YY | 新世界发展：降杠杆努力及偿债来源梳理

YY评级 · 公众号 · · 2024-08-02 18:41

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摘要

新世界发展 自2023财年起开启收缩、降杠杆之路 ，具体体现在：

1）拿地金额大幅缩减，且呈现以住宅为主、合作拿地的特征，风格偏谨慎。

2）把非核心资产出售作为重要任务，其中最引人注目的是23年11月完成对新创建集团（及其主营的道路、航空、建筑和保险业务）的剥离，股权出售所得款总额约为218亿港元。

3）上述举措所导致的资产、债务规模随之减少。

但公司的杠杆水平和短期流动性均持续弱化，弱于与其他信用状态正常的港资房企，甚至截至23年末现金短债比进一步下滑至0.61。同时，公司共有21笔存续境外债为主，按行权计， 集中到期压力主要在2024年 —— 截至24年6月末，公司年内还有20亿美元（折合人民币约142亿元）债券面临到期。而公司自23年以来未曾通过发行境外债再融资。那么偿债来源何处？

通过对公司的全面梳理，本文有以下发现：

1）公司是周大福企业的成员企业，新创建集团的剥离是由周大福企业完成的对新创建集团的私有化，这是郑氏家族的战略重组，但相应新世界发展 亦获得了大笔资金 ，体现了股东实力与支持。

2）虽然公司由于缩减拿地而持续消耗土储，但截至23年末，位于香港和中国内地的可做即时发展的 土储仍较充裕 。短期可供应的住宅项目有三个位于香港，位置较好， 估算总货值约132亿港元 ；一个位于广州荔湾区， 权益货值约为68亿元 。

3）除此以外，中指显示公司于中国内地的在售的项目还有12个，8个位于大湾区，过半在广州，其余在佛山和惠州；广东省外，公司在廊坊、贵阳、沈阳和武汉各有1个。公司近年销售额腰斩，存在部分近年开盘的项目目前去化率低于30%，行业下行期去化压力较大。按照已批准上市但尚未售出的面积估算，这部分的权益未售货值合计 约231亿元 ；若按照总未售面积估算，则总权益未售货值合计 约463亿元 。 考虑到去化压力以及公司的推盘节奏，未售货值的变现周期存在不确定性。

4）其他类型土储中，香港农地土储规模近年来变化较小，说明 过往农地转换及价值释放整体进展较慢 ，可期待与华润合作后的开发进展； 在中国内地的旧改项目中进展最快深圳龙岗188工业区项目的预计在2025财年才能上市出售 。 需关注公司在旧改项目的参与方式，以及其中非住宅部分的成本及回款方式 。

5）公司的投资物业在香港：中国内地（及其他）的资产分布约为7:3，就近年分部收入和业绩来看，整体运营较为稳定。截至23年6月末，已完工和发展中投资物业的抵押率分别为30.1%和1.4%，已抵押比例不高。若按抵押率50%~70%来计算，预计投资物业的 潜在融资空间在538亿港元~957亿港元间 。公司计划继续在该业务上拓展， 预计未来两年的物业投资业务仍面临一定资本支出压力 。

综上所述，近年来地产行业下行对于公司销售表现造成较大压力，但综合考虑公司的降杠杆努力、资产分布、货值以及投资物业的潜在融资空间，公司的存续债仍具备一定安全属性。