大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
昨天上午，越秀地产拿下荔湾区河柳街AL0111032地块。而且鸟叔还收到风，越秀河柳街地块项目，拿地当天工程队就进驻了，很可能年底开盘！
使用率高达130%，颤抖吧荔湾！
此前，越秀先后打造了樾系、和越系等系列，无论口碑还是销量，都是有口皆碑。鸟叔打探到，越秀河柳街项目相当特殊，倾力打造全新“广府系”产品。
1、全盘100m²以下，均为新规产品，使用率或超130%。地块出让之初，就规定半开敞空间的比例上限，由15%提高到了20%。
再加上大飘窗等等小细节，就有可能将使用率推高到130%。
当然，能不能做到130%，还得看各家的设计功底。
而这一个，对于越秀这个广州户型头部设计大师来说，当然是不成问题。
无论一手还是二手，荔湾哪个楼盘能有这么恐怖的使用率？
100m²能相当于别家130m²，这怎么玩？
荔湾众多新盘，已经开始颤抖。
建议一些在售新盘，趁越秀河柳街项目还没入市，抓紧消化库存吧！
2、为什么都是全盘100m²以下户型？
这可能也是部分看客的疑问。
其实，这是市场的选择。
看看今年荔湾一手住宅各面积段的成交占比：
80-100m²，占比最高，为37.71%；
其次，60-80m²户型，19.16%；
第三，100-120m²，17.87%。
前二的占比，加起来已经高达56%+！占了一半多的份额。
也就是说，一个项目如果能够抓住50%的购买人群，就已经利于不败之地。
这也是项目选择户型面积段的基础。
而隔壁项目的去化情况，更是坚定了项目全盘100平以下户型的决心。
三人行必有我师。
西关都荟，就是项目的前车之鉴。
西关都荟共三个面积段，89-121-142m²3+1至4+1房。
开盘一年多，网签90套，去化24.26%。（数据来源：阳光家缘，截至2024.10.31）
其中，89m²去化30.11%，121m²去化25.2%，141m²去化不足5%！
总货量371套，一年多卖了90套，不算太差，当然也不算好。但这个市场，变化实在太快，谁能想到短短一年多时间，广州的户型进化翻天覆地。
应该说，河柳街项目这个规划，是明智的，也是有坚实数据基础的。或许会有人把之前土地开发中心推介地块时的意向图拿出来，但鸟叔要说，这设计已经被否决。一字楼，当然是不错的设计，但和地块的硬性条件不符：限高100米。
一字楼设计不但导致地块再无花园，也导致超出限高。
本来想从项目那里拿到一些猛料的，但无论如何威逼利诱，死活套不出来。
不过，鸟叔打听到，项目会采用改良蝶型或风车型楼型，做到户户朝南。
户型设计方面，大阳台、大飘窗是标配，主卧或双面大飘窗。
好，产品方面的剧透，就到这里。不然，这篇稿子，活不过今晚。
讲了产品，不能不谈谈项目地段。
板块上属于大西关板块，具体区位如下图所示：
老西关已经很熟得很透了，要什么有什么。完全不用担心生活的不便。
无论是菜市场，还是吃喝玩乐，大型商业综合体，一应俱全。
医院也不远，周边有广州医科大大坦沙院区。
此外，项目靠近流花湖公园和荔湾湖公园，休闲也有去处。
流花湖公园
当然，最重要的优点还是教育：
根据地块出让要求，要配建一所小学。
而办学主体，前段时间荔湾区教育主管部门已经确定为：华侨小学。
这个学校，是荔湾区一流小学名校之一，教育质量不错。
此外，项目附近几百米，还有西关广雅、西关外国语等一流强校。
虽然要摇号，但离家近啊，而且中签几率不低！
另外，项目地块距离地铁线路、南岸路等主要道路，都有足够的距离。
环境，会比竞品好不少。
这个话题向来敏感。这里，鸟叔说说自己的看法。
目前，项目周边的二手房，如富力新居、南源花园、城启荔港南湾等等，楼龄基本在20年以上，成交主要在3.3-4.2万/m²。
其中，荔港南湾成交比较活跃，78-81m²两房和90-99m²三房占多数，总价260-400万左右。
而板块内的一手，主要是西关都荟。
西关都荟今年的成交均价，是6.2万/m²左右。
而它最近的特价房源，已经低至5.3万/m²，对比开盘的7-8万/m²，已经降了不少。
综合周边及荔湾整体市场情况，鸟叔认为河柳街地块项目，大概率会控总价、快速去化。
毕竟，保利雅郡、保利和颂等项目，已经将路子给趟出来了。
像保利雅郡那样，开盘才一个月多点，已经网签了41%！年内清盘不是梦。
想前辈学习，是客群的呼唤，也是市场的期待。
所以，鸟叔认为，越秀河柳街地块项目，性价比会很有优势。
而且，项目有成本上的优势，楼面价2.75万/m²，加上配建学校，大概会去到3.2万/m²。
以1.5倍地价估算，项目开盘可能会在5万/m²左右。（仅为猜测，实际以项目公布为准）
有意老西关的朋友们，不妨等等河柳街地块项目，产品更好，价格也更有优势。
卷产品可以理解，为何还要卷速度？
昨天项目招聘海报传出，就有人对2个月开盘表示担忧。据鸟叔了解，越秀地产其实早就相中了河柳街地块，各种预案前置，连产品设计也提前准备好了，并非拿地之后才匆忙上马。
鸟叔统计过，广州新项目的平均语数周期，已经缩短到6个月左右；头部开发商甚至做到了4个月以内。而在其他城市，像杭州，有些项目拿地6天就敲定了户型设计。特别是杭州滨江·听翠轩，仅用了46天便做完了近万方的实景示范区。前面已经说过，地产项目投资巨大，而时间已经成为最大的变化、最高的成本。
你看，一年前的产品设计，放在现在已经过时，使用率动辄比别人低10-20%，怎么玩？
再加上市场波动，谁都对以后的走向，都心怀不安。
早入市，才能在急剧变化的环境中争取更多的确定性，抢到更多的客户。
先下手为强，后下手遭殃。
另外，也由于产品及流程标准化、图纸前置，所以能够快起来。当然，快的是产品设计、户型设计，是售楼部建设、预售周期缩短等，并不是住宅楼栋的施工。
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