文︱陈松涛 浙江丰国律师事务所
今天要说一件非常非常现实的问题，关于房子和家庭。
对普通老百姓来说，夫妻之间最重要的共同财产莫过于房产了。一旦婚姻走到尽头，房产就会成为争议的焦点。这也是很多人纠结的话题——到底要不要在房本上加配偶的名字？其实啊，加不加名字，并没有那么重要。
法院在认定夫妻财产的一个原则就是：婚前取得的为个人财产，婚后取得的为夫妻共同财产。离婚时，个人财产归个人，共同财产一般一人一半。但在实践中，情况却复杂的多。
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Q
：夫妻一方婚前支付全额房款，婚后取得房产证，这个房子怎么认定？
A
：这个房子属于购房一方的婚前财产。
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Q
：夫妻一方婚前支付了首付款，婚后继续支付按揭，房子如何处置？
A
：离婚时，法院一般会将房子判给购房的一方，婚后按揭部分及相对应房产增值部分，由购房一方对另一方进行补偿。补偿数额可以按以下公式计算：[婚后还贷本息总额÷（购买时房价+应还贷款利息总额）]×离婚时房价÷2。
呃，你是不是觉得有点糊涂，纸上用笔画一下就明白了。那就举个例子吧：
男方婚前购买房子，房价 100 万，首付 30 万（按揭利息总额为 50 万元），婚后按揭支付了 10 万，离婚时房子市场价 200 万。
法院一般会这样处理：1. 房子归男方；2. 男方应补偿女方金额为：10/（100+50）x200/2=6.67万元。
你看，这个跟加不加名字没有关系。
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Q
：夫妻一方父母出资购买房产，登记在一方的名下，这个房子如何认定？
A
：不管出资发生在婚前还是婚后，均视为父母对一方的赠与，这个房子属于个人财产。
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Q
：夫妻一方父母出资购买房产，登记在非子女方或者夫妻双方名下，这个房子如何认定？
A
：这种情形下，视为父母对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产。这个跟加不加名字是有关系。
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Q
：夫妻出资，参加一方父母的房改，房产登记在父母名下，这个房子怎么认定？
A
：该房产属于父母。
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Q
：夫妻出资，参加一方父母的房改，房产登记在该夫妻一方的名下，这个房子怎么认定？
A
：这种情况极少。该房视为父母对夫妻一方的赠与，房产作为夫妻一方的个人财产。
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Q
：夫妻出资，参加一方父母的房改，房产登记在夫妻双方的名下，这个房子怎么认定？
A
：该房视为父母对夫妻双方的赠与，房产属于夫妻共同财产。
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Q
：夫妻一方婚前购买的房子，在婚后将该房变卖，又以该房款购买了新房，登记在一方的名下，这个房子还是不是个人财产？
A
：原来的房子属于婚前个人财产，卖出后购买新的房产，只是个人财产的形态发生了变化，所有权不发生变化，还是属于一方的个人财产。
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Q
：夫妻一方擅自出售夫妻共同财产，如何认定其效力？
A
：只有同时满足下列三个条件，出售行为有效：1. 买家为善意购买，即并非恶意串通；2. 买家支付合理对价，即按照市场价支付了房款；3. 已经办理登记手续。
只要一个条件不满足，买卖行为无效。
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Q
：夫妻一方偷偷地给第三者购买房产，登记在第三者名下，另一方能否要回房产？
A
：这种情况属于擅自处置夫妻共同财产，损害另一方的财产权，另一方可以要回房产。
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Q
：离婚协议约定将房产归子女所有，离婚后，一方拒绝过户，要求撤销赠与，能否得到法院支持？
A
：协议离婚时夫妻双方达成将房产赠与子女的条款，与解除婚姻关系密不可分，在双方当事人已经达成协议离婚的情况下，一方反悔请求撤销赠与条款的，人民法院经审查没有发现欺诈、胁迫情形的，应当判决驳回其诉讼请求。
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附件：相关法规
◆《中华人民共和国婚姻法》
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》
第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
◆《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》
第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十二条 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
