四叔王者归来！近50万/平抢占中环最后的商用地皮

文／克而瑞研究中心   洪圣奇

香港地政总署昨天公布一幅商业用地及一幅住宅用地的招标结果。其中位于香港中区美利道的商业用地，以232.8亿港元批予恒基兆业，批租期为五十年。最低及最高的楼面面积分别为25,920平方米及43,200平方米，两者均包括将由买方兴建的公众停车场的楼面面积。这是自1996年以来政府首次批出中环写字楼用地。地价打破鸭脷洲利南道住宅地王于2月录得的逾168.55亿元，成为香港史上最贵地王，较旧纪录高出超过38%。每呎楼面地价50,064元(约48万人民币/平方米)，楼面呎价亦创历史新高。

中资纷纷抢驻中环，租金问鼎全球

高价的背后原因，仍是由于中环写字楼供不应求所引致的。中环作为香港传统的商业中心及政治中心，多家大型银行、跨国金融机构及外国领事馆都设在中环。香港的终审法院、解放军驻港部队中环军营、礼宾府（前港督府）以及全港第二高建筑物国际金融中心二期也位于中环。

传统中环租客虽然为了控制成本纷纷离开中环，而中资机构则受益于政策上对内地与香港联系的不断加强，以及人民币贬值的驱动，纷纷谋求在香港发展。传统的金融机构如银行、保险公司和资产管理公司等，早已嗅到了香港的商机。

其中，很多中大型中资银行早已入驻香港，但为了加强与客户交流，发展壮大业务，有逐步扩张的趋势，对写字楼的需求也在提升。近期较知名的例子为上海渤海银行，以月租225万元租用国际金融中心二期半层楼面，呎租约150元。而保险公司和资管公司则是受益于政策上的鼓励和放宽，以及多元化投资的需要，争先进入香港。近期较知名的例子为中国东方资产管理公司，以月租269万元租用国金一期36楼全层，呎租约169元。

单位: 元/平方米

单位: 元/平方米

除此以外，不少非金融机构，如以恒大为首的房地产公司，也在香港开设了自己的办公室。中资机构的大量需求早已填补了本地或外资机构外溢的需求，虽然租金水平已经高得令人咂舌，旺盛的需求以及零供应仍将驱动租金水平向上走。

恒地昨夺得地皮后公布，集团成功投得中环美利道的商业项目，地积比率为15倍，将兴建优质写字楼兼附设商舖。地皮是中环金融商业核心地段罕有地皮，卖出后中环只剩下中环街市地皮可供出售，计划打造成继中环国际金融中心后又一标志性商厦。

集团续称，现时中区写字楼需求殷切，空置率非常低，每呎租金可观，投得的地皮价钱合理。预期项目约于二○二二年建成，总投资额逾260亿元。并指集团热爱香港，对香港的前景充满信心。

据卖地章程显示，该地皮日后落成商厦不可拆售。参考同区目前3-5%的租金水平, 新落成商厦有望呎租达到200元以上。

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