最近有个段子刷屏了。一对北大清华毕业的年轻父母问禅师：“如果买不起学区房，该怎么办？”禅师说：“北大清华毕业都买不起房，还买学区房做啥？”
与此同时，北京房市疯狂的成交价一再刷新人们的认知，激起新一轮的恐慌性购房。中国房价怎么走？房市怎么走？正和岛《陈功看大势》的作者、安邦智库创始人陈功要在本文里把问题谈透。
来 源 | 安邦智库（ANBOUND）
作 者 | 陈 功
房价和股价一样，都是社会大众关心的问题，自然吃这碗饭的人也最多，各有各的金字招牌。
其实，谈房价是最考验经济学大师功力的。成也萧何，败也萧何，赌上一把之后，肯定有人是要一辈子靠花言巧语来解释的，也有人可以到处吹牛，自己终于“对过了”一次。
▌ 关于房价，我有四点看法
房地产这个事情，现在是让老百姓把身价都压上面了，到了这个份上，谁也难以心平气和。所以，怎么看房地产，怎么谈房价，就绝非随便猜猜谜就成的。
总体来看，我的意见是：
第一、现在中国的城市化率就已经接近极限状态了，所以国家搞“新常态”，非常正确。中国如果出大乱子，那一定是在城市化率60%左右的时候，实际超过50%，出事的苗头就已经很明显了。
第二、今后房价是高还是低？我的答案是忽高忽低，低也就是有价无市，为什么？资本过剩的时候，市场表现都是潮汐式的，我称为是“潮汐市场现象”，大潮涌来，价格狂涨；大潮退去，立刻大跌或是僵在那里了。
第三，会不会崩盘？我的答案是，房地产这个市场现在不会，将来很可能。现在不会是因为这是一个宏观产业，牵连的人和资源太多，面多了加水，水多了加面，非到最后关头，崩不了盘。一旦崩盘，就全瓦解了，不会只是一个房地产市场。
但从改革艰难的趋势来看，我很悲观，实际很可能大局已定，最后这个产业或者说行业还是要崩盘的。说白了，改革与反改革的斗争始终存在，改革的前景，现在还不能看好。
第四，有没有办法找到出路？我的答案是，除非另寻出路，老路子上涨、调控、再上涨、再调控，早已走不通了。现在是消耗资源，拖延时间的路数，等外储、环境、人力等生产要素和资源条件全消耗完了，也就完了。唯一的办法是另寻空间，这就是另一篇文章了。
▌ 房地产不会保值 能保值的是经济环境
近年来， “好学生”都去搞房地产了，给的薪金高，从别的行业把人才都抢走了。“好学生”有一个问题，学得太好，于是，学院教的那一套就大行其道了。
常见的是，现在供应有多少套房子，需求有多少套，供求相减，多出来的自然就要“去产能”、“去库存”了。
房价怎么定呢？号称“比较法”，无非是房龄、户型、装修、位置与地段、配套、小区环境之类的，但这样子比下去，恐怕是只涨不跌了吧。
去过上海吗？看到那些老别墅，现在是千金难买，但有人问过这样的一个问题吗？原来民国时期的业主是谁，他当时买房子是怎么想的？投资还是自住？刚需还是软需？
有到过欧洲的人，可以看到很多的残破城堡遗址，这些城堡都有过辉煌的一页，这是真豪宅吧，王健林都得花上亿欧元去买，里面肯定是美酒加美女，厉害得很，但过去的业主在哪里呢？其费劲巴力地建设城堡，想的是什么？
到处都有历史，历史到处都在提醒大家，所谓房地产的保值和增值，完全就是个神话。过去是，现在更是，房地产本身是不会投资保值的，真能投资保值的是经济环境，经济趋势，是大环境！
房地产本身就是宏观产业，这个性质就决定了，它不能像电视机那样的商品一样，用投入产出来衡量，不能用供需来衡量，甚至根本就不能用价格来衡量。因为你今天有的，明天可能就会一文不值。
北大的教授钱理群卖掉房子住进养老院，这是真大师啊，看得懂世态炎凉，有历史感，但在中国，这样的人有几个?
一套房子说是70年产权，那是多大的一个时间跨度啊，投资？也就是忽悠吧！你现在赚钱了，你肯出手吗？不会的！绝大多数中国人，包括经济学大师们都没这个理性思维程度，按照市场逻辑去出牌，何况普通人呢。
现在讲什么“最赚钱”的满天飞，各路英雄豪杰都在讲，但什么“最赚钱”，跳不出发展逻辑，失去了发展逻辑讲“最赚钱”，那就是纯忽悠。
原因很简单，最有权力的政府，也要受发展逻辑的制约，不管它愿意不愿意，它跑不出去这个圈子，它跑不出去，你能跑的出去？
本内容来自陈功先生与正和岛联合推出的《陈功看大势》，用20多年的权威专业功底，为你看信号、破迷局、断真伪，扫码订阅▼
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