随着人口老龄化程度的加剧及相关部门对民营资本进入养老市场的大力提倡，养老产业将步入“黄金时代”。放眼国内，包括万科、恒大、泰康等知名地产、保险企业早已布局该领域。但目前，行业面临的难题是，不少企业基本处于亏损或微利状态，养老产业盈利性问题正在困扰行业的发展。
中国老龄协会老年人才信息中心主任曾表示，养老机构营运状况我们有调查，50%持平，30%亏损，20%虽然是盈利的，但也是微利的。目前A股，不少上市公司布局了养老服务领域。相关财报数据显示，情况并不容乐观。以宜华健康旗下亲和源为例，在养老服务拥有逾10年经验的亲和源仍然还在为实现盈利而努力。2017年上半年，亲和源实现营业收入5563.37万元，亏损827.43万元。而此前亲和源2014年-2016年已经连续三年亏损。双箭股份旗下桐乡和济颐养院有限公司，2017年上半年实现营业收入400.17万元，亏损277.97万元。而新三板挂牌公司朗高养老2017年上半年实现净利润82.84万元，同比下降73.44%。
目前，国内养老产业还处在起步阶段，要找到清晰的盈利模式可能还需要一个探索的过程。针对如何破解养老行业的营利性难题。首先是养老企业，必须要规划好自己的商业模式，国外部分养老企业的利润率可达到30%左右，国内部分养老机构利润率也可达到20%以上。其次，在业务设计上要打组合拳。因为单一服务或者产品，在目前高成本的情况下，是很难盈利的。另外，在加强产品和服务创新上，需要有跨界思维。要运用现代科技，如物联网、人工智能、大数据来提升养老服务水平。除了常规服务，也可以为特殊老人或者高消费老人提供一些定向定制化服务产品，如心理咨询疏导，营养配餐，诊疗服务等。最后，政府在从促进养老产业的发展也会很大作用。
当前市场情况分析
目前，我国养老住宅按照建设经营者划分，可以分为三种模式：政府收益型、政府福利型和企业盈利型。
政府收益型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。比如北京香山老年公寓，由乡镇单位四季青乡香山公司主办，海淀区民政局直接领导和管辖，其最低收费为1000元/月/人。
政府福利型主要由政府组织开发和经营管理的福利性老年机构，包括敬老院与老年公寓等。威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。
企业盈利型由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施。比如上海绿地21城孝贤坊，其为养老、度假大盘，拥有完善的养老和保健设施，在产品硬件建设和配套方面有其独到之处。主力消费客群为老年人养老居所，其占据购买人群的50%，别墅一房一价，公寓开盘价3600元/平方米。
国内养老地产区域分布不平衡，目前主要分布在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达和海南等环境优异地区。
2016年7月发布的《民政事业发展第十三个五年规划》，要求推进居家和社区养老服务，加强社区养老服务设施建设。新建城区和新建居住（小）区，按要求配套建设社区日间照料机构，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。大力支持农村互助型养老服务设施建设。深化养老服务供给侧改革，积极支持社会力量举办养老机构。通过补助投资、贷款贴息、运营补贴、购买服务等方式，支持社会力量举办养老服务机构。
对医养结合发展，《规划》提出，统筹医疗卫生与养老服务资源布局，支持养老机构开展医疗服务。重点发展医养结合型养老机构，增加养护型、医护型养老床位，提高养老服务有效供给。到2020年每千名老年人口拥有养老床位数达到35-40张，其中护理型床位比例不低于30%。
未来发展趋势解读
医护型养老社区需求空间大
首先，未来失能老年人口将大幅增加。据中国老年产业发展报告预计，未来中国失能老人人口将从目前的4023万万人，增长到2020年4,700万人，2030年6,800万人以及2050年9,700万人。其次，老年人口医疗卫生消费总量巨大。未来40年，中国老年人的慢性病患者病例将从目前的1.1亿例，增长到2050年的36.8亿人次，老年人口的医疗卫生消费占GDP的比重，将在2050年达到5%以上，这说明针对患有慢性疾病的老年人而开设的医护型养老社区将会大有所为。
养老地产智能化发展
2014年，中国养老护理人员缺口达250万，同时老年人口增长速度大于护理人员增长速度，因此养老护理人员不足的现象在将来相当长的一段时间内存在。欧美国家的探索和实践表明，智能化技术可以大幅度提高护理效率，减少老年人群对护理人员的依赖，同时提供性价比比较好的辅助服务。智能化养老，以互联网、物联网为依托，集合运用现代通信与信息技术、计算机网络技术、老年服务行业技术和智能控制技术，旨在为老年人提供安全便捷舒适的服务。在中国，智能化养老早已引起关注。2012年，全国首家智能化养老实验基地奠基仪式在北京怀柔举行，该项目由全国老龄办信息中心组织实施，十年时间内将在全国建设100家智能化养老实验基地。此外，随着智能家居的快速发展，智能化的应用也将成为未来老年住宅的“标配”，为老年人提供更为细致的照顾，实现更方便、安全的全方位保障。
风险提示及授信建议
养老机构信贷支持面临诸多制约因素。
一是承贷主体认定难。尽管现行的法律法规在信贷支持上没有明显的障碍，但无论民营的老年公寓、护理院、康复中心还是托老所，90%是属于民营非企业组织，尽管部分机构可以获得财政奖励和税收优惠，但很难满足公司治理、盈利能力、现金流等授信准入的基础条件，特别是新办的养老机构，在完成设施建设并获批设立前，更不可能成为承贷主体。
二是财务管理短板明显。目前的民营养老机构既不交营业税也不缴纳所得税，税务等部门对其没有财务管理方面的基本要求，大多数民营养老机构会计人员缺乏，财务管理粗放，不利于银行授信审查；同时，根据规定民办非营利机构不得分红，平均要10年到15年才能收回投资成本，漫长的投资回报期削弱了民间资本投资的热情。
三是资产抵押遭遇障碍。一些民营企业将资金投入到养老机构形成的固定资产，因类似学校、医院等公益性质，难以设定抵押，使其生产价值的商品化不能及时体现，不利于银行信贷资金的有效投入。
四是担保公司担保意愿不强。目前辖内的信用担保机构的主要担保对象为工商企业，对养老服务业而言，目前还缺乏统一的制度规范和操作标准，因缺乏反担保手段、还款来源难以确认，目前无论政府背景还是民营担保机构很少愿意介入。
商业银行可立足现有的信贷管理办法和信贷产品，参照小企业和个体工商户贷款发放养老机构贷款，也有以小额贷款和循环支用的商务贷款等方式发放。由于性质的特殊，绝大多数养老机构本身难以达到授信准入的基础条件，根据实际情况，商业银行创新以投资养老机构的企业或个人作为承贷主体提供信贷支持。风险管控手段则以第三方担保及资产抵押为主，并坚持不向无证经营的民营养老机构发放贷款，确保了信贷资金安全。
