2018
年
2
月
13
日，深圳市招商置地投资有限公司作为原始权益人的“招商创融
-
招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”首期成功发行！
作为全国首单储架式长租公寓
CMBS
，储架融资规模为
60
亿元，分多期发行，首期发行规模
20
亿元，期限为
18
年（
3+3+3+3+3+3
年），其中优先级产品规模
19.90
亿，劣后级
0.1
亿元。
此单
CMBS
项目的成功发行，将会放大招商蛇口公寓板块起步早、产品线完整等优势，为租购并举时代的转型创新储备能量圈。
一、招商创融
-
招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划
1
、证券要素
“招商创融
-
招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”发行规模
20
亿元，其中优先档
19
亿元，评级
AAA
，期限
18
年，发行利率
5.7%
；次级档
0.1
亿元。
该项目非特定原始权益人为深圳市招商置地投资有限公司，资产服务机构为深圳市招商公寓发展有限公司，差额补足义务人为招商局蛇口工业区控股股份有限公司。
2
、基础资产
基础资产。
本专项计划基础资产为信托受益权，信托贷款
20
亿元，期限
18
年，委贷对象为招商公寓和招商蛇口。
标的物业。
四海小区物业系指招商公寓持有并对外出租的位于深圳市南山区蛇口四海路西、工业九路以东的
1826
套物业。
本专项计划目标项目为位于四海小区的
1~18
栋、
28~40
栋部分物业
，建筑面积合计为
56,522.12
平米。
四海小区地处深圳市南山区蛇口四海路西、工业九以东，隶属于深圳前海蛇口自贸片区。
四海小区的竣工日期在
1983~1985
年之间，共
42
栋，每一栋均为多层建筑物，层数为
6
层，每层有
11
间，户型均为标准单间，每间面积约为
30~32
平方米。
四海小区目前由招商物业管理公司旗下其乐物业管理公司统一管理，提供一站式入住办理与维保保修等服务；智能化门禁刷卡进出，
24
小时安保服务。物业管理费为
2
元
/
平方米
/
月，停车费为
110
元
/
月
/
个。
从出租情况来看，四海小区主要居住对象为企事业的内部员工，其中企事业单位承租物业面积占
86.54%
，个人承租物业面积占
13.46%
。
企业客户主要分布在蛇口及南山区域，主要包括物业服务、酒店餐饮、高科制造、医疗、物流、零售等行业。租客与招商公寓的租赁合同均为一年一签，招商公寓每年将根据市场价格对租金进行调整。
根据戴德梁行的评估报告，目标项目总建筑面积合计为
56,522.12
平方米，于
2017
年
11
月
14
日之房地产市场价值为
31
亿元左右。
3
、交易结构
4
、增信措施
（
1
）优先
/
次级分层机制。
优先档证券获得次级档
0.5%
的信用支持。
（
2
）基础资产现金流超额覆盖。
专项计划存续期间物业资产每年产生的预期收入对于优先级资产支持证券本金及预期收益兑付形成超额覆盖。
（
3
）差额补足。
招商蛇口作为差额补足义务人和售回承诺人能够在极大程度上保障优先级资产支持证券本息的按时足额兑付并满足优先级资产支持证券投资者的售回需求。
（
4
）信托层面的增信。
物业资产抵押担保；租金收入质押和监管；还款补足义务人提供运营还款补足等。
二、招商蛇口长租公寓的战略布局
在“房子是用来住的、不是用来炒的”的基调下，从国家到地方发布一系列政策积极推动住房租赁市场的发展，广州、武汉、深圳、沈阳等先后出台鼓励“租购并举”的产业政策。
作为央企的招商蛇口，积极响应国家政策，在长租公寓领域已经提早进行了产业布局以及战略规划。
招商蛇口董事总经理许永军表示，
长租公寓业务是公司发展战略之一，长租公寓的发展战略与招商蛇口“
133341
”战略高度一致
，要把长租公寓打造成为招商蛇口转型创新的标杆和先锋。
资产证券化是这一战略的重要的组成部分，后续将积极开拓产融创新。
目前招商蛇口已在深圳、北京、天津、重庆等发展多个项目，正有序推进上海、广州等城市落地，建筑规模总计约
60
万平米，约
1.6
万间。未来将围绕一线及重点二线城市进行重点布局。
1
、战略规划
招商蛇口壹系公寓定位为中国中长租公寓领导品牌，计划中短期实现全国重点城市品牌落地，公寓管理规模
10
万间；同时设定，在未来，通过收购兼并的模式加速扩张，管理规模扩容至
100
万间。
2
、发展策略
通过战略引导、城市公司落实，兼顾内部存量
+
外部增量，逐步形成轻重结合、资管分离的商业模式，打通租赁业务全价值链各环节，打造租赁公寓全程专业运营商。
战略成功背后是一个系统工程，要构建投资、建设、运营和退出完整业务链条，这个系统工程也是招商蛇口转型升级的标志。
此次长租公寓
CMBS
获批，将为招商蛇口公寓战略提供资本性工具，也是战略体系中重要一环。
三、小而美，领先的不止
GOP
率
近年来，房企大军抢占住房租赁市场的竞争趋于激烈，与单维度追求规模化不同，招商蛇口更加理性，注重规模与效益的均衡。在行业，往往把
GOP
率（营业毛利率）作为反映长租公寓项目运营能力的核心指标。
据克尔瑞研究统计，长租公寓国内市场代表企业
