外来大鳄大举拿地，萧山的魅力到底在哪？

钱报杭州房产 · 公众号 · 房地产 · 2017-06-16 14:51

正文

　　今年萧山的土地市场被很多开发商形容为“人参萧”，其出让的11宗土地，平均溢价率超过70%，楼面价最高的一块更是达到30816元/㎡，与主城区热门板块不相上下。

　　从成交量上来看，今年以来，杭州市区（含萧山、余杭、富阳）住宅成交35397套，其中萧山占了约1/3。

　　如果说早年的萧山市场还被认为是相对封闭，那么近两年来，随着G20的举办，亚运会的准备，以及杭州拥江发展的战略，萧山已经成为全国房企必争之地，而更多的杭州主城区购房者，也开始到萧山去买房。

外来大鳄争食

看好萧山成杭州发展重心

　　“现在去萧山拿地，基本上第一轮就到70%的溢价率上限，接下来就是坐等自持比例。”一位去过两次萧山土拍的本土开发商表示，如今的萧山土地市场已经不是他们前几年经历的那样。

　　2017年以来，萧山11宗已出让地块中，80%都被外来开发商拿下，平均溢价率在70%以上。

　　今年3月25日，杭州出台土地新政，而在前一天，融信和恒大分别拿下萧山市北的宅地，平均溢价率高达80%；而新政后出让的地块，都达到70%的溢价率上限。

　　回溯2015年，除了两宗地块的溢价率达到50%左右，其余地块基本是底价成交；而到了去年，萧山出让地块的平均溢价率也才43%。

　　地价方面，2014年，萧山的涉宅用地楼面价都在万元以内，2015年，萧山也只有4宗涉宅用地楼面价破万。

网络配图

　　而从去年开始，融信、龙湖、阳光城、合景、港中旅等外来房企大举进入，楼面价频频刷新，至高拿的北干地块楼面价已经高达21855元/㎡，再看看今年上半年，融信、恒大市北单元宅地均突破3万元/㎡，涨幅惊人。

　　为何外来房企如此看好萧山市场？

　　融信投资部总经理马伟峰告诉钱报记者：“过去萧山市场基本与主城区脱节，但随着这两年大杭州的城市规划，以及地铁的全网布局，萧山的房地产市场已经逐步向主城区接轨，甚至从今年来看，无论是土地市场还是成交数据，萧山都扮演着主力军角色。”

　　融信是在萧山囤地最多的开发商，目前自己操盘加合作的项目达到了8个，仅今年推出的新项目（包括非操盘项目）就超过5个。

　　钱报记者采访了多家进入萧山拿地的品牌房企，他们无一例外觉得萧山是未来杭州5~10年的发展重心。

　　“从目前种种的利好以及国际化程度来看，萧山很明显已经成为杭州主城区第一梯队的外溢区，毫不夸张地讲，楼面起价摆在那里，它的起点就是那么高，甚至不排除未来萧山地价将和主城区核心区域看齐。”其中一位闽系开发商十分看好未来萧山的发展。

不敌“过江龙”

萧山本土房企谋求转型

　　拿地的房企，也从原来萧山本土与外来公司均分的态势，到目前基本由外来开发商掌控，绿都、顺发等萧山本土知名的房企除了一些在售尾盘外，已很久没拿地了。

　　2015年本报曾写过一篇题为《萧山楼市，“过江龙”对战“地头蛇”》的报道，当时外地开发商还与萧山本土公司处在共同学习的了解阶段，而如今，萧山本土房企几乎销声匿迹。

　　“现在萧山的土地基本是由资金实力雄厚的央企或其它‘大鳄’拿走的，萧山本土房企即使原来积累了一些资本，但在他们面前，完全无招架之力。”一位萧山颇具影响力的本土房企开发商坦言。

　　前两年，一些外来大鳄还在熟悉萧山市场的过程中，因而很多项目都会找顺发这样的萧山本土房企合作，便于拿地。

　　但随着更多外来大鳄的大举进入，土地市场最终靠实力说话，价高者得，本土房企的优势也不再明显。

　　即便是合作的项目，也大多是全国性品牌房企之间的联合，如滨江与新城、滨江与旭辉、融信与保利等。

网络配图

　　钱报记者采访了几家萧山本土房企，他们认为现在不仅拿不到地，参与合作的机会也很少。

　　“如果是以财务投资的角色进入，那要看准项目，不然调控周期未结束，地价又那么高，还是存在一定风险的。况且现在土地已经拍到自持和配建养老这个份上，完全没有合作的空间。”一位在萧山耕耘多年的开发商无奈地跟钱报记者说，她和几家萧山本土房企已经碰过面，一致认为要“退隐江湖”。

　　一位萧山本土开发商坦言：“我们已经决定转型了，看看养老、旅游或者是健康产业有没有发展空间，但房地产应该不会涉足了。”

　　在这种情形下，一些还有尾房的萧山本土房企索性就开始慢慢卖，以避免团队过早地解散，同时寻求转型空间。

外来开发商认为

奥体是萧山龙头板块

　　这些外来房企的进入，也将萧山分成了一个个板块，如奥体博览城、钱江世纪城、市北、北干、南部卧城等，甚至还衍生出了萧山区府板块。

　　“原来萧山的板块并没有分得那么细，自从一些外来规模型企业进来后，他们甚至将萧山划分为十几个小板块，再加上这两年峰会和亚运会的影响，热钱一下子把萧山土地市场带动起来。”一位萧山本土开发商表示。

　　一位深耕萧山的外地开发商谈了自己的看法：“萧山目前从板块来讲主要分成三个层次，奥体毫无疑问是热门区域，因为更多面向杭州主城区的客户，未来这里还有可能会供不应求；而作为萧山的老城区，北干其实供应量更大，价格也不低，主要针对萧山本地购房者，去化压力会大些；还有南部卧城，虽然土地价格也拍到1.8万元/㎡，不过有地铁进入，刚需还能承受。”

　　马伟峰也认为，萧山整体的发展是由龙头板块奥体引领的，其他板块顺势拉升。