老黄埔核心临江项目裕丰围旧改的开发商正式敲定。
近日，中交投资有限公司联手科学城集团旗下广州峻森投资有限公司，以12.59亿拿下裕丰围旧改，正式加入老黄埔战局。
01
央国企模式的优势
中交投资接盘，这有点意外。
裕丰围这么小的项目，科学城集团仍无意吃独食，而选择分果果，并退居幕后。看来降低风险、迅速回血，是这个黄埔旧改接盘侠眼下的策略。
中交投资成立于2007年4月，是世界500强央企企业中国交通建设股份有限公司（简称中交集团）的核心投资平台，目前总资产超1570亿元，净资产超490亿元。
不过，深扒中交投资的开发履历和资金链，却是“一半海水，一半火焰”。
中交投资虽以基建投资见长，但其住宅开发多通过子公司中交地产操盘。
例如武汉越秀中交星汇园、重庆云上雅集等项目，总投资均超20亿，但近年毛利率持续下滑至个位数，2023年上半年甚至亏损5.69亿。
更尴尬的是，中交地产2025年对外财务资助余额高达81.98亿，占净资产比例507%，堪称“借钱狂魔”。
好在裕丰围旧改体量小，总投资仅12.59亿，对中交而言不过是洒洒水。
中交此次拉上科学城集团联合操盘，显然是借地头蛇之力。科学城此前已接手裕丰围前期服务。这种“央企+本地国企”模式，既能蹭政策红利，又能分摊风险，可谓稳如老狗。
中交投资入局裕丰围旧改，这也是中交系在黄埔接盘的第三个项目。
此前，中交四航局、中交投资先后接手了珠江村旧改（珠江春）、将军山旧改项目。
其中，珠江春项目现已开盘，将军山项目正在优化产品，预计将于今年下半年亮相。
珠江春效果图
将军山项目效果图
02
小而美顶流选手
裕丰围旧改项目总用地面积7.61公顷，总建筑面积24.49万平方米。其中，融资商品住宅建筑面积，仅6.81万平方米。
最新规划显示为3栋超高住宅，预估货量仅700套左右。
这个项目堪称老黄埔“小而美”的顶流选手。
项目体量虽小，却集齐了“4地铁+江景+核心地段”三大王炸标签，在10盘混战的老黄埔楼市中杀出一条血路。
从规划来看，裕丰围站是老黄埔仅次于黄埔站的第二大换乘枢纽。
已开通的7号线、13号线在此交汇，未来还将接入规划25号线和4号线复线（时速160km的城际高铁）。
不靠远期地铁画饼，裕丰围目前凭借已开通的两条地铁（7号线+13号线），打造老黄埔核心区的“轨交十字黄金路口”——
向西直达珠金琶CBD，南北两端通过7号线串联广州科学城与广州大学城，并直达广州南站。东则通过13号线直达新塘高铁站，便捷通往华东地区。
除地铁上盖，裕丰围旧改还自带老黄埔稀缺的南向临江优势，是老黄埔比较稀缺的“江景盘”。
不过，项目紧邻黄埔港码头。在码头未搬迁之前，未来业主需长期与货车噪音、粉尘斗智斗勇，堪称“江景与噪音齐飞，浪漫共尘土一色”。
裕丰围旧改无配套中小学，似乎是项目的一大短板。
不过，紧邻的黄埔教研院实验小学和丰乐初级中学，在老黄埔均处于中上水平。从这个角度，裕丰围旧改其实也算是一个“学铁商”楼盘。
尤其是裕丰围站周边，规划上是整个老黄埔片的真正核心区，是片区地标制高点，对市场还是有很大吸引力的。
裕丰围旧改何时入市？由于融资地块已清拆，项目入市节点将大幅缩短。如顺利，2026年底前可能有机会。观望的小伙伴，可以留意一下。
鉴于项目周边码头腾退周期漫长且存在不确定性，加之项目体量小，小区园林绿化空间有限，项目定位预计偏刚改。
因而它的价格也只能随行就市参考周边竞品，价差不会太大。
