编者按：
他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。乐居财经联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述其建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾：
第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿先生
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撰文 |
陈靖
出品
丨乐居财经
除了新楼盘的“打新热”，坊间貌似早已不提及深圳房价的涨跌，也更有人认为，“买房就是深圳人”，那么深圳楼市的基本面和内在机理到底是怎样的？
谈楼市基本面：依然会偏紧
在吴睿的眼里，内循环+新城镇建设，提振国内消费，对房地产来说是一种“中性偏好”的政策背景。对行业来说，是一个较为宽松的环境。在这样的环境下，房企更多的是“练内功”，防范系统性风险后更多的是发展机会。
从宏观的金融市场来看，目前的政策相对宽松，但对于楼市来说，无论是“三条红线”也好，还是货币政策也好，吴睿认为，可能都会对现在的“规模+快速增长”模式造成影响。降负债降杠杆都是未来房企必须要注意的，偏向更稳健和健康的方向发展，现金和短期债务需要一个合理的比例，从前较为激进的融资模式也会被更稳健的策略取而代之。
金融审慎制度对于稳健的房企来说，至少对土地“招拍挂”市场的影响并不大。同时，吴睿也提到，过去在土地市场上活跃的都是一些“国家队”，所以真正受到影响的是高周转高杠杆、 “踩到”红线的民企，对国企央企背景的房地产企业则影响不大，也难以延伸到（招拍挂的）土地价格。
“楼市长效机制基本形成。”说到楼市调控，吴睿有自己的笃定。行业和市场，都已经习惯在“限价限购限贷”的环境中进行运作，而房地产企业拿地也会在“限价”的规则上做自己的“盘算”。当然，如果没有“限价限购”制度，很多热门城市的楼市将超乎想象。
此前深圳二手房市场火热乱象的诱因：心态很重要
他归纳了几个原因：疫情对全球经济的影响，包括美国的量化宽松，大家对中国的货币政策也有宽松的预期，大家对财富的“保值增值”是有需求的，因此房地产成为了“众矢之的”；其二，在进出口贸易受到影响的背景下，投向实业的资金偏重了房地产，成为了一个重要的“出口”；最后，消费的心态变化影响，改善型和地段较好的豪宅，都受到了购房者的喜爱。
整个深圳楼市的基本面还是健康的，二手房毕竟是市场很小的主体之间的活动，官方管制尚算宽松，但它可以通过管控企业或开发商一手的价格来牵制二手房。
而715新政后，如今深圳二手房市场上挂牌价格较为稳定，吴睿认为：“二手房其实可以在很多环节进行调控，之前深圳的二手房涨得太厉害了，有很多不合理的地方，现在的调控政策相当于给市场打补丁，包括对中介行业的规范、对挂牌价格的规范，甚至对于舆论的引导，媒体不能一窝蜂地炒作。对此都起到限制作用。”
再提深圳高房价：有泡沫不一定是坏事
“只要泡沫在可控范围内，都是正常的。”吴睿认为，在市场化的经济条件下，泡沫证明了市场的活跃度。但同时他也认可，深圳在某些特定区域，泡沫的增长较快，需要政策加强调控。回过头来，深圳众多的“网红盘”价格飙升，让大家重新审视房产的价值。而吴睿觉得，对比上海、香港，深圳的房子好像是“贵”的，但是又是“健康”的。而个别区域增长确实快，需要在横盘期消化泡沫，使楼价回到正常范围。
而一二手房倒挂的核心归因则是官方限价。二手房市场反应了真实的市场成交，但是目前官方依然缺少一个价格机制，因此容易产生泡沫。根据吴睿的观点，二手房的官方指导价格体系在打压房价方面有积极的意义，但是他个人认为官方不会将调控的手“伸长”到这种程度。对于未来的市场预测，深圳二手房第四季度将会淡下来。归因于今年的新深八条出炉，大部分人的“房票”缺失，市场买家数量急剧下滑。
深圳新房不需要营销，但商业更倚重
吴睿直言，“现在的深圳楼市，因为个别新盘的业绩和一些销售端没太大关系，可能10个销售平分1000名客户，1000套房已属超额认购。所以深圳的网红盘销售员会很热情地接待么？不存在的。业内的朋友调侃说现在的营销是要保证销售公平，充当类似于裁判员的角色。因此，深圳新房销售并不需要传统的房地产营销技术。”
相反，虽然单纯售卖的市场不大，但是写字楼等商业产品的销售就很讲究“技术含量”。他也指出，写字楼这样的产品，在深圳很少会切割散卖了。在缺乏投资回报的“财富效应”下，开发商可能更偏向优先整租整售，既能保证销售也能保证整个项目的品质。
“4:6”的保障房体系：深圳模式先行
每年巨大的人口净流入支撑着深圳房价，使住房消费居高不下。而参照新加坡的“4:6比例”逐渐改善，保证深圳“夹心层”的住房需求，确实需要一定时间。吴睿认为，可以称之为“深圳模式”，而非新加坡模式。深圳向好的保障房体系，是目前大力改革的方向，同时也必须让更多市民获知、参与到这件事情里。
未来，深圳的保障房归保障房，商品房归商品房。这样的思路方向受到了吴睿的认可。单纯的建设相对容易，但是如何高效运转则是重中之重。深圳未来60%住房都是保障房，更加需要更好的流动性、周转等制度去进行管理。而这背后也是庞大的社会资源，如何分配？如何管理？这些都需要官方的智慧。
谈
热点区域
：深圳的城市基本面很好
10年，前海的发展速度在全国同类的规划区域来说，是最高速的，也完成了非常大的成果；同时，吴睿也指出，前海在深港合作、税收优惠、金融政策等软性建设依然低于预期，没有得到很好的落实。总的来说，造房子确实比政策等落实的速度要快。如住宅比例，也在进行一定程度的调整。城市作为一个有机体，需要完成人、公共配套、商业等有机结合。
在大沙河科技主动脉、教育资源配套的加持下，光明基本面“向好”。早在2013年，吴睿就参与了光明多个项目的深入调研。他认为，光明与深圳同脉络，房地产的价值并非在一个“峰值”，有更长的路可以走。房地产人不希望“暴涨暴跌”，而期望看到房地产作为一个持续发展的行业，与城市共生长。
第一太平戴维斯的全球视野与本土洞察
作为国际领先的房地产顾问公司之一，第一太平戴维斯的全球视野一直受到业界仰望。但吴睿同时也认为第一太平戴维斯有自己的本地洞察，每个地方公司的团队都在关注相应城市的商业机会和客户，致力于房地产价值的最大化。
过去10年，第一太平戴维斯在深圳有着自己的特点和优势：成为“首个”踏足城市更新交易的外资服务公司。在吴睿的眼里，第一太平戴维斯布局早，所以在城市更新这个全新领域里收获了非常多的成果，为客户带来了靓丽的业绩和创造了更大的价值。
“相信深圳的未来，跟深圳跟大湾区一起成长。”吴睿说。
乐居财经
：深圳楼市第四季度会有哪些变化？
吴睿：
新盘一定是热的，因为需求还是在，而且新盘明显跟二手盘有价差。因为限价，所以有购房资格的投资者一定会选择新房。二手房今年第四季度可能会“淡一些”，因为新政打掉了一部分人的买房资格。
乐居财经：
相对于其他一线城市来说，深圳情况比较特殊，深圳金融属性更强，再提“泡沫”有没有问题？
吴睿：
深圳的住宅是有泡沫的，但有泡沫就一定不好吗？
泡沫在可控范围内是正常的，因为你在一个市场化的经济条件下，有泡沫侧面反映出市场的活跃度，交易够频繁才会产生泡沫，但是深圳的确有一些区域泡沫增长的快了一点，那个泡沫大了，官方就要加强调控。
乐居财经：
新房不愁卖的情况下，很多项目并不注重营销，您是怎么看这个观点？
吴睿：
深圳住宅一手房的确不用太注重营销，你看有哪个网红盘销售员很热情地接待过你，因为和他业绩没关系，可能大家10个销售员平分1000个客，1000套房已经超额认购了，营销技术上的东西都用不着。
业内的朋友调侃说，现在的营销是要
保证销售公平，类似于裁判员的角色。
如果住宅价格合理，简单卖出去是没问题的，除非定的价格比较高，二手房也可能因为不用限价卖得比较高，那个时候就需要比较强的营销手段。
但是对于大部分卖一手房的开发商来说，这几年针对住宅的营销显得没那么重要。
乐居财经：
对于有在深圳置业想法的年轻人，您有没有什么建议？
吴睿：
要来深圳置业的年轻人，压力应该挺大的，深圳现在是中国内地（房价）最贵的城市。年轻人应该保持一颗平常心，量力而为，但我建议年轻人有这个能力还是可以早一点买，不用瞻前顾后地考虑，不用考虑未来小孩怎么样，父母怎么样，我要买多大的……那样的话压力会很大。
一步到位其实是没有必要，不符合市场规律。全世界那么多好城市，有几个刚毕业的人能做到一步到位？都做不到。所以应该量力而为。
可以先买一个符合自己阶段性的小单元啊，你会成长，会成熟，会发展，以后随着你的成长，房子会越来越好，条件也会越来越好。
要跟城市共同发展，如果在这个城市有一些不动产的话，便可以享受到城市的发展成果。
