本文摘自任泽平在北京、上海、深圳方正首席研究框架培训会上的演讲之房地产周期部分。
我想大约用10分钟的时间讲一个问题，什么决定房价。
这个问题很重要，决定了每个人的大类资产配置。更重要的是什么？可以实战！我们要判断哪个地方房价会涨，哪个地方房价会跌，什么时候会涨，什么时候会跌，这是我今天要跟大家讲的最核心的问题。
那我来问大家，什么决定房价？
你会发现，在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题，有几十种答案，这就是房地产这个话题争议这么大的原因。我研究了10年房地产，把它总结为一句话，
“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，
大家记住这句话就行了。
我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。
中期看土地，如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。
非常简单，就坚持这个逻辑，剩下的都是信仰问题了。
貌似是一个很简单的问题，我来问大家，未来中国人往哪里流动呢？人流入的地方，房价持续看涨，你买入并持有就好了，那么未来中国人往哪里流入呢？有人说往大城市流动，有人说往小城市流动。我跟大家说，中国过去十多年，我们城市规划指导思想一直没变，
“控制大城市规模，积极发展中小城市和小城镇，区域均衡发展”，
这就是我们城市化的思路。
未来中国人口往哪里流动呢？
我们研究了十几个经济体，美国、欧洲、日本、韩国等等。时间原因，我就给大家介绍日本和美国，一个是人地关系紧张，一个是人地关系不紧张。这是过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重，大家看是什么趋势？不断上升，日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的。日本1.3亿人、3700万在东京，韩国5000万人、2500万在首尔，所以你看它的大都市圈是不断扩大的，人不断往大都市圈流入。有人会说，日本、韩国人地关系紧张，所以人去了大都市。
看美国，这是过去将近一百年，美国人口流动的趋势，美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势？也是不断上升的，有没有逆转过？回到小城镇去？没有。美国人地关系不紧张，国土面积跟中国差不多，美国有3.2亿人，中国13.8亿人，人不断往大的都市圈流入。
你看无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外，不管什么样的经济体，人不断往大的都市圈流入，是最基本的规律和趋势。为什么？因为大都市更节约土地，更节约资源，更有活力，更有效率，更能为年轻人带来梦想，这是几百年来城市文明的胜利，这是一种文明。
控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的，是不符合规律的。
中国过去也是这样的趋势，人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移，不仅过去十年，未来二十年仍然如此。
