越秀的动作，太快了。
我们收到爆料，越秀放假前从绿城手中夺下的白云怡新路地块，已经路透了最新案名。
云樾府
自9月30号起，越秀就把节奏拉满，施工队当天进场，户型段基本确定，开始蓄客。
越秀恨不得把24小时掰碎成一秒一秒用。
10月1号，确定案名“云樾府”；
3号，确定售楼部方案，开工；
4号，首开楼栋开始打工程桩。
刚好一个星期，越秀已经开始招聘团队。
这种速度和效率，是奔着展示区11月30日开放、12月6日开盘的节奏去的。
目标拿地61天销售中心开放、67天开盘，将是越秀有史以来节奏最快的新盘。
1、产品定位，要搞樾系？
云樾府，像是越秀自家的和樾府X云山府。
在产品线上，越秀用了“樾”，一方面是想和隔壁天河和樾府做联动，但又在产品线和定位上做区分。
另一方面，“樾”一般是越秀的改善/豪宅产品线，代表了对怡新路项目的一种重视，以及产品力上的肯定。
关于产品，越秀是这样定位的：有星汇锦城这样的“刚需豪宅化”好产品成功案例，可为新项目“短平快”操盘提供样板。
云樾府很可能是产品和命名都高端化，保证质量，更精致；但户型，则是更贴近市场需求和空白。
2、三栋小高层，户型70-89-105？
从官方泄露的效果图看，云樾府大概率会是三栋小高层，两梯五户，全南向。
三栋住宅楼，中心能做一个小型半围合式花园，搭配上旁边配建的小学和市政花园，地块内的生活环境会不错。
根据我们获取的独家消息，云樾府初步面积段为70-89-105，主力还是放在了中间户型85-90平左右，梯腿较多。
住宅体量3.2万方，照这个面积段和配置就350-400套房子左右，不会成为开发商的去化负担。
在航拍图能看到，地块东南向视野，会比西南向好不少，退距更远、视野楼层更矮。
由于有小学阻挡，沙太南路的噪音和粉尘，不会直接影响。
所以，东南向和望花园的大概率是大户型+较贵的85-90平户型。
3、25%的阳台赠送，能玩出什么花？
云樾府25%的阳台赠送，在市面上是独一份，没有能直接对标的项目。
先参考下，户型面积段较为接近，操盘思路比较像的星汇锦城。
其中，大家最关注的悬念会是越秀云樾府的小户型会设置多少，有没有带主套？
星汇锦城的76平↓
如果云樾府设置在73-76左右，按照25%的阳台赠送规则，就会是带主套的三房两卫产品，以及独立入户玄关。
如果是69-72，可能会有所取舍。
当然，如果不设置两卫还有部分原因在于，让85-90平的主力面积段卖的更好，比如说XX。
毕竟很多朋友对两卫是刚需，需要居住私密性。
无论怎么做，卧室的飘窗和阳台的大面积赠送，客厅开间的飘窗利用还是会在的，实用率去到115-120%。
85-90平，云樾府和星汇锦城的出入不会太大，这种四开间全南的户型设计，已经成了新规户型下的标准答案。
103-108平，会有所调整，4开间南向+方形会客厅，关键要素会保留，更大的变数在于+1空间，会放在哪？
像星汇锦城这个户型的+1空间利用率就相对比较一般。
不妨对比下旁边，新规前最优秀几个户型，隔壁越秀天河和樾府的108平4房两卫，做到了动静分区、LDBK、主套。
即便是旧规，和新规都能打。
当然，云樾府这个25%的阳台赠送又技高一筹了。
给了越秀很大的空间去操作和设计，这是一个优势，也是一个考验，是越秀迈入新一代户型的敲门砖。
这种产品思路，基本与我们拿地时推文所做的预测一样，去做贴近市场的产品，追求去化速度。
→：越秀一出手，这里稳了
周边的越秀天河和樾府、中铁建西派天河序，两个盘最小的面积都是108平，120平，总价都是800万+。
板块缺乏定位刚需、改善，做给普罗大众的小面积上车产品，正好有市场空白。
地块成交楼面价，虽然没有突破3万，但算上学校、道路、绿地等配套，可售地价已达3.4万/平，虽然不便宜，但有空间。
最后，聊聊项目的学铁商基本盘。
云樾府大概率对口白云公立小学龙头京溪小学，初中则是同和中学。（以教育局文件为准。）
云樾府旁边配了一宗中小学用地，尚不确定具体管理品牌，据说有开发商建议引入培英集团，不排除在面积荷载足够的情况下，会配初中。
身在白云，心在天河也有一种好处，能共享天河的配套，但又不用进入地狱模式的中考。
交通上，云樾府对面是高速地铁18号线京溪路站，直达东站、珠江新城、琶洲。
18号线北延段也就是广花城际，目前土建工程累计完成30%，争取2026年开通，如果一切顺利，基本上会和收楼入住时间同步。
自驾的话，通过家门口沙太南路连接广州大道主干道，回体育中心CBD15分钟，去珠江新城20分钟左右。
商业上，云樾府距离信达金茂广场大约1.3公里，开车或是走过去都OK。
周边城市环境不错，并不是旧村、旧厂房，而是成熟的二手小区，下楼遛弯还是舒服的。
如果云樾府产品在线，价格又合理的话，应该不愁去化。
地块自身是一个不错的项目，体量小、有学校、近地铁+商场，加上独一份的25%阳台赠送。
周边的置换客户和纺织厂老板，以及体育中心+珠江新城的打工人都是潜在客群。
如果，你预算在400-650万左右，想在天河周围买一个配套全面、通勤方便、环境好点的新盘，可以等等云樾府。
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