因为你的下家只是要学区，50平不会要自己住的，他们有司机每天送孩子上学。

（私信我，可以给你个那一块的御用中介。）

提问: 王老湿中午好，下面这个户型相比昨天西南角缺了一块的那个，就没什么遗憾了吧？把储物间A搞掉，书房挪到西侧，厅放在中间书房位置是不是个好主意？

回答：户型很贵气。

客厅的位置看主人的生活习惯了。

对我来说书房就是a must have。

可改可不改。

原设计者的初衷是东侧open，西侧私密。

提问: 马丁兄，自住房型图如下，210多一点的3房，现在一个小孩暂时够，但以后计划二胎，如果不置换房子，想多一间房，这个户型可以再怎么改一下吗？

左上无床衣帽间大概6-7平方，右边-厨房上面保姆间大概6平，厨房右边阳台两块准备明年打通，约12平。高区视野开阔阳光不会遮挡。

还是你觉得这个房子不实用，从涨幅和实用角度应该去找那些200左右的标准4房?

谢谢

回答：三个卧室也正好。不用大动干戈了吧？

衣帽间改普通橱，客厅也就大一点。

生二胎保姆间很必须。

够不够住很私人，有更高需求直接买五房六房复式或整栋。。。换四房真心意思不大。

提问: 马丁你好，这三个户型哪个住起来会舒服些呢？只看格局不看大小的话。谢谢！

回答：不具体比较了。

南开间比北 开间大点总是好的。

提问: 欧大，自己的房子做民宿，业委会反对，怎么办？

回答：委屈求全

提问: 马丁好，下图画红线范围是到楼上的楼梯，画蓝线部分是去卧室的两个台阶。有几个问题想请教一下：1，红线范围楼梯位置需要改动吗？怎样改好？2，客厅上方为漏空，需要隔上，楼上多个厅吗？实用吗？3，厨房太小，有办法改吗？4，楼下和客厅相连的卧室需要保留吗？做什么好？5，画红线旁边的露台需要加个顶，和楼上露台相连，扩大楼上露台面积吗？谢谢！

回答：很漂亮的户型！

看样子是顶复不是别墅。

所以挑空隔不隔绝对看你追求“豪宅感”还是实用？

感觉缺餐厅，要牺牲个卧室。

其它随意。

提问: 马丁老师您好，下图画红线范围做什么好呢？做衣帽间，靠在厕所边上可能会潮湿。谢谢！

回答：有钱人不怕浪费过道。

做个橱顶多了。

提问: 马丁大晚上好，现有长宁一次新房户型如图，准备重新装修自住，您觉得该户型是否需要改进？（我自己感觉客厅和餐厅被卫生间B隔了一下）

回答：第一直觉这个户型不配有双卫。

我的意见是去掉一个。

调整是个细活，有免费的“专家”会在下面答复你的。

提问: 马丁兄，这个复式户型，该怎样优化？特别是一楼客厅如何能亮堂一点？现在的窗户不是落地窗，可以改成落地窗吗？感谢。

回答：很好奇那么大面积朝北的房子您是何种心态买下来的？你们才是靠一己之力托起楼市的英雄啊！！

提问: 大，几年下来已经d算法，想了想还是先歇一轮。改善改善现金流。考虑花点精力做亲子教育行业。您看划算吗？

回答：随意，路都是人选的。

提问: 小龟，自己的房子做民宿，业委会反对，怎么办？

回答：把骨干分子记住，然后送礼。

我曾经给一栋楼的所有业主送过牛奶。

提问: 欧神，做dy的话，因为最近两个月申请的xyk有点多，会有影响吗，银行的认定标准是？

回答：三个月查征信四次。

提问: 龟少好，和黄御峰和江北嘴一号院，投资您更看好哪个？（虽然都是拿到就要烧高香的了……）我私以为虽然御峰各种槽点，但日后再如何也不是 1:2 的，是这样么？

回答：对的，肯定两套和黄御峰比一套江北嘴壹号院好。如果你能买到的话。

提问: 请问欧神，一线城市较为中心、比较热门区域住宅，面积适中，房主还住在里面未搬走，拍卖价为市场价不到8折，敢碰吗？

回答：要看房主什么样的人。

拍卖往往会溢价，八折起步，最终成交多半不笋。

提问: 小龟，重庆楼梯房还能入吗？13年楼梯房流动性和03年电梯老破大比呢？

回答：楼梯房慎入慎入慎入，我宁愿买03年电梯老破大。

提问: 过节好小龟总，请教茶园新区的时代都汇新盘，板楼一梯一户的大平层建面1万~1.1万，交房要2020年底，这个盘还行吗？

回答：还行吧，虽然在铜锣山以东，但毕竟在地铁口。参考龙华地铁口。

提问: 欧大，北京近期政府对新房限价，是否1000万左右买孙河的别墅，或生命科学园的别墅会比较合适？相当于笋盘打折？开发商有在降价，中介也各种推荐。说孙河将是北京居住环境最好的区域。

回答：孙河望京后花园，有点前途。

1000w总价，也要看单价。

限价未必就是笋盘。

提问: 重庆自己抵押  还需要签订公证书吗《具有强制执行效力的债券文书公证书》

这个公证书有啥意义啊  不签订也可以强制执行啊

回答：不还款的话，乙方可以强制执行过户。

一般仅限于乙方是银行。

提问: 欧神好暂时没有买房需求，还要继续看房吗，还是买之前再看

回答：要啊，持续成长。

提问: 欧大，婆婆平时省吃俭用，现在加入了什么类似传销的绿叶爱生活，交了1875元拎回来一堆产品，什么面膜，卫生巾让我用，怎么破？我真心不想用啊，听都没听说过。又不想把关系搞僵。

回答：库存的用完，一定用您的

提问: 大大，过阵子会不会严查TX，秋后算账？最坏结果会是什么？谢大大

回答：他不可以认定你套现。没有证据。

最多封你卡。

提问: 重庆自己抵押  还需要签订公证书吗《具有强制执行效力的债券文书公证书》

这个公证书有啥意义啊  不签订也可以强制执行啊

回答：如果不签订的话，是要走诉讼流程的，非常的繁琐。签订之后，银行在处理的时候会简单很多。

提问: Os，姐姐的户口是四线城市的，现在姐姐去民镇ju离h，姐姐户口上是未婚，要改户口状态为已婚，能不能tb本户口本，主要是姐姐户口也是当地的，tb当地的被认出概率大吗？

回答：你直接户口簿挂失，让补本新的最干脆。

提问: 欧大 你一个月正常消费多少钱啊？

回答：每天1 000

提问: 神阿，刚读了您的中阶级地雷，中间移民那段还真像我现在的状态，只是家庭年入一般，体力撑不住工作骨干。我想现在投资cq房子，同时去美做国内类似的工作，有机遇拿个医生执照，没机会就作技术工作。而且小孩上大学容易些，这样是不是也比现在强。您觉得我们要是不移美，现在身体又不好，怎么办才好。

回答：美国的医生执照，你知道什么概念么。

提问: 再次提问，如果是买第二套内环普通住房的话，哪个标的会比较好？

A，内环老大楼的两房，缺点就是看下来品质较差，或者房龄老。

B，内环综合产权楼，优点是租售比高，缺点是户型差，人员杂

欧神建议选哪一类呢？

回答：不买B

提问: 我神，像和黄御峰这样的超大型小区按照上海、北京的经验是不是价格上去的比较慢？只能跟着大市补涨？也就是笋进笋出？

回答：去年不是涨得挺好。

提问: 马丁哥，收费项目凤变冰呀，不然每天刷太多了，你累

回答：不关注的人也刷的累！

人家就是想替欧大国庆分担一点嘛……

提问: 马丁缺乏安全感怎么破？

回答：多子多孙

提问: 龟总，鲁能星城外滩什么价格可以接受呀，什么面积比较好呢？小区品质属于什么级别？和融景城相当？

回答：如果没有约束条件，面积当然越大越好

品质和融景城相当。

提问: 龟帅好，请问重庆投资房子，不着急卖，拿十年八年的话，是全款合算，还是贷款合算。谢谢

回答：贷款

提问: 龟总：若把我和我母亲户口迁重庆，如果弄公司，我和我母亲写进去，都买了房做抵押，有影响吗？

买房落户的话，产证我99%，母亲1%，

后期转手需要多什么费用？

回答：问题未描述清楚。

猜大意后

1.无影响

2.卖出和一个人产权税费一样

提问: 小龟你好，地铁站出口的绿色创新家园，85平2居，2梯四户，中高层，目前多少钱能拿？

回答：1.2-1.4

提问: 龟少，朵力迎宾大道这个盘如何？

回答：离地铁还是有一段距离，主要看价格了 。

提问: 买总价200万左右的房子，首套首贷，月流水要做到多少才可以呢？贷款金额和收入或每月还贷金额和月收入要求符合什么比例吗？谢谢

回答：按照规则：流水需要月供金额2.2倍覆盖。

提问: 龟总，五里店这个板块怎么看？是否会因为金融城带来些利多。金叶世家这个盘怎么样

回答：五里店板块非常好，未来可期。

金叶世家也不错，不过关键看价格。

提问: 您好。有重庆内环的5.2米loft五层一共68套整体打包卖。3000平米、4500万。我想买下来做一辈子包租公。请问值得入手投资吗？可以贷款2250万。租金每年涨3个点稳定的很。

回答：1.5万单价商业公寓并不是很好的标的，况且这么大的体量也没见折扣，不推荐。

当然，如果你就是想持有“永续债”，图个心里安稳，那是可以的，不过对应的代价就是资产随通胀缩水。

哈，我想发行永续债了。

提问: STSD本科学历，34周岁CQ落户周期多久呢？落户后买房对于在当地是否有劳动合同及相关收入流水，征信有具体怎样的要求呢？信用卡有一张用了几年了，使用率不高的，额度四位数，目前三无在CQ

回答：落户周期在30个工作日左右。落户后享受重庆户籍待遇，不要求劳动合同，征信和流水和重庆户籍人士一样，如果逾期很多的话也不行。

吐槽：信用卡只有几千块额度是怎么回事。

提问: 龟总，想长持投资，海语江山，160万110平3房，对面就是西派城单价2万，觉得比较有增值潜力。东原檀香山172万119平，周围配套好，在周围片区属于价格比较高的小区。两个房子单价一样，请问如何选好？

回答：问题简化为“海语江山1.45和东原檀香山1.44选哪个”

答案：东原檀香山，品质更好，地铁口，两者地段各有优劣。

西派城价格高33%不能作为海语江山被低估的论据，两个楼盘完全不是同类型产品，虽然现在有西派城业主在撕逼。

提问: 小龟，有贴子说做法人影响贷款？我在你们那注册公司的时候没阻止我当法人啊？

回答：经查，在帮w小姐注册公司前，却有收到“当法人对贷款是否有影响”的咨询。小周咨询过贷款人员后回复没什么影响。从需求上来看，w小姐希望办的抵押贷的确不受法人资格的影响。而且，有的经营贷还需要法人资格。该帖子没有联系上下文。

提问: 龟少，

1、蓝色经典小区，中间楼层大三房，单价1.08万，

2、庆业巴蜀城，中间楼层小正规两房，单价1.43万；

3、御景天成，中间楼层大两房，单价1.46万

4、天一华府，95平大两房，中间楼层，单价1.3万

5、东方家园，2楼143平大3房，单价1万；

以上都是居家简单装修，请龟少评价一下几个盘的笋度，以及从投资的角度看，那个盘最值得入手，谢谢龟少。

回答：一组：234同等价格区间，3最优；

二组：15同等价格区间，差异不大。

选3，核心区地铁口次新。流动性和涨幅都更可期。

注：这里只江北的东方家园。

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