地产｜实践：决定板块走势不是销售，是政策趋势

▍应对疫情，各地纷纷出台促进房地产市场平稳健康发展的政策。

2月8日以来，越来越多的城市开始出台稳定房地产市场的政策，在地方权限内缓解市场主体所面临的压力，避免因关闭售楼处等疫情防控措施而导致房地产市场大起大落。

▍政策以供给端为主，需求侧为辅，缓解企业短期资金压力。

由于地方政策的权限在供给侧多（因为地方主导土地市场），需求侧少（因为地方无法主导信贷），故而各地政策趋松，也主要集中在供给侧发力，政策内容主要包括允许延期缴纳土地出让金，允许延期开竣工，适度降低预售门槛等。

▍防疫和稳增长预计将对政府性基金预算收入增长提出更高的要求。

2019年，地方政府性基金预算本级收入80476亿元，同比增长12.6%，其中国有土地使用权出让收入则同比增长11.4%。我们预计，由于防控疫情的需要，以及未来逆周期调节政策，尤其是积极财政政策，2020年地方政府性基金收入增速应不低于2019年。这种情况下，一个稳定健康的房地产市场确有必要存在。

▍预计LPR利率下行，销售前低后高。

我们预计，2月和3月LPR利率将出现下行。在短期，受售楼处关闭，三四线城市房价调整等因素共同影响，预计销售数字惨淡。但我们预计四月后，随着按揭利率较之高点有实质性下降，销售弹性将有所表现。全年商品房销售将呈现前低后高的走势。

▍风险提示：

未来LPR长端利率下行低于预期的风险。

▍决定板块走势的不是销售，是政策趋势。

当前政策已经明显趋松，看好行业龙头公司。透过对2007年以来地产板块行业龙头股价运行规律的分析，我们注意到，决定板块走势的关键是政策趋势，衡量趋势的关键是按揭利率。政策偏松阶段，龙头单季平均跑赢大盘10.4%，按揭利率下降的季度，龙头单季跑赢8.4%，远胜于其他时间。我们相信，2020年一季度再次迎来一个政策趋松阶段，这个阶段目前来看会长于2019年初，但短于2014年-2015年。我们看好地产行业龙头的表现，推荐万科A（万科企业），保利地产，招商蛇口，金地集团，龙湖集团，世茂房地产，中南建设，旭辉控股集团等。