来源：钱江晚报（微信号：qianjiangwanbao）
已经签下《购房意向合同》，约定房价255万元，两星期后，房子说要300万元了！
小林夫妇简直傻眼了，他们怯生生地都不敢把夫妻俩商量了好几个晚上才约定的“要不我们再添3万”说出口。而且最窝心的是，现在还冒出来，“代表”房东来签约的那个房东的媳妇说，哦，我又不是房东，我签的不作数的。
▲图片来源：视觉中国（图文无关）
同一个小区卖房买房
原本以为能锁定价格
买房子的是小林夫妇，新杭州人。5年前，两人结婚，在杭州城北和新南苑买了一套60多平方米的房子。
现在，宝宝4岁，下半年要读幼儿园了，而且小区旁边也新建了一所比较好的小学，小林夫妇想着，要不就在同一个小区换个大一点的三居室房子。
小林说，我原本以为我能够锁定价格的，我把自己的房子卖掉，然后马上就买本小区的。
今年3月，小林夫妇把自家房子以每平方米2.5万元的价格顺利出手。然后迅速看中了同小区另一套93平方米的房子，挂价250万元，现属出租状态。
小林夫妇按照留在中介的房屋联系人电话打过去，对方是个热心的阿姨。
后来才知道，这个蒋阿姨是房东的儿媳妇，房东夫妇已经90高龄了。
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抬价5万签下意向合同后
房东方面没下文了
小林夫妇和中介经纪人告诉钱江晚报记者，蒋阿姨很热情，能说会道。这么多年，这套房子的出租事宜都是这家中介办的，都是跟蒋阿姨联系的，租金也是打到蒋阿姨账户上。大家都觉得蒋阿姨是能够全权负责这套房产的出售事宜的。小林夫妇说，之前蒋阿姨还说到过，他们自家房子有得住，想把这套闲置的房子卖掉，自己可以换辆更好的车。
小林夫妇说自己是这套房子挂卖后第一个去看的，并当即拍板，说250万我要的。
据小林夫妇说，蒋阿姨说，不是250万，是255万。
小林说，好吧，我认。相当于单价2.74万元。
蒋阿姨说，现在租客刚签下。
小林说，我们等他6个月租满。
今年4月15日，双方签订《购房意向合同》，出面的仍旧是蒋阿姨。中介问为什么老人不来，蒋阿姨说，房子是回迁房，这几年老人一直没办房产证，意向签订后，由她来跑腿去办房产证。都弄好后，再由老人来签转让合同，年纪大，方便他们跑一趟就够了。
当时，蒋阿姨带了房东老两口的身份证原件，还有全套房产资料原件。在协议的签名栏里，写的是“蒋某某代”。小林夫妇直接支付了20万元定金，15万打入蒋阿姨账户，5万留在中介，因为房产证还未办出。双方约定30日内签订《杭州市房屋转让合同》。
▲图片来源：视觉中国（图文无关）
非房东签订的房产合同是否有效
要不要承担违约责任
5月初，小林夫妇接到蒋阿姨电话，哎呀，我公公的朋友说，这套房子起码值300万。
小林夫妇直接懵掉了。这是涨价的意思吗？他们说，要不1万，然后2万，提高到3万。他们说蒋阿姨直接推说，我公公婆婆不想卖了。
小林夫妇和中介想直接找老人沟通，但是蒋阿姨拒不透露老人住所。
钱江晚报记者昨天也反复致电蒋阿姨，她听说我是钱江晚报记者，想问房子的事情，就直接挂了电话，再也不接。
目前双方都请了律师。昨天小林夫妇的律师给蒋阿姨发了催促函，说最迟于今天下午17点以前签订《杭州市房屋转让合同》，否则走法律途径。
小林夫妇今天也接到了蒋阿姨的律师的电话，律师说，蒋阿姨不是房东，她签的合同是无效的，现在可以把定金退给他们，最多赔他们定金的这一个月利息。
钱江晚报记者咨询法律界人士碰到这样的纠纷，走向如何。
有人倾向于蒋女士的行为种种让大家足以相信她有代理权，这就是法律上称为“表见代理”。表见代理一般会被认定该代理行为有效，以维护代理制度的诚信基础，保护善意第三人的合法权益。
但是也有人认为，蒋女士在签订合同时没有出具房屋所有权人，即老夫妇经过公证的委托协议，那么可以视为中介和买方自己把关不严，没有尽到审慎的审查义务，自己承担不利后果。
浙江丰国律师事务所主任陈松涛认为，蒋阿姨是完全民事行为能力人，她明确自己在干什么，她签的合同有效，现在合同不能履行，那么蒋阿姨要依据合同承担违约责任，合同中约定的是总房价10%，255万元的房子要赔偿25.5万元。或者定金双倍返还，也就是20万定金，退一赔一，再赔20万；两者选取其一。
但是，房子，小林夫妇看样子是得不到了，因为蒋阿姨不是房屋的所有权人，她无权处分该房产，也就是说，她说卖是没用的。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
每经编辑 李净翰
来源：钱江晚报（微信号：qianjiangwanbao）
记者：肖菁
