政策要叠加预期去分析。所谓的“寄予厚望”基本就是舆论宣传，是不是-20241123095832

需要反省的是，为什么几项曾寄予厚望的“重磅”再贷款工具，落地情况却不是很理想？包括保障性住房再贷款、互换便利和回购增持再贷款。

“5·17楼市新政”中，央行提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售的商品房，业界普遍称之为商品房“收储”。政策发布半年了，但3000亿额度远未用完，看看再贷款的条件，就会知道个中原因：

保障性住房再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。要求坚持市场化法制化原则，参与方（地方国企和金融机构）自主决策，风险自担，地方政府不兜底，不能增加地方政府隐性债务。

1.75%利率是商业银行的成本，加上利差后收益后，地方国企从商业银行贷款的利率可能要达到2.5%左右。按照目前商品房的租售比，能达到2.5%收益的项目并不多，而且还必须是小户型，整栋收购，如果是毛坯房还需要投资装修，成立管理团队……而且算上展期，贷款时间只有五年。贷款要求从市场化的原则出发，风险自担，地方国企算不过账，自然就不会有积极性。