签了购房合同，也支付了房款，还精心装修过
二手房交易中的“坑”，律师“挖”给你看
签订了购房合同也支付了房款，精心装修后已经入住10年的房子，突然间发现并不完全属于自己，这事听起来是不是有点不可思议？但市民曹女士却真实地遇到了这样一桩倒霉事。
2005年，曹女士看中了位于城区某小区的二手房。该小区是某城中村在集体土地上开发的房产，起先只面向该村股份经济合作社的成员出售，由于价格低廉，即使是合作社的成员，也需要通过摇号来获得购买权，而且该土地属于划拨性质，房产并不具备上市交易的条件。然而，事实上，不少村民出于已有居住房屋或其他原因，还是会选择把该处房屋出售，甚至在还未收房前，就以转让购买权的方式出售了。
虽然没有上市交易所需的权证，但因为价格远低于商品房，这里的房产还是获得了不少资金紧缺的刚需者的青睐，曹女士就是其中之一。当时的她为了结婚，急需购买一套住房，而该小区环境不错，物业齐全，而且房价也在曹女士的承受能力内，所以她很快就选中了其中的一套房屋，并联系上了拥有该套房屋购买权的郭某。
经过一番讨价还价，双方签订了“购买权转让协议”，约定150平方米的住房以38万元的价格转让，如交房时面积超过150平方米或楼层有变动，差价由曹女士承担。
曹女士在协议生效后便支付了房款，并在两年后收房时补交了近8万元的差价。之后，她精心装修了房子，愉快地入住了。在当时看来，这次交易一切都非常顺利，然而，这份顺利在2016年时戛然而止了。
由于购房时明确知道该小区的土地性质，购买的房屋是无法办理过户登记的，而且也看不到未来有政策松动的迹象，同时，在该小区购买二手房的住户也都是这种情况，因此曹女士也没有在意。曹女士觉得房子买来是自住，而且也签订了使用权的转让协议，过不过户无所谓。
到了2016年，曹女士了解到该小区的房屋可以转移过户登记了，而且郭某也取得了产权证，便动了过户的念头。虽然还需要补交30多万元的土地出让金，把土地性质从“划拨”转为“出让”，但已经在这里住习惯并对居住环境满意的曹女士还是决定要让这套房子真正属于自己。
于是她找到了郭某，提出了过户的要求。郭某当时满口答应，但之后却一直拖延不办手续。曹女士几次三番交涉，没想到郭某最后居然提出，由于房子可以“上市”了，房价就不能按照以前那么算了，除非曹女士按市场价补交房款，否则他不会同意过户。
这不是恶意抬价嘛！曹女士气坏了，请来律师，决定以法律武器维护自己的权益。然而，律师介入调查和交涉后发现，恶意抬价只是郭某不愿办理过户的一个借口，背后还有更令人气愤的原因——他在外负债累累，竟然已经背着曹女士，把这套房子抵押给了一位杭州的债权人了！
这下麻烦了，如果没有“抵押”这一层因素，即使郭某不愿交出产权证办理过户登记，律师也可以凭借出让协议等证据，通过有关部门把手续办了。但现在多了一份抵押合同，而且也是受到法律认可和保护的（毕竟在房屋过户前，拥有产权证的郭某还是房屋名义上的所有者）。曹女士不仅不能无视这份抵押合同，强行要求过户，而且法律规定，抵押物权优先于买卖合同产生的债权，如果郭某始终无法清偿债务，曹女士甚至还要面临钱、房两空的局面。
与此同时，杭州的那位债权人也了解到郭某将房屋出售且在外还有很多欠债的情况。为了维护自己的权益，他坚决不同意解除或变更这套房屋的抵押债权。
无奈之下，曹女士只得委托律师向法院起诉。法院受理并开庭审理了此案，最终确认该房屋买卖合同合法有效。此后，在法院的主持调解下，双方同意在规定期限内办理过户登记手续。
然而，由于郭某无力归还欠款，房屋抵押权一直未能解除，导致法院生效的调解书无法执行，至今过户不成……
律师建议
曹女士可能既丧失产权又失去房屋使用权
一种意见认为，我国《担保法》《物权法》均规定，所有权、使用权不明或有争议的财产不得抵押。因此像曹女士的房屋，实际权属与登记权属不一致，属于“有争议的财产”，因此可认定抵押行为违反法律禁止性规定而无效。
而另一种意见是，物权法规定房产所有权以登记为准，曹女士的房屋买卖合同虽然有效，但是由于没有办理过户登记手续，所以不能产生物权变动的法律效力，因此抵押权人有理由相信房产登记人具有处分权。根据抵押物权优先于买卖合同产生的债权的规定，在排除抵押人与抵押权人恶意串通的情况下，抵押权不仅有效，而且大于债权。房屋出卖人在债务未清偿且抵押登记未解除之前，未经抵押权人同意，该房屋不得办理过户登记。
在司法实践中，目前大部分法院认同后一种意见。但以此观点作出的判决造成的后果是，房屋买受人即使取得了房屋买卖合同有效的判决，也不能对抗抵押权优先受偿，因此有可能既丧失产权又失去使用权，购房和装修损失费也很难得到补偿。于是，实践中往往会出现买受人拒绝腾房、阻止拍卖的情况，客观上给抵押权人实现优先受偿权制造障碍。而双方又处于利益对抗的僵持状态，必然产生新的矛盾和纠纷。
二手房买卖中不能办理过户登记的其他情况
近几年在二手房买卖、产权转移过程中，买方不能办理过户变更登记的情况较多，除了曹女士遇到的情况，还有其他几种主要原因。
一是出售的房屋不具有可交易性或在交易前已设定抵押权等产权瑕疵，对于这两种情况，只要买方在交易付款前对房产进行调查核实，一般都可暂缓交易，避免纠纷发生。
二是房屋成交后未过户登记期间，出卖方因债务等其他原因导致房屋被司法机关查封。对于这种情况，目前在司法实践中也存在较大争议和法律障碍。一种观点认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。按此规定，交易在先、查封在后的房屋物权过户登记没有障碍，只是需要通过法律途径提出异议，予以解决。但另一种观点则认为，根据《物权法》“未办理物权登记的不影响合同效力”“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”“不动产的产权证是权利人享有该不动产物权的证明”等规定，未办理过户登记的房产仍属于出卖人的物权，法院查封有效，具有不可撤销性，因此无法实现过户。
如何防范二手房转让风险
近年来，在二手房转让方面的纠纷有增无减，特别是国有划拨土地上的房屋买卖更容易发生纠纷。
本律师建议，在二手房转让时，买受人应采用以下几种方式防范或减少交易风险。
1.买卖成交后，及时办理过户变更登记手续。
2.如果因某种原因一时不能办理过户手续，应及时取得全部房产证件并占有该房屋，双方协商一致后办理抵押登记，取得他项权证。
3.如果房产登记部门许可，双方共同将转让合同告知房产登记部门，由出卖人向房产部门承诺未经受让人同意不得办理抵押或向其他人转让，并将书面承诺备存档案。
4.在合同中约定，将购房款共同委托可信任的第三方保存，待产权变更登记完成后付款。
来源：富阳日报
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