房地产组
赵可（分析师）、
孔嘉庆（
研究助理）
公用环保组
宋盈盈（
分析师）
通信
组
梁程加（
分析师）
、
孙嘉擎（
分
析师）
商业组 丁浙川（
分析师）
报告日期：2024年7月29日
可扫描下方二维码或点击文末链接获取完整报告PDF
摘要：
1014号文解读：（1）REITs发行范围进一步扩大，底层资产类型更加多元，或吸引更多更广泛的资金入市，进而有助于市场整体流动性提升；（2）不再设置收益率门槛，或进一步健全市场定价机制；改为对EBITDA或经营性净现金流的要求，或促使更多经营成熟稳健、现金流持续稳定的资产发行公募REITs，同时或为未来构建多层次REITs市场做铺垫；（3）回收资金用途约束放宽，或为发行人提供灵活决策空间；（4）取消前期辅导环节，申报推荐程序进一步简化，一方面或意味着REITs申报从磨合期进入相对成熟期，另一方面，REITs发行效率提升或进一步激发企业发行意愿；（5）其它：对养老REITs适用更宽松的发行规模要求，放宽部分行业可扩募资产规模要求等。中长期来看，REITs权益属性或得到增强，进一步推动权益类资金参与REITs市场的意愿，同时倒逼REITs研究从对单一指标的过度依赖转变为在定价中更多考虑成长性、稳健性等多维综合因素。权益市场方面，关注主营业务与REITs相关的企业、1014号文新增或放宽的行业、具备资管能力和丰富扩募资产储备的企业以及拥有持有型资产且受益于补流比例提高的企业。
事件：
7月26日，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）
。
|
一、
1014号文：增加底层资产类型，不再设置收益率门槛但仍通过对EBITDA或经营性净现金流的要求以保留收益预测的谨慎性，放宽回收资金使用约束
|
1. REITs发行范围进一步扩大，底层资产类型更加多元，或吸引更多更广泛的资金入市，进而有助于市场整体流动性提升。
边际变化：项目底层资产的行业范围进一步放宽。
此前2023年3月发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号，下称236号文）将消费基础设施纳入REITs项目底层资产范围，此次《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号，下称1014号文）将项目底层资产的行业范围进一步放宽（详见表1），具体包括：
（1）将养老设施（依法登记并在民政部门备案的养老项目）纳入行业要求；
（2）部分行业的范围有所拓宽，
包括：
a. 能源基础设施领域
新增储能设施项目，清洁低碳、灵活高效的燃煤发电项目；
b. 园区基础设施领域
允许物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）且建面占比不超过30%的酒店和配套底商纳入项目底层资产；
c. 租赁住房领域
新增公租房、市场化租赁住房项目（由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目）、园区配套租赁住房（专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目）；
d. 文旅基础设施
范围从5A拓宽至4A并允许在景区规划范围内、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的配套旅游酒店纳入项目底层资产；
e. 消费领域
，新增商业街区、商业综合体、家居/建材/纺织
等专业市场项目，并允许物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）且建面占比原则上不超过30%（特殊情况下最高不得超过50%）的酒店和商业办公用房纳入项目底层资产。
解读：发行范围的拓宽或可为投资人提供更多的资产选择，吸引更加多元（资金属性不同、投资目的不同、风险收益要求不同）的资金入市，进而有助于REITs市场整体流动性提升。
2． 不再设置收益率门槛，或进一步健全市场定价机制；改为对EBITDA或经营性净现金流的要求，或促使更多经营成熟稳健、现金流持续稳定的资产发行公募REITs，同时或为未来构建多层次REITs市场做铺垫。
边际变化：1014号文不再对申报项目设置统一的收益率下限要求，而是改为对EBITDA（或经营性净现金流）的要求。
1014号文删除了此前236号文对特许经营权/收益权类项目要求“
基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%
”、对非特许经营权/经营收益权类项目要求“
预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%
”的规定，改为要求“
最近3个会计年度的平均息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流），不低于未来3个会计年度平均预计息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）的70%
”。
解读：或进一步健全市场定价机制，或促使更多经营成熟稳健、现金流持续稳定的资产发行公募REITs，同时或为未来构建多层次REITs市场做铺垫。
一方面，取消最低收益率要求或与REITs权益属性的定位更匹配，市场定价机制或更健全，尤其资管能力和扩募能力所带来的资产价值提升或可更加充分地反映在价格之中；另一方面，要求最近三年EBITDA（或经营性净现金流）均值不低于未来三年均值的70%，换言之，未来三年EBITDA或经营性净现金流的均值不可超过或等于最近三年均值的142.86%（1/70%），体现预测的谨慎性，或促使更多经营成熟稳健、现金流持续稳定的资产发行公募REITs，同时或为未来构建多层次REITs市场做铺垫。
3. 回收资金用途约束放宽，或为发行人提供灵活决策空间。
边际变化：1014号文对回收资金用途的约束进行适度放宽，
主要包括两方面：
（1）首次明确回收资金可用于存量资产收购。
1014号文提到“
发起人（原始权益人）应将净回收资金主要用于在建项目、前期工作成熟的新建（含改扩建）项目和存量资产收购
”，首次出现回收资金可用于“存量资产收购”的提法；
（2）可用于补充流动资金用途的比例从10%提升至15%。
1014号文规定“
用于补充发起人（原始权益人）流动资金等用途的净回收资金比例不超过15%
”，可用于补充流动资金用途的比例较236号文中的10%提高5 PCT。
解读：或帮助具有优秀资管和运营能力的发行人构建“买入-修复-退出”循环，或有助于部分企业通过REITs盘活资产并改善现金流。
对回收资金用途约束的放宽，一方面或可让发行人具有更高的自主性，结合市场情况灵活决定资金用途，尤其是允许使用募集资金收购存量资产或可帮助具有优秀运营能力和资管能力的发行人构建“买入-修复-退出”（buy-fix-sell）循环，另一方面，可用于补充流动资金用途的比例提高或有助于部分拥有较多持有型资产的企业通过REITs盘活资产并改善自身现金流情况。
4. 取消前期辅导环节，申报推荐程序进一步简化，一方面或意味着REITs申报从磨合期进入相对成熟期，另一方面，REITs发行效率提升或进一步激发企业发行意愿。
边际变化：取消前期辅导环节，申报效率进一步提升。
关于申报推荐流程要求，1014号文较此前236号等文件的边际变化如下（详见表4）：
（1）1014号文删除了此前236号文关于前期辅导环节的规定，申报推荐程序进一步简化。
236号文强调“
认真做好项目前期培育
”
1
、“
发挥专家前期辅导作用
”
2
，1014号文则不再提及前期辅导，而是改为“
首次发行时，发起人（原始权益人）应认真做好申报材料准备，
直接
向项目所在地的省级发展改革委报送项目申报材料
”。
