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文/刘晓博
4月28日晚上8点多，新京报在其官网发布了一条重要新闻：
记者从银行和中介处获悉，北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧。自5月1日起，部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%。
知名财经评论员刘晓博认为，这条消息意味着：央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕。
所谓“定向加息”，有两重含义：
第一，由于各城市楼市情况不同，所以全国实施了“分城施策”的调控手段。北京这类热点城市，将受命针对楼市加息；
第二，同一个城市，针对不同档次的购房者，也将实施不同的利率。
刘晓博曾在专栏里提醒大家，央行可能正式启动加息周期。而央行在货币市场上收紧流动性，抬升货币市场利率的做法，从2016年末就已经开始。这主要是为了维护人民币汇率稳定。
目前CPI不高，一季度平均只有1.4%，所以暂时看不到全面加息的可能性。但你不要忘记，央行有定向加息的选项。此前在逆回购、中期借贷便利上提高利率，就是一种定向加息。这次北京的楼市新政，很显然也是一种定向加息。
而这种针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率，未来极有可能在全国推广。
定向加息之后，享受不同档次利率的购房者，其利息支出将差距巨大。比如同样贷款300万元，时间为20年，采用等额本息还款方式：
1、如果享受贷款利率85折优惠，则月还款为18441元，累计总还款442.6万元；
2、如果按照贷款利率基准利率，则月还款为19633元，累计总还款为471.2万元；
3、如果按照贷款利率上浮20%，则月还款为21286元，累计总还款为510.9万元。
最低和最高的月供差距达到2845元，总还款差距达到68.3万元。可见“定向加息”对于楼市的杀伤力极大。这种做法，很有可能成为“楼市调控长效机制”的组成部分。
春节以来，北京出台了一系列令人眼花缭乱的调控措施，很多做法颇具杀伤力。比如“处女贷”、“离婚贷”、“学区房新政”，增加土地供应等。
北京的狠招叠出，显示了中央政府对抑制资产泡沫、防范金融风险的坚定决心。前两天，中央政治局刚刚就金融问题举行了专题学习，透露了金融治乱的底牌。南京甚至开始动用公安，来对付嚣张的炒房者。
对于楼市，仍然维持之前看法：长线看好有人口增量的、高级别城市的优质住宅；但短线（2到3年）楼市需要入冬，这将是刚需购房者选房的一段黄金时光，是高杠杆炒房者的难熬岁月。
延伸阅读：
高层透露楼市调控还有大招，券商罕见集体预示本轮房价见顶
3月份以来，举国上下楼市调控加码，而今防范房地产泡沫监管风暴或将再度升级。
近日，中央政治局会议指出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制；发改委副主任宁吉喆随后称，一二线城市房价过快上涨的压力依然存在，一旦放松调控还会反弹。高层传达的一系列信号表明：房地产调控还有狠招。
关于房地产的未来走势，过去总是各方看法不一，但是近日却有多家知名券商罕见集体发声，称本轮房价或短期见顶。方正证券任泽平称，预计这一轮房价上涨接近尾声。
而此前，中泰证券李迅雷和海通证券姜超携手警示房地产风险。
任泽平在最新研报中指出，热点城市限购限贷加码升级，银监会要求严禁房贷违规流入房地产领域，预计这一轮房价上涨接近尾声，可能调整到2018年上半年。
房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融，长期人口向大都市圈流入趋势不变，中期大都市圈土地供给不理想，短期金融收紧，因此未来房地产调整主要是短周期调整。
李迅雷指出，中国楼市的火热已持续了十多年，现在依旧是各路资金的宠儿。然而，美国次贷、日本楼市等前车之鉴告诉我们，没有只涨不跌的市场。
1993年起这轮美国房地产牛市中，房地产开发投资增速的高点发生在2000年，但房价下跌则发生在2006年，说明房价滞后投资增速的拐点六年才开始下跌。
他称，房价上涨从本质而言就是人口现象。根据人社部对500个村的农村劳动力转移就业监测数据，今年一季度在外务工的人数为27.9万人，同比减少2.1%。这应该是中国自80年代改革以来首次出现外出农民工的负增长，而中国流动人口的减少则发生在2015年。
人口老龄化和人口流动负增长虽然等对房价存在抑制作用的因素未能充分显示作用，但这是一个时滞现象，这些都印证了房价不会继续上涨。
姜超在最新研报中表示，2016年的政策以稳增长为主，加杠杆放货币，推动房价上涨，但也导致了汇率贬值。而2017年受到去全球化的约束，以及防范金融风险的考虑，去杠杆收货币，房价必然会下跌，同时也有助于汇率稳定。
业内人士认为，史上最严楼市调控，剑指去杠杆和去泡沫。那么，楼市杠杆率究竟如何？
4月21日，原财政部长、现社会保障基金理事会理事长楼继伟在举行的财政学年会上表示，中国家庭的杠杆率已经升至接近50%。
家庭杠杆率50%是个什么概念呢？高还是低？
我们先来看一组数据。2004年-2008年我国家庭杠杆率稳定在17%-19%，2009年4万亿后，随着房价的上涨，家庭杠杆率也持续走高。
家庭杠杆率是怎么算的？也就是住户贷款与名义GDP的比值。
今年3月末，我国住户贷款的余额是35.23万亿，除以去年GDP74.4万亿，就是47.3%。
美国、日本、英国、加拿大等发达国家居民杠杆率普遍在60%以上，澳大利亚居民杠杆率在2014年更是达到113%。
再看一组发展中国家的数据。俄罗斯：16%；印度：9%；巴西：25%；墨西哥：10%；阿根廷：8%。中国相对来说，高了一些。
虽然全国储蓄率仍有50%，但有些城市的住户负债率比例太高，完全是入不敷出，比如厦门已达163.10%。
21财闻汇综合自：刘晓博（liuxb929）、Wind资讯（windzxsh）、人民日报、上海证券报、楼市参考、樱桃小房子（cherryhouse2017）等
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