今天，朋友圈被一篇文章刷屏了……
其实不用想也知道，大炮是不会说“2018年下一轮房价要暴涨”这类话的。
国庆前，小午去参加第十三届中国地产金融年会，应该是大炮最近的一次发言。他分享的主题是“为什么要买房”，也没有提到18年房价的事情。
地产情报站也做了跟踪报道。
因为全程不允许拍摄，录音，也不允许对外报道，小午就不分享讲话内容了。估计大炮也是怕了媒体，很多媒体都是捕风捉影，或者吸睛的标题党，把大炮坑惨了。
虽然不能分享大炮最新的讲话内容，还是能分享大炮曾经的发言，对吧。
关注大炮比较久了，其实就知道，他的很多观点，是重申多次的。
嘻嘻嘻。
房地产的投资属性
以下来自，15年12月份
诺亚财富钻石年会上，任志强的发言。
投资开发商，还是投资房地产?
房地产投资，这个概念其实指向两种不同的投资方式：一种是指购买房地产基金，这种方式其实投的是房地产开发商;另一种是指购买房产，这是投资土地上的那个房子。
第一种购买房地产基金的投资方式，投资的是房地产开发商，而投资房地产开发商真正投的是一个生产过程，而并非房地产。开发商是一个城市建设的组织者，我们常常看到有些媒体说房地产开发商是重资产，这其实搞错了，大多数房地产开发商的报表上没有重资产，几乎所有的房子都在流动资金的范围之内，或者在生产建设的过程范围内，在库存范围内，房子卖完了之后就什么都没有了。
所以投房地产和投开发商是两回事，人们通常所说的房地产投资，其实更多的是指投资房产。
置业是中国传统的投资行为
传统上中国人把置业叫做家族的投资。比如，故宫就是皇家家族的投资，明清两代中它每年都在不断地扩大和建设;再比如乔家大院，也是经过了几代人的努力才有了今天每年有四百多万人群参观、经济收益非常大的乔家大院。可以看到中国人在过去的私有财产这时候变成了一个巨大的投资。拥有房产和拥有黄金是中国人几千年来的投资方式，对于安土重迁的中国人来说，房子更是重中之重。
私人自住房也是一种投资
有的人说：“我只有一套房子，自己在住的，怎么投资呀?我没有办法投资。”这是非常错误的概念。大家可以看看，除了房子以外，还有什么东西能够成为拥有巨大杠杆作用的金融工具?比如说要按揭贷款买黄金，这是不可能的事情。
房地产在世界各国都是金融工具，私人自住房也是一种投资行为。我们买房子，像在早期的时候就是用20%的首付获得了80%的杠杆率，而这80%的杠杆率有二十到三十年的周期。这个杠杆作用实际上在货币贬值的过程中产生了一个巨大的收益。
很多人认识不到，货币其实是一个贬值的过程。十年前的一块钱已经不值一块钱，三十年前我们大部分人的工资只是四十多块钱，但是当时四十块钱已经能够维持一家三口人的基本生活，但是今天的四十块钱只能买一两个蛋糕。如果把二十年后、三十年后的钱拿到今天花，可能就赚了钱了。这个在经济学上叫做锁定未来收入流。
一个人不会知道他未来的收入是多少，也不知道明年、后年、大后年能赚多少钱，更不能去预期二三十年后一个月的工资是多少。如果我们现在按平均每六年到七年工资收入翻一番，二十年至少翻了三番，但是三番意味着什么呢，意味着你的生活水平并没有大幅度地提高，因为货币贬值了，可能贬值都在翻倍。所以说，货币贬值和贬值翻倍的过程中，按揭贷款至少能把未来收入的一部分锁定，而房子是锁定未来收入流最好的办法。
中国人房屋需求在哪里?
家庭分裂速度越来越快，人口聚集效应明显是住宅需求不断提高的两大因素。家庭分裂最简单的意思就是一个家庭有几口人。
1985年，我们国家平均一个家庭有3.74个，而现在上海大概平均每户家庭只有2.62人，中国所有城市的数据是每户家庭2.84人，城乡一起统计则是每户家庭3.02人，家庭实际上越来越缩小。
我们过去讲究大家庭，越大越好，现在是小家庭，越小越好，现在城市里一个人住一套房子占城市家庭的比例是14%，一代人住一个房子的比例是48%，一家三口，一代人住一套房子的用户需求越来越多。而且家庭分裂速度越来越大，我们大部分地方都在城镇化，社会也在老龄化的过程中，
家庭分裂速度在这些过程中对住房需求的提升是越来越高的，而不是越来越低。
