房地产投资，这个概念其实指向两种不同的投资方式：一种是指购买房地产基金，这种方式其实投的是房地产开发商;另一种是指购买房产，这是投资土地上的那个房子。
第一种购买房地产基金的投资方式，投资的是房地产开发商，而投资房地产开发商真正投的是一个生产过程，而并非房地产。开发商是一个城市建设的组织者，我们常常看到有些媒体说房地产开发商是重资产，这其实搞错了，大多数房地产开发商的报表上没有重资产，几乎所有的房子都在流动资金的范围之内，或者在生产建设的过程范围内，在库存范围内，房子卖完了之后就什么都没有了。
所以投房地产和投开发商是两回事，人们通常所说的房地产投资，其实更多的是指投资房产。
传统上中国人把置业叫做家族的投资。比如，故宫就是皇家家族的投资，明清两代中它每年都在不断地扩大和建设;再比如乔家大院，也是经过了几代人的努力才有了今天每年有四百多万人群参观、经济收益非常大的乔家大院。可以看到中国人在过去的私有财产这时候变成了一个巨大的投资。拥有房产和拥有黄金是中国人几千年来的投资方式，对于安土重迁的中国人来说，房子更是重中之重。
有的人说：“我只有一套房子，自己在住的，怎么投资呀?我没有办法投资。”这是非常错误的概念。大家可以看看，除了房子以外，还有什么东西能够成为拥有巨大杠杆作用的金融工具?比如说要按揭贷款买黄金，这是不可能的事情。
房地产在世界各国都是金融工具，私人自住房也是一种投资行为。我们买房子，像在早期的时候就是用20%的首付获得了80%的杠杆率，而这80%的杠杆率有二十到三十年的周期。这个杠杆作用实际上在货币贬值的过程中产生了一个巨大的收益。
很多人认识不到，货币其实是一个贬值的过程。十年前的一块钱已经不值一块钱，三十年前我们大部分人的工资只是四十多块钱，但是当时四十块钱已经能够维持一家三口人的基本生活，但是今天的四十块钱只能买一两个蛋糕。如果把二十年后、三十年后的钱拿到今天花，可能就赚了钱了。这个在经济学上叫做锁定未来收入流。
一个人不会知道他未来的收入是多少，也不知道明年、后年、大后年能赚多少钱，更不能去预期二三十年后一个月的工资是多少。如果我们现在按平均每六年到七年工资收入翻一番，二十年至少翻了三番，但是三番意味着什么呢，意味着你的生活水平并没有大幅度地提高，因为货币贬值了，可能贬值都在翻倍。所以说，货币贬值和贬值翻倍的过程中，按揭贷款至少能把未来收入的一部分锁定，而房子是锁定未来收入流最好的办法。
家庭分裂速度越来越快，人口聚集效应明显是住宅需求不断提高的两大因素。家庭分裂最简单的意思就是一个家庭有几口人。
1985年，我们国家平均一个家庭有3.74个，而现在上海大概平均每户家庭只有2.62人，中国所有城市的数据是每户家庭2.84人，城乡一起统计则是每户家庭3.02人，家庭实际上越来越缩小。
我们过去讲究大家庭，越大越好，现在是小家庭，越小越好，现在城市里一个人住一套房子占城市家庭的比例是14%，一代人住一个房子的比例是48%，一家三口，一代人住一套房子的用户需求越来越多。而且家庭分裂速度越来越大，我们大部分地方都在城镇化，社会也在老龄化的过程中，家庭分裂速度在这些过程中对住房需求的提升是越来越高的，而不是越来越低。
人口聚集效应，就是当人口在逐渐向城市聚集的时候，对住房要求也越来越高。有人担心我们会出现像日本20世纪90年代之后出现的房地产泡沫，但是日本出现泡沫的背景是其城镇化已经超过了70%，中国城镇化预计还将持续二三十年，这个区别还是很大的。
如今我们所处的一个大背景是城镇化，城镇化是不可避免的，城镇化带来了高工资和高房价的局限，这具有两面性。对于房地产投资来说，应该关注到城镇的活力吸引着人口的流动，而人口的流动带动了财富与能力的转移，城市竞争环境带来劳动者收入水平的提高，高房价又在不断地调整人口结构，留下优秀的、更具有竞争优势的、拥有较强购买能力的人群。
在这个过程中，我们已经可以看到投资的多元化。首先是房地产投资向更多的服务转化。房地产投资不仅仅是指买一个住房，还有商业写字楼，有教育和医疗。当更多类似于对健康、医疗、教育的依赖性存在的时候，地产投资的变化会越来越多了。我们知道市场上有几个基金已经在大量地收购旧的写字楼，还有医院等等。
其次，房地产投资多元化体现在向中心集中。对比各国的情况，大多数国家都是从中心城市开始向外延扩大，比如现在的北京、上海等。但是像澳大利亚这样地广人稀的地方，城市发展已经向市民集中，推动向市民集中的力量越来越大。
第三，新旧之间的转换非常明显。最初开发商都以建立新房为主，但我国一些城市二手房的交易量开始超过一手房，而逐渐的变化趋势是二手房的投资收益会高于一手房，旧楼改造、旧建筑群的转型等项目会越来越具有投资价值。
此外，无产权的置换在市场中优势明显。目前中国在有产权和无产权的房产竞争中，无产权部分的交易最高。我国1995年以前的建筑，大部分是只有产权证，而没有产权年限，只要能收购这些房子加以改造、转型，是一个非常巨大的投资机会，而市场上这样的情况也会越来越多。
还有一个有意思的情况是越来越多的中国人把大量的投资放到海外去购买旧房，这主要是金融工具的作用。在市场化的过程中，金融工具实际上决定着房地产投资的成败，其实就是利率的高低所带来的投资机会。
什么时候买房？
许多人在每次调控时都会问到同一个问题：“什么时候买房？”开发商则会问：“什么时候买地？”这也是每一个投资者面临的问题，二十多年过去了，仍然有许多人没弄懂其中的道理。
最简单的原则是“低潮时买地，高潮时卖房”，但必须有几个前提条件。
地主之所以能成为地主，从经济学的角度看，绝不会是在农业丰收的年景去收购土地而成为地主。因为丰收的年景中农民并不缺粮，当然也用不着卖地，如果一定有人要买丰年的土地，那么农民也会按丰年的产出估了高价，那也就没人会去买了。
地主一定会在灾年收购农民的土地，一是灾年农民没了存粮，不得不用土地去换取粮食渡过难关，活下去至少还有生存的希望，如果宁可饿死也不卖地，那么地又有什么用呢？二是灾年土地的价格低，只能以灾年的产量来估值。
因此灾年是地主购买土地的好时机。
但地主靠什么在灾年还能购买土地呢？那就是靠存粮，有充足的粮食渡过灾年，并有充足的粮食可以用于交换土地，还要充足到有能力进行下一年的生产投入和等到获得下一年的收成。如果不能形成这样一种有足够能力的循环，那么地主也会饿死。
“低潮时买地”的前提条件是“是否有足够的现金流”，我转让土地就是为了获取必要的现金，让剩余的土地能产生更多的效益。
买房也是一个道理，要学会逆周期操作。低潮时买房，高潮时卖房。
