本文总结了2024年地产政策、成交量和成交价的概况，包括两个全国性的地产政策“517”、“924”的主要内容及其效果，一线城市的地产政策变迁，以及房价走势。文章还提示了地产政策可能出现的超预期调整和以旧换新政策落地不及预期的风险。
“517”、“924”是全国最重要的两个地产政策，主要围绕居民购房和政府收房收地两条主线进行，其中“924”在“517”基础上进行加码，体现在首付比例下调、房贷利率下调、支持收储、支持收购存量土地等方面。
一线城市在2024年主要进行了三波地产松绑，包括限购松绑、首付调整、房贷利率调整等。政策力度上，广州最大，深圳次之，京沪基本一致，力度略低于深圳。
一线城市2024年内二手房价指数环比转正，但同比降幅仍然偏高。细分一线城市中，上海、北京环比表现相对较好，但广州同比降幅最高。
2024年最重要的两个全国地产政策“517”、“924”均围绕“居民购房”、“政府收房收地”两条主线。“924”相比“517”政策再加码，主要体现在首付比例下调、房贷利率下调、支持收储、收购存量土地四方面。“924”之后，10月12日允许专项债用于土地储备、收购存量商品房。
2024年一线城市主要进行了三波松绑，第一波集中在24年1月底、2月初，包括放松非核心区限购、减少购房个税社保缴纳时长要求等。第二波、第三波伴随着“517”、“924”落地。“517”后，广州、深圳、上海在5月28日调整首付、房贷下限，北京一个月后（6月26日）调整。其中广州力度最大，其次深圳，京沪基本一致，力度略低于深圳。“924”后，广州、深圳、上海仍同一天（9月29日）调整地产政策，北京晚1天（9月30日）。广州力度仍最大，取消限购，二套房首付降至15%，北京、深圳力度基本一致，首、二套首付下限降至15%、20%，上海力度略低于京深，二套首付下限25%，特定区域20%。
“924”政策效果明显强于“517”。“517”提振时间相对短，约持续六周，在6月底达到年内高点后，二手房、新房均震荡下滑。“924”再次提振后，效果已持续到12月底。
2024年二手房表现明显强于新房。全年来看，二手房成交同比增长10%，而新房同比下滑21%。
2024年一线城市二手房、新房成交表现明显强于二三线。二手房方面，京深、二线成交同比增幅分别为22%、10%。新房方面，京沪深、二线、三线同比均下滑，降幅分别为15%、24%、22%。房价方面，一线城市二手房价格指数环比转正（10月、11月），二三线环比仍下滑。同比降幅仍然偏高，一、二、三线11月同比降幅均在8.0%以上。统计局环比数据改善，但WIND披露的京沪二手房挂牌价指数仍呈下滑趋势，房东议价权仍偏弱。风险提示：地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。
注：成交跟踪基于中指院50城新房、15城二手房数据。
2024上半年、下半年各有一次自上而下的重要地产政策。5月17日，国新办举行国务院政策例行吹风会，住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，发布系列地产政策（简称“517”政策）。9月24日，国新办就金融支持经济高质量发展有关情况举行新闻发布会，发布系列地产政策（简称“924”政策）。
政策拉动效果如何？基于中指院50城新房、15城二手房数据，我们对2024年全年地产政策、量、价进行回顾。
1.1 全国两次自上而下政策，“924”相比“517”政策再加码总结2024年地产政策，“517”、“924”两个最重要的全国性政策均主要围绕“居民购房”、“政府收房收地”两条主线进行，“924”在“517”基础上进行加码，主要体现在首付比例下调、房贷利率下调、支持收储、支持收购存量土地四个方面。“924”政策后，10月12日国新办新闻发布会再提收房收地，允许专项债用于土地储备、收购存量商品房。“517”政策主要有两方面，一是在需求端降低首付比例、取消房贷利率下限，二是新增再贷款工具，助力政府推进“收储-去库存”工作。居民购房方面，央行打出首付+利率的组合拳：第一，降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，一、二套房首付下限分别由此前的20%、30%下调至15%、25%；第二，取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，实现房贷利率市场化；第三，下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。收房方面，央行设立了3000亿元保障性住房再贷款，预计将带动银行贷款5000亿元，再贷款利率为1.75%，对象覆盖21家全国性银行，地方政府可选定地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，但企业及所属集团需不涉及地方隐性债务。此外，住房城乡建设部副部长董建国表示，将妥善处置盘活存量土地，“对目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回、收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活。”“924”政策关于地产的内容同样可以分为居民购房、政府收房收地两方面。居民购房方面，第一，降低存量房贷利率至新发放贷款利率附近，预计平均降幅大约0.5个百分点；第二，降低二套房贷款最低首付比例至15%（此前为25%），统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。政府收房收地方面，第一，优化保障性住房再贷款政策，此前创设的3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%；第二，支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时人民银行可提供再贷款支持。10月12日，国新办新闻发布会介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况，提到允许专项债券用于土地储备，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。用好专项债券来收购存量商品房用作各地保障性住房。
11月13日，在居民购房交易税费上，也进行自上而下的政策支持。财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，首套房面积140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税（原政策是90平方米以下）；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。二套房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。北上广深取消普宅、非普宅标准，与全国其他地区适用统一的销售住房增值税政策，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。全国性政策出炉后，多地因城施策出台取消限购/限售，放松首付，取消房贷利率下限，收购存量住房，放松公积金门槛，以旧换新，收储等多项政策。我们聚焦一线城市，对2024年一线城市政策变迁进行梳理。整体来看，北上广深2024年地产政策可以分为三波。第一波为2024年5月之前的一线城市限购松绑措施，时间主要集中在2024年1月底、2月初，具体措施包括放松非核心区域限购/放松大户型限购/减少购房个税社保缴纳时间要求。这波最早出政策的城市是广州，1月27日广州发布通知，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。随后上海1月30日出台政策，社保或个税满5年非本市户籍单身人士取消外环限购（崇明区除外），2月6日北京放松通州区限购要求，2月7日深圳将非本市户籍居民购房社保/个税年限由5年调整至3年，本市户籍居民购房取消落户年限要求。五一前，北京再发政策放松五环外限购要求，4月30日通知对本市户籍、非户籍的购房者均放松五环外限购要求。以本市户籍成年单身人士为例，已在京拥有1套住房的，可在五环外新购买1套商品住房。5月6日深圳对本市户籍、非户籍的购房者均放松盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区限购要求。第二波为2024年5月17日之后，也就是全国性政策发布后，一线城市跟进。这波全国首、二套房首付下限调至15%、25%，广州跟调至15%、25%，深圳调至20%、30%，京沪调至20%、30%/35%（根据区域区分），也就是说力度上，广州最大，深圳次之，京沪基本一致，力度略低于深圳。时间上，这一波上海、深圳、广州基本同一时间出政策，北京在一个月后（6月26日）。5月27日上海放松限购。非沪籍单身人士购房区域扩大至外环内二手住房，缩短非沪籍居民购房社保年限，由5年调整为3年。5月28日同一天，广州、深圳、上海均降低首付要求，调整房贷利率。房贷利率上，深圳、上海首套、二套下限分别调整为LPR-45BP、LPR-5BP，其中上海特定区域二套利率下限LPR-25BP。广州取消房贷利率下限。约一个月后，6月26日，北京出台政策，力度与上海基本一致，首套房首付下限20%，二套房首付五环内35%（五环外30%）。首套房贷利率下限降为LPR-45BP；二套五环内LPR-5BP，五环外LPR-25BP。第三波为2024年9月24日之后，全国性政策落地后，在十一之前，四个一线城市均出台政策。广州、深圳、上海于2024年9月29日出台政策，北京于2024年9月30日出台政策。广州力度仍最大，广州全面取消限购。北京、上海、深圳对特定区域放松限购，例如北京针对五环内，上海针对外环外、自贸区临港新片区、深圳针对盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区。首付调整上，全国性政策降低二套房首付比例下限至15%，广州跟调，首、二套房首付下限均降至15%，北京、深圳力度基本一致，首、二套首付下限降至15%、20%，上海力度略低于京深，二套首付下限25%，特定区域20%。房贷利率方面，主要对存量房贷利率调整，除二套房贷利率之外，北上深符合条件的存量房贷利率也批量调整成LPR-30BP（2024年10月25日起调整）。2.1 二手房、新房年内周成交高点分别在12月、6月2024年二手房表现明显强于新房。12月年末冲量，二手房、新房单月同比增幅均为全年最高的一个月，增幅分别为67%、12%，全年来看，二手房2024年成交同比增长10%，而新房同比下滑21%。 “924”政策效果明显强于“517”。“517”提振时间相对短，约持续六周，在6月底达到年内高点后，二手房、新房均震荡下滑，“924”再次提振后，效果已持续到12月底。具体来看，二手房方面，一季度周成交量在3月最后一周达到高点，随后呈现震荡下行趋势。二季度出台“517”政策后，在6月最后一周达到半年度高点，是一季度高点的114%。三季度表现不佳，7-8月二手房周成交量再次呈现震荡下滑，至9月第一周时，周成交量仅相当于上半年高点的64%。“924”政策后，二手房成交迅速回暖。进入四季度，十一后的第一周即突破上半年前高，创新高，随后绝大多数单周成交均突破上半年高点，12月第一周单周成交量创下半年新高，是上半年高点的138%。12月第二、三、四周二手房成交环比有所回落，但周成交同比持续维持高位，分别为51%、45%、36%。新房方面，一季度周成交高点同样出现在3月最后一周，随后类似二手房呈现震荡下滑，在“517”政策后成交出现恢复，于6月最后一周达到年内成交高点，是一季度高点的116%。进入三季度，新房表现也偏弱，在9月6-13日时，周成交量仅相当于上半年高点的40%，下滑速度超过二手房。“924”政策后，新房成交同样回暖，但幅度不及二手房，下半年周成交高点出现在12月第三周，未超过上半年高点，相当于上半年高点的96%。
拆分京沪深、二线城市，受政策提振时长类似，但幅度上京沪深明显高于二线城市。将京沪深、二线城市各自1月-5月17日的周成交数据均值作为100%，其他各周数据进行标准化处理。“517”政策后京沪深周成交震荡增长6周，标准化比值平均高出二线城市22个百分点。“924”政策后京沪深周成交震荡增长10周，标准化比值平均高出二线城市19个百分点。京沪深、二线均在12月第一周达到年内周成交峰值，达到峰值后京沪深回落幅度也低于二线。京沪深达到峰值192%后，仅小幅回落8个百分点，12月第二至四周标准化比值均值184%，仍维持较高水平，热度仍处高位。而二线城市回落幅度偏大，回落37个百分点，12月第二至四周标准化比值均值159%，热度有所下滑。 整体看来，二手房京沪深成交表现明显强于二线。京沪深、二线12月同比增幅分别为92%、68%；2024年京深（上海2023年数据缺失）、二线同比增幅分别为22%、10%。
新房方面，样本可拆分为京沪深、二线、三线，“517”政策后京沪深、二线、三线恢复程度无明显差异，均在6月最后一周或者7月第一周达到上半年峰值，标准化比值均在200%左右，而“924”政策后开始分化，京沪深、二线表现明显优于三线，9月最后一周到12月第四周，京沪深标准化比值平均高于三线40个百分点，二线标准化比值平均高出三线34个百分点。二线城市在12月第四周成交环比增长22%，标准化比值达到209%，创年内新高，主要是苏州、成都等二线城市年末冲量带动。整体看来，全年维度上京沪深新房成交表现明显好于二线、三线，12月单月二线同比表现较好。京沪深、二线、三线12月同比分别为7%、17%、-1%。2024年同比均下滑，京沪深、二线、三线降幅分别为15%、24%、22%。
“924”政策后，二手房成交恢复程度明显高于新房。成交量高位背后，仍关注房价走势。我们主要观察二手房价，因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大。目前主要跟踪的指标有国家统计局公布的二手房价格指数（月度）；Wind披露的二手房出售挂牌价指数（周度）。统计局房价指数更新至11月，一线城市2024年内二手住宅价格指数环比转正，二三线城市仍下滑。一线城市方面，2024年10月迎来拐点，二手住宅价格指数环比由9月下滑1.2%转为10月上涨0.4%，为近13个月以来首次转正，11月环比继续上涨0.4%，连续两个月为正。二线、三线城市二手住宅价格指数持续下滑，自2023年5月以来已连续下滑19个月。同比方面，降幅仍然偏高，一、二、三线城市全年单月同比降幅均为负，11月同比降幅分别为8.0%、8.4%、8.8%。细分一线城市，上海、北京环比表现相对较好，上海2024年6月、7月、10月、11月四个月二手住宅价格环比均为正，北京6月、10月、11月三个月环比均为正，深圳仅有10月、11月两个月环比均为正，广州全年单月环比均为负。虽然环比表现有改善，但同比来看降幅依然偏高，北京、上海、深圳11月二手住宅价格指数同比分别下滑6.2%、4.9%、9.0%，广州同比降幅最高，达到11.9%。
统计局环比数据改善，但WIND披露的京沪二手房挂牌价指数仍呈下滑趋势，房东议价权仍偏弱。12月23-29日，上海二手房挂牌价周环比下滑0.35%，较“924”政策前一周下滑2.7%；北京二手房挂牌价周环比下滑0.21%，较“924”政策前一周下滑2.7%。
地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。文中报告节选自华西证券研究所已公开发布研究报告，具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。分析师：肖金川
分析师执业编号：S1120524030004
分析师：黄晓曦
分析师执业编号：S1120524040002
证券研究报告：《回眸2024，地产变局》
报告发布日期：2025年1月5日
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