他们把公寓做成了跨界社交新物种，取名喜马拉雅

1

“新物种”，创新在哪里？

1、喜马拉雅是一个创新型城市商业综合体

喜马拉雅是一个综合体，它可以是一个公寓，同时还具备了休闲娱乐、商务办公、社交等多种功能。 买喜马拉雅的房子就好比是买了一个商业综合体的一部分，除了住宅的属性，还有更多的配套和服务。

具有豪宅的基因

重庆几百公里江岸线，江景不算稀缺，然而南滨路的江景有着不同的意义。1891年重庆设立海关正式开埠，开埠口岸就在南滨路上。可以说，这是重庆第一次正式对外开放的地方。重庆喜马拉雅的位置又位于两江四岸交汇处，江景房大面宽的设计保证住户最大限度地欣赏长江与嘉陵江的交汇。入夜，看渝中半岛、江北嘴的灯火通明，好比在上海外滩看江对面的陆家嘴，感受到的不止有繁华，更有城市更新的辉煌。

重庆阳光100喜马拉雅天际泳池

配有酒店式的服务

重庆喜马拉雅酒店由全球第一的酒店式公寓雅诗阁的创始人加盟，国际化的专业运营平台为住户提供前个性化、前瞻性的服务，满足商旅精英人士生活、娱乐、社交的需求。

搭建俱乐部平台

喜马拉雅的俱乐部给用户提供了一个高端的、时尚的代表未来新的商务活动方向的俱乐部平台。俱乐部的配套有健身房、餐厅、红酒吧、艺术中心，还包括以后可以会有的其他商业业态。

2、买家和用户分离

喜马拉雅的客群有两类人群，当然也不排除这两类人群有重叠的可能。

首先是买家。 随着一二线城市住宅大量去化，库存锐减；加之限购、摇号政策相继出台，使原本最有空间最稳妥的住宅投资机会减少。在本就单一的投资渠道中，投资客不得不把目光投向公寓市场。投资喜马拉雅的的客群看重的是其高租金和高升值空间。大型商业综合体配套加持、城市会客厅的形象背书以及文化内容和服务的优势，投资价值可以预见。

其次是用户。 随着中国经济的快速发展，高端商旅客群人数迅速增加，年轻一代中产阶级不断崛起。他们对生活的品质的要求越来越高，希望有一定私密空间的同时又有强烈的社交需求。目前从重庆喜马拉雅的用户来看这部分人群的特点是高学历、高收入以及低年龄。他们拥有良好的生活品味和审美情趣，他们愿意对品质生活和文化内容付费。他们看重喜马拉雅的不仅是其高端的配套和服务，更是可以提供商务社交的俱乐部属性。

3、喜马拉雅是一个不断“升级”的动态产品

阳光100董事长易小迪提到喜马拉雅时，用苹果手机来做比喻。他认为，苹果手机的价值自出厂起才真正开始体现，每隔几个季度的软件更新是其品牌溢价能力的基石。

喜马拉雅和智能手机一样，它是动态的。 喜马拉雅的房子就好比手机硬件，房子在交付后就无法再进行升级。喜马拉雅要经营的是文化内容空间，这是可以匹配硬件的软实力。通过不断地升级，公共空间里的内容是在不断随着时代变化的，房子不断地在与时代同步进步，喜马拉雅的品牌也必将不断升值，随之而来的是租金的提高，投资客得到满意的回报率。

这样看来，喜马拉雅的确是一个新的物种：

它不完全是住宅。 传统住宅的开发商与业主的服务关系自住宅交付那天起终止，而喜马拉雅对业主和用户的服务则是自交付那天才刚刚开始。对喜马拉雅继续持续不断地投资和管理，为项目赋予内容，赋予价值。

它不完全是酒店式公寓。 酒店式公寓提供的服务很极致到位，但过于的谦谦有礼而缺乏温度。喜马拉雅则是通过会员制建立人与人之间的平台价值。通过出售会员卡设置门槛将同类人聚集在一起，创造商务机会，提供更具针对性的服务和文化活动。

它不是酒店。 喜马拉雅的公共空间面积超过任何一家酒店，它的会员俱乐部不仅只服务于住户，同时又开放给全国喜马拉雅的会员，为他们提供一个社交商务娱乐的场所。

2

喜马拉雅的商业模式

阳光100从2014年布局开放式街区综合体。阳光100的街区综合体不同于传统商业地产，而是一个更注重满足人的体验和社交的商业场。这个产品在不断地提炼后，从广西走向其他城市，都获得很大成功。

在线下商业越来越难做的今天，阳光100却把商业街区做得风生水起，在运营管理上，阳光100总结出一套自己的经验。

租售结合。 卖出一部分产品，快速回笼资金以平衡自持物业的运营。

打造城市会客厅。 通过不断地做文化活动、城市市民活动和其他一些文艺公众活动，把人流吸引到街区，经过2-3年的培育，成为城市客厅。同时，在规模成气候以后，也会有合作方来共同举办活动，在经济上获得良好的收益和成功。

喜马拉雅可以看作是阳光100商业街区综合体的升级和精华版，在运营上汲取了街区商业的经验。那么它具体是怎么做的？

1、把喜马拉雅做成一个投资产品

喜马拉雅先把房子出售给有资产配置需求的高净值人群，用传统的销售回款解决了现金流的问题。通过不断地完善升级公共空间配套、文化内容，把喜马拉雅打造成一个高端的商务人士俱乐部平台和城市会客厅，品牌价值进一步提升，租金自然可以提高。客户得到租金收益的同时能够得到房子的升值，从而得到双重收益。

喜马拉雅的利润来源不仅只有租金，还有满足城市的商务活动、时尚活动，包括各种城市的其他需求产生的非租金收入。理想化的情况是这部分租金可以占到收入的一半以上。

喜马拉雅转型运营的第三个年头，销售打开了局面，基本实现了“滚雪球”。目前，喜马拉雅进入了布局扩张的阶段，易小迪提到，”今年要做到1万间，明年达到2万间，我希望五年之内做到10万间以上。未来三、五年目标租售收入争取达到50亿元以上。”

2、喜马拉雅的本质是一个客户俱乐部

喜马拉雅目前四个项目的终端使用者被分别标上了500强企业高管、在渝的外企高管、新温商、海外华侨等标签。这个群体有一个很大的特点是高频次的移动商旅客。在硬件差距越来越小的情况下，他们更在意住所的文化属性和圈层价值。 喜马拉雅通过文化升级打造自己的IP，形成独特的门槛和圈层文化，使这个群体从认可喜马拉雅到对它产生粘性，最终实现喜马拉雅是客户在各地的行馆。 他们去哪个城市就会寻找这个城市的喜马拉雅，一方面是物业服务的舒适度，另一方面是寻找与自己相类似的人群，达到社交的目的。

3、打造平台，连接供给端和服务终端

喜马拉雅可以说是一个既私密又开放的平台。对于服务终端移动商旅客群来说，喜马拉雅是他们一个私密的空间，为他们提供一种“知性、质感”的生活方式体验；而对于文化内容的资源来说，喜马拉雅又是一个开放的平台。随着品牌价值的上升，陆续有广泛的头部资源与喜马拉雅合作，比如优客工场、故宫博物院、托尼洛·兰博基尼酒店等，据透露，阳光100还会和一些享誉国际的品牌展开跨界合作。 随着头部资源的聚集，平台内容得以不断升级，实现与客户间的深度链接，从而使喜马拉雅品牌价值提升，形成一种良性的正循环。

4、认定方向，在运营上舍得大手笔投入

深度运营的俱乐部模式是喜马拉雅运营的核心，从生活方式到精神文化，提供丰富的、高品位的服务和体验。运营必须有费用来维持运转。喜马拉雅把自己定位为面向高端商旅客群的行馆，敢于做高价格，维护一部分的运营成本。同时，高价格的背后是不断加大运营投入，倒逼自己提供有价值的文化内容和有温度的服务。薄利多销是一种做法，但可复制性强，门槛低。喜马拉雅选择高投入高利润支持运营的方式，能够把运营做的更好。

5、运营的核心在于不断地在淘汰

既然喜马拉雅好比是一个投资产品，投资产品最难的地方在于能够不断的升值。对于喜马拉雅来说，做高端、做高价不难，难的是保证品牌升值，投资客能够获取预期的回报。对于运营来说，它所要就是不断地跟进时代步伐，洞悉客户的需求，不断地更新换代。

3

为什么喜马拉雅的模式可以在全国复制？

1、盘活城市低效资产

喜马拉雅的用地不仅局限于住宅，公寓、写字楼都是它改造的对象。目前各大城市里低效资产非常多，大量的商办物业亟待盘活。许多商办物业尚未落成即面临着更新，导致销售受阻甚至烂尾。这些都是喜马拉雅获取新项目的重要来源。比如，无锡和天津的喜马拉雅就是改造于经营不理想的公寓项目。

无锡阳光100喜马拉雅

2、深度参与城市更新，打造城市会客厅

现在，每个城市都在做新的布阵，城市中心的更新产生新的商业需求，这就是喜马拉雅的机会。喜马拉雅带给城市是一个创新型的城市综合体，有酒店、商务的内容，但是平台的文化内容更丰富。喜马拉雅的进入不仅是为城市中产带来新的社交场所，更是引领了一种新的生活方式，满足了中产阶级的消费升级的需求并且带动了城市能级的提升。

天津阳光100喜马拉雅

重庆慈云老街

慈云老街毗邻重庆喜马拉雅，是重庆市级重点历史文化街区。阳光100遵循“整修如故，以存其真”的原则，以公共空间改造为主线，尽可能保留片区原有风貌。同时，不断探索现代商业组织于传统街区的融合共存，引进吴尊创立的健身房、烘焙教室及书吧和餐厅，将慈云老街打造成多种巴渝历史文化融合、汇聚的时尚高地，成为兼具地域文脉和老城记忆的城市会客厅。

天津喜马拉雅优檀书院

天津喜马拉雅位于天津南开区，这是一个拥有南开大学、天津大学等知名高校的知识分子聚集区域，人文色彩浓厚。喜马拉雅结合区域文化在喜马拉雅的入户大堂打造了一个“诚品”式的空间——优檀书院，为喜马拉雅住户提供了一个休闲、聚会、交友的精神文化场所。

4

阳光100毅然决然奔赴2万亿非住宅市场，意为何？

互联网时代的最大特征是从产品思维转变为用户思维。“关注人的需求”是放在第一位的。在时代浪潮的推动下，传统开发商也纷纷拥抱互联网，转型做城市运营商。纵观排名前10的开发商，他们的转型战略，都离不开“房地产”+。

在今年2月份的一次公开活动中，易小迪对媒体说道。其实房地产发展到2017年，可以分为两个行业，一个叫住宅，一个叫非住宅。住宅这个板块销售量达到了11.3万亿，非住宅达到了2万亿。目前住宅市场同质化竞争是很激烈的，前30都在成为巨型开发商，所以留给其他企业的空间就更少。 但在非住宅行业，虽然只有2万亿规模，但还没有一个明显的垄断性的品牌，可以说群龙无首。

从喜马拉雅这个产品我们似乎可以看到易小迪的决心和目标：阳光100要做非住宅市场的头牌。传统开发商的经营方式是以土地为本，追求高周转的大规模，以实现价值最大化。这种模式最大的弊病就是缺乏创新，难以摆脱价格的竞争。

阳光100另辟蹊径，喜马拉雅可以看作是阳光100应对互联网时代打造的产品，它或许也是把互联网用户思维贯彻得最彻底的房地产产品。一切以用户为中心，通过提供前瞻性的服务来满足用户需求，通过不断释放用户潜在的需求来创造全新的价值。

传统房地产的核心价值是土地，而互联网的核心价值是体验。 从关注空间到关注人，通过文化内容的升级，把用户个性化的体验做到极致，提高品牌溢价，这或是阳光100的护城河。

作者简介：邹毅，领易咨询总经理（WeChat：brian378183884)，欢迎交流。领易咨询专注于专注于文化、旅游、商业和房地产、文旅小镇策划咨询、旅游目的地战略咨询、产业小镇咨询、城市更新战略咨询、大型企业集团战略咨询等。