正文
飞米商学院第二期开学典礼，选在了当代MOMA的云阶大讲堂。虽然已有十年，但每次来MOMA这个项目，都能感受到当代在绿色建筑领域的用心以及超前的产品设计。作为东道主，当代置业总裁张鹏在飞米的课堂上也跟大家分享了他对于新形势下房地产企业人才场景升级的心得。在攸克君看来，站位中小房企阵营的当代，在愈加分化的地产行业，依然探索出了一条适合自己的生存路径，而这背后的思考和逻辑对于很多企业来说，同样值得借鉴。
以下为张鹏演讲内容，略有精简：
正如我们飞米商学院一样，它就是一个社群， 我觉得社群有这么几个特点：
极强的过滤性，把那些不确定的、不合群的先过滤掉，还有排斥那些跟自己在这个阶段兴趣、或者在一起确定的理由不相关的人。
但它还有一个特点是比较短暂，也许会转瞬即逝，这就是人性，这就是客户。
十几年前我们做这个项目（当代MOMA）的时候，给它定义叫场域，到今天我们也叫它场域综合运营商，后来业主说什么叫场域，根本就听不懂。其实就是交换能量的场所；社交的场所；或者说大家对某一种、某一类建筑非常感兴趣的；那一群人塑造出来的建筑和在里面生活的人。
十年前我们就干了这个事，而且十年前这个社区就是没有围墙的，里面是世界、外面是北京，十年以后我们越来越爱这个社区，包括很多客户。住里面的客户大多数人是艺术界或建筑行业。后来，住户会说，这是我的私人领地，不应该共享，加了围墙，保安也管的很严。但这个建筑的初衷是什么？
其实我觉得把社区、公共区域还给全社会，这才是社区。
所以，我们在这里已经住了十年，留了大约三分之一的面积做公共区域，一层全部是商业，社区商业的盈利模式是非常艰难的，但可以在这儿公布一个数据：我们一层9000平方米的商业，连廊一共七段，9000平方米一万八，加上3000平方米的贝格创业联合办公，2500平方米的商业中心，还有一个3000平方米的小酒店，和一个1500平方米的百老汇，一个900平方米的餐厅，一年的流水除了租金是1.4亿，几乎没有商户是赔的。
为什么要讲这个，我认为这就是社群。
我们要重新审视今后规模速度和利润之间的关系，因为进入了房地产的新时代，是不是还一味的追求规模和速度。除了这种外延式的简单再生产之外，内涵式的发展到底是什么？
这次提到了新矛盾，习主席的定义不重复，最后几个字，跟地产商息息相关：追求美好的生活，美好的生活房子硬件是美好的生活，孩子的教育是美好的生活，青年创业是美好的生活，安居乐业是美好的生活，养老是美好的生活，健康人居是美好的生活，健身是美好的生活，酒店是美好的生活，餐厅是美好的生活，后来得出结论，原来人的衣食住行、生老病死都跟地产商有关系，都是我们地产商可以干的事。
这背后的逻辑是什么，所有我们人所从事的这些空间，所有的需求原来地产商都可以做，都可以转型，只不过过去你不做。而现在，
你一定要找到下一步行业与行业，产业与产业之间的耦合点，产生你新的商业模式。
这都是内涵式的发展转型。
内涵式的发展不是冒险的活着，我们对人的安排，对流程运营的安排，对人的选择，都有一整套自己的流程和运营。企业其实跟人是一样的，都有自己的独特气质，为什么一个骁勇善战的人，到了你企业一天提出的这些问题你们没有有效的解答，他就离开了，这个需要企业反思。
当代这个企业不是权利导向型，是一个结果加过程导向型，你追求的目的是要让这个企业可持续发展，不一定是短期业绩的突飞猛进，瞬间因为人的能力和去留，使得你的业绩上下波动太大，所以，这样的人不适合当代，离开的越早越好。
任何事情都有正反两方面，当代的用人机制，作为一个企业的负责人看的最重的就是你是不是认同公司的文化，认同不是服从，认同是在于这个方向上能不能达成一致，如果能达成一致，有有益的建议我们可以修正，但是必须认同。第二是有激情、热情、事业心，第三是有没有专业能力，你能不能具体解决问题，这三个事字都应该量化了，这个是我们对人才的评价。
这几年我们把当代分成两个大的板块，地产整个行业已经非常成熟了，价值链也很长，所以我们就把整个行业一些好的机制，比如跟投、合伙都拉出来，不断地去精进它。我们所有的副总以上最年轻的是87年，在企业都待到十年左右，当然有利有弊。所以，
我们招新人定下一个规矩，一定要把年龄降下去，
新人90到97，甚至到2000年，刚刚进到大学的时候我们就开始跟踪他，跟踪了几个学校，大一的班签了一些合约，因为后面的很多服务体系需要这些人，比如说酒店、物业公司。
另外一个板块，是这几年围绕着社区、社群、建筑的全生命周期，人的全生命周期，开始做教育。包括前阶段在新三板挂出来的健身，还有马上就要挂出来的新风系统、除霾系统，最后都是从集团内给它剥离出来，让它独立运营。这些板块也都是年轻人，不能超过33岁，CEO自己投钱，不投钱的我们一概不干，我们认为这几年这个机制起到了很大的作用。
建立一套基本框架性的流程和运营，我绝不走哪条路，其次，你什么时候能从外部找来钱。
比如我们飞米商学院，我觉得下一步如果我要做，我一定是跟投，当然相互链接，首先要把产品做好，讲师要到位，培训质量要好，大家要能量交换，能量交换不了就没法做。第二步机构投资人投不投你？否则的话是简单再生产，确实是农民的做法，农民的做法没错，但是不一定能实现我们的理想。
我们要确定性的让自己的理想更大程度的实现，所以创新业务全部都得这么做。
把地产和创新业务在用人机制上分开就好，再走三到五年，短期目标我们是明年六月份挂出六个在新三板上，不挂到新三板上机构投资人根本不会投你，除非你像毛大庆一样，他本身是一个大IP。个人能量实在太强了，周围给他投的人也许不是看商业模式，就是冲着这个人给的。但大部分人不是他，你还要走很多路。
所以我说，任何一个商业模式，要获得外部的认可，首先要找到资本对你的认可，当然我们其实也有特别多的想法，有机会可以一对一沟通。
