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地产大哥太难了

杠杆地产 · 公众号 · · 2024-07-09 20:10

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文|炸天团文章来源|地产大爆炸

一晃， 2024 年上半年就这么过去了。

半年时间，房地产行业发生了几个重要变化。

首先，在国家坚定的救市态度下，市场有了回暖迹象。

自“ 517” 新政后，一线城市楼市率先复苏，新房市场提振作用明显，二手房成交稳定上行。

从房企的销售业绩来看，几家机构统计口径不同，数据略有差异，但总体而言：今年上半年，百强房企的销售金额虽然同比仍在降低，但降幅收窄了近 5% 。

其次， 头部房企的格局再次生变。

老大还是保利，后面紧跟着中海、万科，不过排名第 4 的华润与排名第 3 的万科，销售额仅差了 20 亿元，万科排名岌岌可危。

相比去年，碧桂园跌出前十，越秀强势补位。目前 TOP10 中，有 8 个是央国企，滨江和龙湖占了民营房企仅剩的 2 个席位。

想想 2022 年时，碧桂园还是行业老大，不到两年时间，已经跌出前十了。

真是令人唏嘘！

其实在房地产行业这么多年发展中，“地产大哥”已经换了四任：

万科、恒大、碧桂园、保利。

恒大已经倒了；

碧桂园算是倒了一半；

万科要倒不倒，疯狂在倒的边缘试探；

保利虽然没倒，但第一坐得也不踏实。

看看这些企业的现状，炸天团不得不感叹一句：

地产大哥们，太难了。

虽然房地产行业高喊“去规模论”不少年了，但由于行业高光时就是以规模论英雄，所以时至今日，这个传统观念还是无法改变。

备注：根据克而瑞榜单数据制表，均以全口径销售额为比较依据

就规模而言，在 2015 年及之前，万科就是房地产行业唯一的老大，是一骑绝尘的存在。

直到 2016 年，恒大异军突起，登上榜首。不过恒大登顶没多久， 2017 年就被碧桂园赶超坐上了行业头把交椅。

此后 6 年（ 2017 年 ~2022 年），碧桂园稳居行业规模第一。顶峰时一年卖出 7888 亿元销售额，这样的成绩属实无法被超越。

转折发生在 2021 年。

这一年， 房地产行业遭遇最严政策调控，民营房企开始显露出资金压力，央国企上位。

就在去年，保利取代了碧桂园登上行业第一的宝座。

但是，保利又能在这个位子上坐多久？

这个疑问不是凭空而来，不妨先看看后面跟着的中海和华润，就知道竞争有多激烈了。

就在半年成绩单揭榜前，中海狠狠刷了一波屏。

6 月 28 日至 29 日，中海京沪深三盘齐发，上海豪宅中海领邸 · 玖序开盘当日售罄揽获销售额 66.38 亿元、北京西二环的豪宅项目中海 · 京华玖序开盘劲销 62 亿元、深圳豪宅中海 · 深湾玖序开盘销售金额达 100.2 亿元。

更别说 3 月底，中海在上海的项目顺昌玖里开盘一把清，接近 200 亿元的销售额更是刷新了全国单盘纪录。

有人说， 中海太猛了，简直是富豪收割机 。项目都在一线核心，开发能力强，旧改也玩得溜。

就拿上海来说，一个“围标”事件，重挫三家房企，但中海一回归，就让市场刮目相看。

今年上半年，中海已经成为上海销冠，也是唯一一个销售额突破 200 亿元的企业。

华润整体业绩不如中海亮眼，但华润产品力不输中海，加上有钱，赶超只是时间问题。

对比之下，保利可能就有点压力了。

长期以来，上海都是房企布局重镇。

要想在上海站住脚跟，可能一个爆款豪宅就够了。比如瑞安的翠湖、汤臣的汤臣一品，还有最近火出圈的宸嘉长风嘉佰道。

其实不管是万科、中海、华润，在上海都有豪宅代表作，产品品质在业界有口皆碑。

但 就保利在上海的变现而言，似乎缺了点做豪宅的运气。

今年二季度，上海一波豪宅热销直接拉高了市场情绪，热销红盘一个接着一个诞生，吸金无数。

比如均价 17.2 万元 / 平方米的中海 · 顺昌玖里、均价 16.8 万元 / 平方米的融创外滩壹号院、 17.28 万元 / 平方米均价的滨江凯旋门、均价 16.3 万元 / 平方米的绿城外滩兰庭，无一例外都是开盘就售罄。

但保利没能接住这一波豪宅热。

同期入市的保利世博天悦众多豪宅项目中表现相对较差的，认购率和去化率都不算高。

据说该项目在开盘之前有 50 多人弃盘，原因大概是项目的价格和价值不太匹配。保利世博天悦备案均价 16.8 万元 / 平方米，与融创外滩壹号院价格一样，但地理位置确实后者更优。

炸天团查了下，截至 7 月 4 日，保利世博天悦推出的 291 套房源中，仍有 146 套可售，相当于去化了 50% 。

不过有一说一，世博天悦产品品质还是可以的，炸天团还亲自去看过，除了置业顾问略显冷漠的脸，整个项目设计的场域感、空间与光影的融合、随处可见的流线型元素都具备豪宅的气质。

或许因为这个项目市场表现不及预期，保利有点迫不及待想在上海市场再次证明自己。

最近，上海公布了第三批次即将开拍的地块。但在未开拍之前，有消息说，近日，保利提前对其中一幅地块进行了设计招标。

该地块为内环内杨浦区平凉社区 02H1-01 地块项目，位置较为优越。地块北面紧邻高阳新里项目，均价 12.39 万元 / 平方米。

按照保利的招标文件，若能拿到此地块，未来大概率是建造稀缺的低密度洋房产品，业内预计入市价格也将超过高阳新里。

据公开信息显示，就在同一板块内，保利还有平凉街道 45 街坊（洋房 + 风貌别墅）正在建设中，此外，保利静安中兴项目保利永兴里即将入市，若能在三批次拿下平凉社区 02H1-01 地块，保利就能扩大内环内的区域版图，对项目未来销售流转和公司树立品牌知名度都有好处。

此前，安徽高速也曾在上海“带方案拍地”，不过彼时拿地除了实力，还要靠运气。

但现在不同了，自第三批次土地出让起，上海恢复“价高者得”的拍地规则，这也意味着，只要保利死磕，这块地就一定能拿到，提前做方案并不是白费力气。

不如就让我们期待并祝福保利，在下周土拍中一举夺下心仪之地。

每一个地产大哥背后，都有自身努力和时代裹挟的双重因素。

就拿保利来说，早在 2017 年时，保利前董事长宋广菊就提出了“两三年进入前三”的目标。后来随着市场下行，宋广菊也曾改口把这一目标延期到“ 3~5 年”。

到了刘平时代，保利的目标仍然是前三，但随着队友们都在退步，保利也被推着往上走，野心也越来越大， 2022 年时，保利在内部就确定了新的目标：

进三争一。

谁曾想，仅过了一年，保利就成了行业第一。

借用一位行业大佬的话说，或许地产大哥的难处也在于：

不是我们猛，而是他们退太快。

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